Чем грозит прописка чужого человека в своей квартире: «Чем грозит прописка чужого человека в своей квартире?» – Яндекс.Кью

Содержание

Прописка чужого человека в квартире: риски, последствия, инструкция

Временная или постоянная прописка чужого человека грозит собственнику жилья рядом проблем. Чтобы полноценно пользоваться своей квартирой, нужно учитывать законодательные нюансы.

В нормативно-правовых актах нет официальной формулировки «прописка». Вместо нее используется «регистрация», но с Советских времен людям привычнее использовать первый термин.

Для чего необходима регистрация?

Процедура регистрации необходима в нескольких случаях:

  • Постановка на учет в органах ФМС и паспортном столе, т.к. срок пребывания на территории РФ ограничивается законом и зависит от гражданства иностранца. Также гражданам РФ также нельзя находиться без прописки более 7 дней после продажи квартиры или прибытия на новое место жительства в другой город.
  • Закрепление за конкретной поликлиникой, школой или детским садом. В последних двух случаях родители могут и самостоятельно определять своих детей не по месту жительства, но только в частные заведения.
    В муниципальные сады и школы детей направляют по месту регистрации.
  • Трудоустройство. Для официального оформления на работе руководитель может затребовать отметку о временной или постоянной прописке.
  • Получение потребительского кредита или займа. Банки не сотрудничают с гражданами, у которых нет регистрации по месту выдачи ссуды.

Можно ли прописать постороннего?

Законодательство не запрещает собственникам жилых помещений прописывать у себя чужих людей, но здесь стоит учитывать ряд неудобств, которые могут возникнуть после получения отметки в паспорте:

  • Владелец квартиры не сможет беспрепятственно распоряжаться своим имуществом: например, при продаже потребуется согласие всех прописанных жильцов.
  • Если зарегистрировать на жилплощади чужого человека, у которого есть несовершеннолетний ребенок, тот сможет прописать его без согласия собственника, а выписать получится только после достижения им совершеннолетия.

Также стоит учитывать и вид собственности:

  • Приватизированная квартира. Прописать можно любого человека, т.к. владелец волен самостоятельно распоряжаться своим имуществом. Количество зарегистрированных лиц законом не ограничивается.
  • Муниципальная. Здесь потребуется согласие наймодателя и всех граждан, прописанных на жилплощади.

Если жилплощадь приобретена в ипотеку и долг еще не погашен, необходимо заручиться одобрением кредитного учреждения для прописки в ней чужого человека или родственника.

Есть вопрос или нужна помощь юриста? Воспользуйтесь бесплатной консультацией:

Бесплатная юридическая консультация по телефонам:

Чем грозит прописка чужого человека в своей квартире?

Собственник квартиры, решивший прописать в ней чужого человека, должен учитывать ряд сложностей, которые могут возникнуть у него впоследствии:

  • Он не сможет полноценно пользоваться своим жильем, т.к. ему придется считаться с мнением всех прописанных в нем жильцов.
  • Выселить чужака получится только после окончания временной регистрации или по решению суда, если он будет выступать против переселения.
  • Посторонний сможет прописать своего ребенка на жилплощади без согласия собственника. Делается постоянная регистрация, которую проблематично аннулировать даже через суд, т.к. речь идет о несовершеннолетнем.

Если количество проживающих на территории лиц превышает социальную норму жилплощади, госорганы могут заподозрить владельца в фиктивной регистрации, а при наличии доказательств – привлечь к уголовной ответственности по ст. 322.2 УК РФ.

В чем отличия прописки от временной регистрации?

Такой юридической формулировки, как «прописка», не существует, и везде используется термин «регистрация». Поэтому необходимо ознакомиться с различиями между постоянной и временной регистрацией чужого человека в своей квартире, изучив таблицу.

Виды

Сроки

Расчет коммунальных услуг

Прекращение

Подтверждающий документ

Временная Оформляется на конкретный срок Не пересчитываются В последний день срока Свидетельство
Постоянная Бессрочная Стоимость платежей увеличивается По согласию или через суд Отметка в паспорте

Если гражданин получил временную прописку, но после его окончания желает остаться на прежнем месте, ему необходимо снова посетить ФМС и продлить срок ее действия.

В отличие от ограниченной, постоянная регистрация дает чужаку массу преимуществ:

  • Он сможет участвовать в приватизации муниципального жилья.
  • Без его согласия нельзя зарегистрировать других людей.
  • При бессрочной прописке можно регистрировать своих родственников в жилье.

Временный учет оформляется в виде Свидетельства, где будут обозначены даты начала и окончания срока его действия. Такой вариант считается наиболее безопасным для собственников, и в данном случае их права на пользование имуществом практически не ограничиваются.

Процесс оформления регистрации

Требуется согласие всех собственников только при прописке в приватизированном жилище. Если хотя бы один из них возражает, оформить документы для постороннего невозможно.

Для регистрации в муниципальной квартире нужно начать с посещения наймодателя и получить от него разрешения. Если правами на проживание обладают и другие лица, потребуется их согласие.

Где оформляют?

Несколько лет назад УФМС как отдельная структура была реорганизована и присоединена к УМВД, поэтому собственнику и человеку, желающему зарегистрироваться, начинать процедуру стоит с посещения миграционного отдела или других учреждений, созданных для разгрузки госорганов:

  • МФЦ (Многофункциональный центр).
  • Портал «Госуслуги». Процесс подачи документов осуществляется через интернет.
  • Паспортный стол по месту нахождения имущества.

Какие документы необходимы?

Перечень необходимых документов зависит от вида собственности (муниципальная или частная). Существует обязательный список, который придется предоставлять в любом случае:

  • Паспорт или Свидетельство о рождении регистрируемого.
  • Заявление.
  • Заверенная доверенность, если интересы прописываемого представляет другое лицо.
  • Договор социального найма (для муниципальной квартиры).
  • Свидетельство для подтверждения права собственности (для частной недвижимости).
  • Согласие собственника или нескольких собственников, если им принадлежат доли.
  • Разрешение всех проживающих на территории лиц и наймодателя, если она относится к муниципальной категории.

Сроки оформления

Если процедура проводится через Миграционное управление или отдел МВД, то на рассмотрение заявления и прилагающихся документов у сотрудников уйдет не более трех дней. При обращении в МФЦ ожидание решения может составить до 7 дней.

В РФ регистрация является бесплатной процедурой. Оплата может взиматься только при обращении в частные компании, предоставляющие соответствующие услуги.

Прописка без права собственности

Некоторые ошибочно думают, про прописка родственника или чужого человека дает им права на собственность, но это вовсе не так

. Регистрация выполняется для получения права на проживание, но самостоятельно распоряжаться имуществом сможет только полноправный владелец, на которого оформлено соответствующее свидетельство.

Для собственника прописка чужого человека в своем жилье грозит ограничением возможности пользования имуществом. Перед тем, как регистрировать чужака, необходимо тщательно взвесить все «за» и «против», а также убедиться, что у него нет несовершеннолетних детей, в противном случае он сможет прописать ребенка без согласия остальных жителей, а выписать его будет сложно даже через суд.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Для решения своего вопроса заполните следующую форму или позвоните по телефонам, указанным на сайте, и наши юристы Вас бесплатно проконсультируют!

Поделиться публикацией с друзьями

Последствия прописки в квартире человека, у которого есть ребенок

Дата публикации: 03.04.2018 11:09

Право собственности в нашей стране защищено законом.

Однако, при регистрации в квартире чужого человека собственник несет определенные риски. Данные риски увеличиваются в разы, если регистрация носит постоянный, а не временный характер, а также, если у прописываемого есть дети.

С чем это связано?

Местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей — родителей, усыновителей или опекунов.

Да, законом местом жительства детей признается место жительства родителей, а не место их регистрации. Но Верховный Суд Российской Федерации расценивает место регистрации в качестве бесспорного места жительства.

Следовательно, местом жительства детей является место регистрации их родителей, а это дает определенные права детям.

Какие именно?

Самое главное, что, в случае регистрации родителя в квартире,не требуется согласие собственника на вселение к нему несовершеннолетних детей. А это значит, что при прописке ребенка в квартиру, где зарегистрирован один из его родителей, согласие собственника не требуется.

Для регистрации ребенка в квартире один из родителей должен обратиться в орган, осуществляющий регистрацию людей по месту жительства, предоставив свидетельство о рождении ребенка и разрешение второго родителя.

Чем это грозит собственнику?

Конечно, любой собственник имеет право выписать прописанного из квартиры. Это может быть сделано в добровольном порядке путем подачи совместного заявления в регистрирующий орган либо в принудительном порядке.

Но есть одна проблема. Детей, не имеющих иного жилья, крайне сложно принудительно выписать до достижения ими совершеннолетия.

Если отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение не позволяют обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за иным лицом на определенный срок на основании решения суда.

Принудительно выписать человека может только суд по заявлению собственника о признании его утратившим право пользования. В случае принудительной выписки ребенка к участию в деле привлекаются органы опеки и попечительства, которые будут отстаивать права несовершеннолетнего. С учетом приведенной выше нормы закона суд имеет законное право сохранить ребенку право пользование квартирой до момента совершеннолетия.

Такое решение суда будет основанием для проживания ребенка совместно с родителем в квартире до его восемнадцатилетние.

По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, соответствующее право прекращается.

До истечения указанного срока право пользования жилым помещением прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника или, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права, на основании решения суда.

Следовательно, чтобы выписать ребенка из квартиры собственнику придется либо продать ее, либо родителям зарегистрироваться по иному адресу места жительства.

Следует отметить, что в случае продажи квартиры обязательным условием, указываемым в договоре, является ссылка на наличие либо отсутствие зарегистрированных граждан.

Данное обстоятельство может служить препятствием для продажи квартиры, поэтому прежде, чем регистрировать кого-бы то ни было на своей жилой площади, убедитесь, что у этого человека нет несовершеннолетних детей.

Кажется, в моей квартире временно зарегистрированы незнакомые мне люди

В мой почтовый ящик стали часто приносить извещения для незнакомых людей, которых я никогда не регистрировал в своей квартире. Чаще всего это судебные извещения, уведомления о штрафах из ГИБДД, оповещения о долгах перед мобильным оператором.

Похоже, что у этих людей есть временная регистрация по моему адресу. В числе постоянно зарегистрированных их нет — я узнал у паспортиста. Он сказал, что понятия не имеет, чем тут можно помочь, кроме как сказать почтальону о том, что эти люди у меня в квартире не живут.

Подскажите, какие у меня могут быть проблемы в этой ситуации? Куда обратиться, чтобы запретить временную регистрацию в моей квартире незнакомых людей и чтобы разобраться, откуда они появились сейчас? Заранее спасибо.

Александр

Александр, ситуация неприятная, но совершенно рядовая. У многих бывало, когда звонил коллектор или приходили уведомления на лиц, которые в квартире никогда не проживали.

Дмитрий Сергеев

разобрался с пропиской

Возможно, кто-то действительно зарегистрировался в квартире без вашего ведома. Но могут быть и другие причины. Я расскажу, из-за чего это может произойти и что делать.

Сначала расскажу про временную регистрацию

Раньше регистрацию называли пропиской. Сейчас в законах такого термина нет, но многие до сих пор его употребляют.

Есть два вида регистрации:

  1. По месту жительства — еще ее называют постоянной регистрацией. Постоянно зарегистрироваться можно только в собственном жилье.
  2. По месту пребывания — ее часто называют временной регистрацией. Временно зарегистрироваться можно в любом помещении, но только при одном условии: наличие согласия собственника. Никаких прав на занимаемую жилплощадь временная регистрация не дает. Собственник, выдавший согласие, может отозвать его в любое время, просто обратившись в подразделение МВД по вопросам миграции. Временную регистрацию тут же аннулируют. При регистрации по месту пребывания гражданина не снимают с учета по месту жительства.

Оформлять временную регистрацию нужно не всегда. Например, если человек снимает квартиру в том же регионе, где он зарегистрирован постоянно, — временную регистрацию оформлять не обязательно. Но если человек переезжает в другой регион, по закону ему нужно оформить там временную регистрацию. Если он этого не сделает, могут возникнуть проблемы при устройстве на работу, при записи детей в детский сад и при выплате пособий.

Период проживания в другом регионе без временной регистрации ограничен: 90 дней — для граждан РФ и 7 дней — для иностранцев.

С точки зрения закона временная регистрация отличается от постоянной только сроком и основанием ее возникновения. Но делают ее точно так же в подразделениях МВД. Адреса, где можно оформить регистрацию, есть на портале госуслуг. Сотрудники МВД вносят сведения о ней в свои базы данных.

Временную регистрацию делают быстро и бесплатно. По закону на эту процедуру отводится не более 3 рабочих дней при личном обращении и не более 8 рабочих дней при подаче документов в электронной форме. Нужны паспорта собственника и того, кто хочет оформить временную регистрацию, заявления от них двоих и документы на право владения квартирой. Подать заявление о регистрации по месту пребывания можно лично или тоже на портале госуслуг.

Но для оформления регистрации собственнику с гостем все равно обязательно придется посетить любое подразделение по вопросам миграции МВД лично: чтобы сверить оригиналы документов с данными в электронном заявлении.

Информацию о зарегистрированных вносят в базу данных МВД. Собственник может в любой момент обратиться в подразделение по вопросам миграции и получить сведения о том, кто в его квартире прописан и на каких основаниях.

Что делать? 04.02.19

Как узнать, кто прописан в квартире

Теперь о том, как эту временную регистрацию прекратить

Если вы не писали заявление о том, что согласны кого-то зарегистрировать у себя в квартире, но увидели его данные в справке о прописанных, — обращайтесь в полицию с заявлением о том, что неизвестные лица без вашего ведома зарегистрировались в квартире. Установление факта фиктивной регистрации — основание для ее прекращения.

п. 31 ФЗ № 5242-1

А если этого будет недостаточно — можно подать иск в суд с требованием о прекращении регистрации.

Но у вас, Александр, другая ситуация: паспортист вам сказал, что у него нет данных о зарегистрированных в вашей квартире. Не знать о таком факте в паспортном столе не могут. В базе данных либо есть информация, либо ее нет. Справка выводится на печать машиной. Тут даже для недобросовестных сотрудников возможность сделать ошибку минимальна при всем желании.

Никто, кроме МВД, регистрацией по месту жительства не занимается: это государственная услуга, которую оказывают на основании административного регламента МВД РФ.

Получается, что временно зарегистрированных в вашей квартире нет, но уведомления к вам приходят. Так тоже бывает.

Вот три основные причины, почему вам могут приходить уведомления.

Это уведомления предыдущим жильцам

Например, кто-то оформил кредит или купил симкарту много лет назад. В договоре указал ваш адрес, потому что в прошлом был владельцем квартиры. А потом продал квартиру вам. Наверняка по новому адресу человек зарегистрировался, но МВД по закону не может предоставлять об этом данные в другие организации без согласия самого гражданина. А еще МВД не знает, где человек получает кредиты и у какого оператора покупает симкарты. Данные остались старыми.

Я сам сталкивался с такой ситуацией. Ко мне домой несколько раз приезжали судебные приставы и искали одного из бывших владельцев квартиры за долги по кредиту. Я объяснял приставу, что такой гражданин здесь не живет и я не знаю, где его найти. Мои потери — 5 минут времени, потраченного на разговор с приставами.

Чем грозит. Переживаниями. Если данные должника не совпадают с вашими, по его долгам платить не заставят.

Что делать. Поговорите с приставами, коллекторами или службами взыскания задолженностей и объясните им ситуацию. Этого бывает достаточно. Если ситуация повторится, пишите жалобы на действия таких должностных лиц их вышестоящему руководству и в прокуратуру.

Вы полный тезка должника

Чем грозит. Блокировкой банковского счета и судебным разбирательством по возврату денег.

Что делать. Если увидите полное совпадение данных с вашими, не пускайте ситуацию на самотек. Не выбрасывайте уведомления и не ждите, что проблема решится сама собой. На самих квитанциях и уведомлениях часто пишут контактные телефоны, позвоните и узнайте детали. Если уверены, что все претензии не к вам, — обжалуйте действия должностных лиц, которые вам их присылают.

Что делать? 12.02.19

Как вернуть деньги, если приставы ошибочно списали долг?

Ваш адрес используют мошенники

При постоянной регистрации ставят печать в паспорт. А вот при временной выдают справку. Этим пользуются мошенники: бланк такой справки печатают на цветном принтере, а адрес в ней указывают произвольно. В интернете много предложений подобного характера.

Автор этого объявления, скорее всего, мошенник. По закону на оформление временной регистрации дается от 3 до 8 дней. А вот с хорошим цветным принтером подготовить документы можно и на следующий день

Поддельная справка о временной регистрации никаких прав человеку не дает. Но ее можно показать в салоне сотовой связи для покупки симкарты, в магазине для оформления потребительского кредита или инспектору ГИБДД, который выписывает протокол об административном правонарушении. Даже в полиции не всегда проверяют подлинность таких справок.

Если вы живете на улице с популярным в каждом городе России названием, есть риск, что ваш адрес будут использовать в поддельных справках.

Чем грозит. Собственнику квартиры — ничем. Фальшивая справка о регистрации в интернете стоит больших денег, но прав дает не больше, чем конфетный фантик. В базы данных МВД информацию из фальшивых справок мошенники не вносят.

Что делать. Обратиться в полицию с заявлением о том, что кто-то использует ваш адрес для изготовления фальшивых справок. Возможно, будет какой-то результат. Но никто этого не гарантирует.

Как разобраться, откуда взяли мой адрес?

Напишите письменные претензии в организации, которые присылают вам такие уведомления. По судебным извещениям — в суд, по уведомлениям о штрафах — в ГИБДД, по оповещениям о долгах перед мобильным оператором — этому мобильному оператору.

В претензиях пишите, что лицо, которое они указывают, по вашему адресу не проживает и вы просите больше такие уведомления вам не присылать. Заодно спросите о том, почему они считают, что интересующий их человек живет именно у вас. По закону они обязаны вам объяснить.

Нужно ли просить почтальона не приносить такие письма?

Я не рекомендую этого делать, пусть приносит уведомления, пока их шлют. Если судебные приставы решат списать с вас чужой штраф, лучше узнать об этом заранее и принять меры.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.

Как выписать человека из квартиры против его воли

Даже у родственников не всегда  получается найти взаимопонимание, что вынуждает их селиться в разных квартирах. Что и говорить о друзьях или бывших супругах? Однако нерешенными остаются  юридические моменты, доставляющие дискомфорт и усугубляющие без того напряженные отношения. Например, мало кто пожелает платить за коммунальные услуги больше положенного только потому, что в квартире зарегистрирован дальний родственник или бывший супруг. Нередко люди не спешат добровольно отказываться от прописки. Как снять человека с постоянной регистрации в своей квартире против его воли, и возможно ли это в принципе, Домострой решил узнать у экспертов.

Как выписать другого человека из своей квартиры

Начнем с того, что сам термин «прописка» остался в Советском Союзе. Сейчас прикрепление человека к определенной квартире обозначается термином «регистрация». Как известно, она бывает временная и постоянная. Временная регистрация не доставляет проблем: после истечения ее срока человек автоматически снимается с учета. Но как быть с постоянной пропиской? По словам начальника отдела вторичной недвижимости ООО «Фирмы ДИОС» Екатерины Черниковой, «выписать», то есть прекратить право пользования жилым помещением, возможно только в исключительных случаях по решению суда. То есть, мало подать иск о снятии человека с регистрации, нужно доказать суду, что на это есть основания.

На каких основаниях можно выписать человека из квартиры против его воли?

Самым простым способом выписать другого человека из своей квартиры будет обычная договоренность. Вам нужно найти этого гражданина и попросить добровольно сняться с регистрации, предупредив о последствиях игнорирования такой просьбы. Если человек не хочет выполнять требования хозяина жилья, придется идти в суд.

Квартиры в новостройках на любой кошелёк

Нужно будет составить иск о принудительном снятии гражданина с регистрационного учета в вашей квартире, приведя веские доводы необходимости данной процедуры.

Какие причины выписки примет суд:

1.       Развод собственника с зарегистрированным гражданином.

2.       Неуплата коммунальных платежей.

3.       Нарушение порядка в квартире.

4.       Разгром и дебош в квартире.

5.       Человек вписан по подложным документам или прописка фиктивная.

6.       Человек не проживает в квартире.


По факту, все причины, которые может указать собственник в своем исковом заявлении, сводятся к жилищному кодексу Российской Федерации. Именно он регулирует все жилищные отношения, указывает права и обязанности собственников, а также граждан, которые зарегистрированы в чужом жилье.

Какие документы нужны, чтобы выписать другого человека из своей квартиры? 

Во-первых, вам нужно доказать, что вы являетесь собственником, а также предоставить доказательства того, что другой человек прописан вместе с вами. Для этого следует взять справку в Росреестре. Заказать ее можно онлайн на сайте ведомства. Справку о регистрации гражданина в вашей квартире можно взять в УФМС. Также следует приложить копию вашего паспорта.

Во-вторых, придется составить иск. При написании нужно четко и емко изложить свои требования, избегая излишней эмоциональности, указать причины, по которым вы приняли такое решение. Если вы указываете, что человек не оплачивает коммуналку, придется принести с собой платежки. Если человек дебоширит, вам понадобятся свидетели, отметки о принятии заявлений из полиции. В случае выписки бывшего супруга также потребуется приложить копию свидетельства о разводе.

Еще один важный момент: перед обращением в суд, следует предоставить прописанному досудебное соглашение с предложением самостоятельно выписаться из квартиры. Только после отказа можно идти в суд. Как правило, в России это делается «на словах». В этом случае у вас должны быть свидетели, которые могли бы подтвердить нежелание человека. Либо свидетельство того, что вы не смогли найти прописанного гражданина.

Кто вправе принять решение о выписке?

Решение выписаться может быть добровольным. Это может сделать сам прописанный. Если он делать этого не хочет, принять решение о выписке человека может только суд на основании искового заявления. Подать заявление могут собственники, другие лица по доверенности собственника, опекуны собственника или государственные органы.

Можно ли выписать чужого ребенка из своей квартиры

Есть поверье, что детей нельзя выписать «на улицу», даже если жилье им не принадлежит. Так ли это? Что касается разговоров о том, что ребенка выписать «в никуда» не получится, то это — всего лишь разговоры. Как отмечают специалисты, существует практика, когда выписывали детей, не имеющих иного жилого помещения, например, при продаже квартиры, где малыши были прописаны.

Если ребенок является вам родственником, процедура становится сложнее. Нужно учитывать множество нюансов и судебные прецеденты – на них в своем решении также будет опираться суд.

 

Рассмотрим примеры двух дел, произошедших в российских судах:

1. После развода сына свекровь хочет выписать собственного внука и невестку из квартиры.

Жилье полностью принадлежит ей, невестка и внук живут в другом месте, коммунальные услуги не оплачивают. Сын – отец ребенка – прописан в другом месте.

В этом случае суд становится на сторону истца. По закону ребенок должен проживать вместе с родителями или опекунами и зарегистрирован по адресу, по которому проживает один из родителей. Так как фактически мама и сын живут в другом месте, не исполняют правила пользования жилым помещением (не оплачивают коммуналку), суд выносит постановление о снятии их с регистрационного учета в данной квартире.

2. Отец хочет выписать из квартиры своего несовершеннолетнего ребенка.

В своем иске мужчина указывает, что суд определил место жительство ребенка с супругой, предоставляет справку о своевременной выплате алиментов, требует выписать ребенка из квартиры. В ответ бывшая супруга предоставляет справку о том, что не имеет другого жилья, куда могла бы прописать ребенка на постоянной основе. Суд первой инстанции соглашается с истцом, дело доходит до Верховного суда, который отменяет первоначальное решение и, в интересах ребенка, запрещает его выписывать из квартиры отца, аргументируя тем, что таким образом нарушаются права ребенка на жилье. Такие заседания обычно проходят в присутствии органов опеки.

Кого нельзя принудительно выписать из квартиры?

Неким жилищным иммунитетом обладают иждивенцы, нетрудоспособные граждане и инвалиды. Выписать их сложно, но возможно только при наличии сразу нескольких обстоятельств. Эти граждане не должны проживать в квартире больше года, не исполнять своих обязательств (не платить за «коммуналку»). Все это придется доказать. Если инвалид живет в вашей квартире, не нарушает правила пользования жилым помещением, не представляет никакой опасности, у него нет другого жилья в собственности, снятие регистрации и принудительное выселение становится практически невозможным.

Еще одна категория граждан, которых нельзя выписать через суд – люди, отказавшиеся от приватизации. Ответ на вопрос «как выписать человека, отказавшегося от приватизации» один – никак!

По закону, когда человек, прописанный и пользующийся муниципальным жильем наравне с будущим собственником, отказывается от приватизации в пользу последнего, он приобретает право пожизненного проживания в квартире, обменивая свою долю на это право. Даже если вы купили такую квартиру в надежде выписать человека через суд, вам придется смириться. Суд может обязать вас предоставить человеку это право, либо признает договор купли-продажи незаконным.

В соответствии с законодательством РФ лица, отказавшиеся от права приватизации, сохраняют право пожизненного проживания в квартире и могут сняться с регистрационного учета (выписаться) только по своей воле.

Как поступать, если вы купили квартиру, где прописан чужой человек?

Есть категории лиц, которые сохраняют пожизненное право проживания в квартире: это отказавшиеся от права приватизации, члены ЖСК (и члены их семей), лица, право пожизненного проживания которых, возникло на основании договора. В остальных случаях, как правило, при покупке квартиры с прописанным лицом, такую персону можно выписать на основании решения суда.

В целом, продать подобное жилье возможно. Проблема в том, что мало кто согласится покупать его на таких условиях. В большинстве заключаемых сегодня договоров купли-продажи жилых помещений указывается пункт о том, что продавец гарантирует покупателю, что объект договора не в залоге, на нем отсутствуют аресты. Здесь же, обычно, упоминается отсутствие каких-либо зарегистрированных граждан. Если же продавец умолчит об этом факте в договоре, то он может быть расторгнут в судебном порядке.

Когда выписать не получится

И все-таки, несмотря на различные способы и методы, аргументы и положения, есть обстоятельства, при которых выписать даже чужого вам человека не получится. О них нам рассказал Директор юридической службы «Единый центр защиты» Константин Бобров.

  • Лицо в период приватизации было прописано в квартире и написало письменный отказ от приватизации. Верховный Суд РФ имеет однозначную позицию на этот счёт: невозможно удовлетворить иск с просьбой прекратить пользоваться жильём и выписать того, кто был полноправным пользователем квартиры наряду с тем, кому она принадлежала по ордеру. Даже наличие у такого человека своего угла для проживания, своей собственности, и даже сроки давности (большой поток приватизации был в 1990 годах) не имеют значения в суде. Может возникнуть ситуация, когда объект уже неоднократно перепродавался, даже здесь такая категория граждан вправе претендовать на пользование.
  • Гражданин пользуется помещением в связи с указанием умершего собственника квартиры об этом в своём завещании. Это то, что именуется завещательным отказом. Такое лицо имеет право оставаться пользоваться жильём до момента, указанного наследодателем. Обычно — пожизненно.
  • Гражданин, получает содержание по договору пожизненного содержания с иждивением. Заключение такого договора, являющегося разновидностью договора купли-продажи, порождает обязанность покупателя предоставить в пользование данное жилое помещение получателю ренты (продавцу) пожизненно.
  • Бывший член семьи собственника (супруг после развода), если отсутствует возможность переехать в другое место, нет другой собственности, а также средств для снятия жилья. У такого человека есть право просить в суде отсрочить своё выселение, а также выписку. Суд может разрешить ему оставаться в квартире бывшего супруга максимум до года, после чего выписка возможна.
  • Лица, внёсшие плату (иначе говоря, пай), даже частично, за кооперативную квартиру, которые прописаны в ней, также не подлежат выселению. Они считаются собственниками, даже если документа о регистрации нет.
  • Дети, оставшиеся без родительского ухода и опекуна. Продажа в этом случае возможна только если несовершеннолетнему будет предоставлено жильё, как минимум, не хуже прежнего, как максимум — более лучшего по характеристикам того помещения, из которого планируется выписка. В органы опеки необходимо предоставить документы, подтверждающие обеспечение несовершеннолетнего новым жильём либо, как правило, уже в виде оформленных документов на иную квартиру.

Автор: Екатерина Титова
Фото: kazned.ru

Регистрация граждан в Беларуси. Что надо знать, чтобы не нарушать закон | Публикации | Пресс-центр

На эти и другие вопросы читателей «АиФ» ответил юрист-лицензиат, магистр права Александр ЖУК.

Выписать «в никуда»

Я собственница однокомнатной квартиры. В ней прописаны дочь и сын. Дочь вышла замуж за гражданина Нигерии и теперь проживает с ним в этой квартире. Она попросила зарегистрировать мужа. Он имеет вид на жительство на два года. Какие права на квартиру есть у моего зятя? Н. Ковалева, Минск

— Жена может зарегистрировать мужа на жилплощади без соблюдения требований по норме жилого помещения. Никаких прав на квартиру у него не будет. В случае расторжения брака мужа вашей дочери можно снять с регистрационного учета и выселить из жилого помещения.

Может ли собственник квартиры выписать супруга, который в приватизации не участвовал, но и выписываться не собирается, хотя фактически в помещении не проживает? Елена, Гродно

— Выписать супруга можно только в том случае, если квартира была приобретена до брака и брак был расторгнут, причем вне зависимости от того, участвовал второй супруг в приватизации или нет. Второй способ добиться согласия супруга выписаться – убедить сняться с регистрационного учета добровольно. Эта процедура проводится  при наличии жилого помещения, так как выписать человека в никуда нельзя. К слову, в Беларуси проживать без регистрации запрещено. Отсутствие регистрационного учета влечет административную ответственность – предупреждение либо штраф от 2 до 4 базовых величин.

Какие права есть у человека, зарегистрированного  в квартире? Ольга, Минский район

— У человека, зарегистрированного в жилом помещении, есть право пользоваться  самим жилым помещением. Но тут надо различать право собственности и право на проживание. Право собственности подтверждается соответствующим документом на право собственности на квартиру. Регистрация никак не связана с правом собственности. В жилом помещении может быть зарегистрирован человек, который не имеет права собственности на квартиру.

Регистрация или прописка?

Чем регистрация отличается от прописки? Николай, Минск

— 1 января 2008 года в Беларуси вступил в силу Указ президента №413 «О регистрационном учете», и по сути термин «прописка» был исключен из законодательства.  Теперь используется термин «регистрация». Так, «постоянная прописка» заменена «регистрацией по месту жительства» (бессрочная регистрация), «временную прописку» сменила «регистрация по месту пребывания» (на срок до одного года).

Поясните, кого к кому прописывают? Е. Вергейчик, Гомель

— Необходимо различать  регистрацию при наличии родственных связей без правового основания и  регистрацию на условиях правового основания. Таким образом, без учета нормы общей площади супруга пропишут на жилплощади супруги, детей — к родителям и собственника — в своей квартире. Во всех остальных случаях необходимы правовые основания. Например, договор найма жилого помещения, договор поднайма, регистрация несовершеннолетнего по месту пребывания (помещение его в специальные воспитательные или учебные заведения).

Чем отличается постоянная регистрация от временной? Тамара Сергеевна

— Постоянная регистрация производится по месту жительства, и она бессрочна.  Для нее необходимы правовые основания: квартира в собственности, договор найма на неприватизированную квартиру. Временная регистрация – это регистрация по месту пребывания. Например, если человек переезжает в другой город, то он может там временно зарегистрироваться.

Я живу в Минске. У меня есть дом в деревне. Хочу выписаться из минской квартиры и  прописаться в доме, чтобы не платить за него большую «коммуналку».  Но я бы хотела и дальше обслуживаться в минской поликлинике. Как быть? Н. Сычева, Минск

— На основании документов на дом вас зарегистрируют  по месту его нахождения. В то же время вас автоматически снимут с регистрации в Минске. Но при этом вы остаетесь собственником квартиры. Чтобы и дальше обслуживаться в поликлинике, вам необходимо написать заявление. Форму вам должны предоставить в поликлинике.

Какие плюсы и минусы в ситуации, когда в квартире прописаны больше человек, чем проживают? Наталья, Полоцк

— Если в квартире зарегистрированы больше человек, чем проживают, придется оплачивать коммунальные услуги по повышенным тарифам. В Беларуси плата за техническое обслуживание производится по установленному тарифу в пределах 20 м3 общей площади на каждого зарегистрированного по месту жительства и 10 м3 общей площади — на всю семью. Все, что свыше, оплачивается по тарифу, обеспечивающему полное возмещение экономически обоснованных затрат на оказание этих услуг, т.е. по полной стоимости.

Теперь о плюсах. Например, если жилое помещение подлежит сносу, то каждый из зарегистрированных жильцов имеет право  на предоставление взамен квартиры, общая площадь которой должна определяться исходя из расчета не менее 15 квадратных метров на собственника  и каждого члена его семьи, зарегистрированного по месту жительства в подлежащей сносу квартире. То есть в этом случае можно претендовать на несколько помещений либо помещение большей площади.

Регистрация за деньги

Хочу переехать жить и работать в Минск. Сейчас Интернет и различные СМИ  пестрят объявлениями с предложением зарегистрировать. Законно ли это? Евгений, Полоцк

— Если у вас нет родственных связей в Минске, любое лицо может вас прописать к себе при наличии свободных метров жилой площади. Для Минска это 20 м3общей площади,  для всех остальных населенных пунктов – 15 м3. Если  «свободные метры» позволяют, то можно зарегистрировать  абсолютно любого человека вне зависимости от родственных связей. Но тут есть нюанс. Чтобы зарегистрироваться на жилплощади не родственнику, необходимо заключить договор найма. А договор найма не может быть безвозмездным.

Я переезжаю жить из Минска в Витебск. Является ли обязательным оформление регистрации при переезде на новое место жительства? Ольга

— Если вы переехали на постоянное место жительства, вам необходимо прийти в расчетно-справочный центр по новому месту жительства и представить документы, которые подтверждают право на проживание в жилом помещении, и вас зарегистрируют. При этом в трехдневный срок с момента подачи документов вас автоматически снимут с регистрации по прежнему  месту жительства.

Если это временный переезд на место жительства сроком до одного года, то человек оформляет регистрацию по месту пребывания по желанию.  При этом регистрация по месту пребывания не отменяет регистрации по месту жительства.

Мне по наследству от родителей досталась приватизированная квартира. Я в ней оформил на постоянную регистрацию родственника. Какие он имеет права на эту квартиру, если я захочу её продать? В. Индыло

— Ваш родственник не имеет никаких прав на квартиру, потому что  регистрация никак не связана с правом собственности. Однако придется получить его согласие на отчуждение жилого помещения.

Я инвалид детства, у меня II нерабочая группа инвалидности. Живу в общежитии. Родители умерли, в наследство оставили дом в деревне. Дом хочу продать и купить в Минске комнату, чтобы в дальнейшем ее сдавать. Скажите, могу ли я остаться в общежитии и не прописываться в новом жилье?  Елена Степановна

— После наследования дома вас внесут в базу Единого государственного  регистра  по недвижимости. С этого момента вы будете считаться собственницей дома. Жилое помещение в общежитии предоставляется лицам, которые нуждаются в улучшении жилищных условий и не имеют своего  жилья. Поэтому вас обязаны выселить из общежития.

Регистрация и прописка в квартире

Решение о регистрации в собственной приватизированной квартире – самое правильное. Оно продиктовано желанием новоиспеченного собственника окончательно закрепиться в своей жилплощади.

Кроме того, обычно приватизация затягивается на длительное время, поэтому собственники с трепетом относятся к любым важным вопросам относительно квартиры. Их очень сильно пугает одна только мысль о том, что кто-то иной может претендовать на их кровное жилище.

Нередки случаи, когда молодожены долго решают вопрос прописки совместно в одну из квартир. Куда лучше прописаться: к мужу или жене? А если не за горами развод, что же будет тогда? Придется делить жилплощадь? А реальная возможность получить новые жилые метры не всегда есть у таких пар.

Родители молодоженов, которые привыкли руководствоваться примерами из далекого прошлого, а не законодательными актами и здравым смыслом, добавляют ситуации остроты. Они считают, что прописка супруга их ребенка дает право на часть квартиры в случае неблагополучного завершения брака. Никто не хочет делиться своей жилплощадью с фактически чужим человеком.

Итак, главный вопрос, волнующий собственников квартиры – будет ли иметь на квартиру какие-то права прописанный в ней уже после приватизации?

Ответ однозначен. Если приватизированная квартира окончательно оформлена в собственность, то прописанный в ней друг, родственник, ребенок или иное другое лицо только по одному факту наличия пропискине будет иметь никаких прав собственника на такую квартиру. Это нужно знать каждому – приватизированной квартирой могут управлять исключительно ее собственники. Наличие одного факта регистрации в такой жилплощади не наделяет прописанного возможностью претендовать на такую квартиру.

Однако действительно ли, все так просто? Почему бы тогда не регистрировать на своей жилплощади чужих людей, не являющихся гражданами России, помогая им трудоустроиться? Конечно, они не будут претендовать на место собственника квартиры, но есть один нюанс. Выписать прописанного в приватизированной квартире можно исключительно по его согласию. А сам факт наличия регистрации в квартире предоставляет прописанному право пользоваться жилплощадью и проживать в ней.
осложняет ли такой порядок вещей жизнь собственнику? Никаких ограничений для распоряжения квартирой прописанные создать не могут. Распоряжаться квартирой может исключительно собственник на свое усмотрение.

Как на самом деле?

Есть ли какие-то скрытые стороны? Проблема кроется в том, что все прописанные лица автоматически не выписываются из квартиры при смене собственника. Наглядный пример: собственники продают квартиру, из которой своевременно выписываются, а вы являетесь покупателем. Однако в данной квартире прописан еще один человек, который, как пояснили хозяева, находится в плаванье и не на что не претендует. Прописку оформляли ему исключительно для каких-то целей. Вы приобретаете квартиру, проходит полгода, и на пороге появляется мужчина неприятной наружности, который заявляет, что здесь прописан и вправе проживать. Полиция, вызванная вами, проверяет у него документы, и этот факт подтверждается.

Конечно же, вы вспомните, что про этого человека вы знали, но верили, что регистрация нужна была ему для формальности. А может так оно и было, но со временем появились другие цели.

Может быть когда-то он, действительно, оформлял регистрацию для получения выгодной работы или реализации других задумок. Теперь, когда работа закончилась или вообще не получилось на нее устроиться, он вспомнил, что есть место жительства. С этого момента начинается ряд проблем, но для новых владельцев квартиры.

Такой ход событий может быть, причем, вполне реально. Это не придуманная история для запугивания, а возможный реальный вариант развития событий из жизни для предупреждения тех, кто покупает квартиры с прописанными в ней лицами.

Как можно распоряжаться квартирой?

Можно ли распоряжаться такой квартирой собственнику? Конечно, можно. Однако сделать это будет абсолютно непросто. Мало кто захочет приобрести жилплощадь с прописанными людьми. Точнее, никто не захочет. Еще хуже обстоит дело, если из квартиры не выписаны граждане бывшего СССР, которые сейчас и гражданами России не являются.

Кроме проблем с продажей квартиры, не менее пугающей выступает ситуация соседства с неизвестными людьми. Вы приобретаете жилплощадь, а потом вынуждены жить с какими-то чужими соседями.
В итоге, перспектива разборок с прописанными в квартире очень не радужная. Если нет уверенности в порядочности прописываемого, лучше оформите ему временную прописку. После того как ее срок истечет, если жилец оказался проблемным, то он утрачивает всякое право на проживание в квартире, а если нет, то прописку можно продлить.

Некоторые тонкости вопроса

Нюанс прописки есть у той квартиры, в которой не один, а несколько собственников. Например, владельцами трехкомнатной жилплощади выступают трое членов семьи: мать, дочь и отец. Если дочь, например, выразит желание прописать своего мужа, то это станет возможным только с согласия отца и матери.

В последующем прописанный человек не будет иметь прав собственника квартиры, но сохранит право проживания в ней. Особенности прописки есть и в случае с несовершеннолетним ребенком. Для его прописки не нужно мнения собственника, если в данной квартире прописан отец или мать ребенка.

Оформление регистрации

Для осуществления прописки в квартиру не нужно какой-то сложной и затяжной подготовки. Это не такая сложная процедура, как иногда кажется. Для оформления прописки достаточно подготовить ряд документов.К ним относятся:

  • документы о праве на жилплощадь;
  • паспорт;
  • выписки из домовой книги;
  • технические документы на квартиру;
  • иные дополнительные документы.

Процедура осуществляется в паспортном столе или ГУвм МВД РФ с присутствием собственника и прописываемого лица. В общем случае требуются письменные и нотариально заверенные согласия всех собственников жилплощади.

Прописываемый должен составить письменное заявление на регистрацию на стандартном бланке. Вместе с заявлением подаются документы, и уточняется время явки за результатом. Если он будет положительным, то через определенное время лицо будет прописано в квартиру.

Если оформляется не постоянная, а временная прописка, то набор документов и порядок действий остается такими же. Осуществление как временной, так и постоянной прописки абсолютно бесплатно. Кроме того, если в будущем прописанный не пожелает выписываться, то у собственника есть возможность сделать это в судебном порядке.

Что делать, если вы обнаружили в своей квартире лишних прописанных людей

В последнее время жители Актау все чаще стали обнаруживать прописанных в их квартирах неизвестных людей из ближнего зарубежья – Узбекистана и Таджикистана. По словам горожан, «поселенцев» они не знают, и  тем более, каким образом те оказались прописанными в их домах. В компетентных органах от прописки к актаусцам посторонних людей открещиваются и говорят о своей непричастности к ситуации, передает инАктау.

О том, что у владельцев квартир прописаны неизвестные, они узнали случайно. 

«Я узнала после того, как мне позвонила подруга, которая ходила в ЦОН и брала справку. Оказалось, что у нее четыре «левых» человека прописаны. У другой подруги вообще девять. А у меня, когда я стала проверять, был один лишний человек, которого я даже не знаю. На каком основании, без ведома владельца квартиры, прописывают незнакомых людей, непонятно», — говорит жительница города Елена.

Еще одна жительница Актау Татьяна рассказала, что при проверке количества прописанных в жилье, оказалось, что в небольшой квартире с ней и ее семьей «проживают» еще 38 человек.

Другие горожане говорят, что почувствовали неладное, когда в жировках на определенные коммунальные услуги количество проживающих увеличилось.

Встревоженные люди обратились в ЦОН.

«У меня подруга пошла в ЦОН и ей сказали, что, мол, зачем она паникует, нерезидентов прописывает налоговая, чтобы они платили налоги», — негодуют люди. 

В пресс-службе Центра занятости населения сообщили, что никакого отношения к прописке нежеланных квартирантов не имеют и направили в Департамент госдоходов области. 

«Мы выполняем задачи по обеспечению налогового законодательства РК, по своевременности поступления налогов и платежей в бюджет. Мы не прописываем людей в квартирах жителей города. Этот вопрос не входит в компетенцию органов государственных доходов», — сообщили в ДГД региона.

Тогда корреспонденты в поисках хоть каких-то объяснений обратились к представителям миграционной службы, но и они сообщили о своей непричастности.

«Касательно нерезидентов – мы контролируем только их трудовую деятельность, пребывание на территории области. Соблюдается ли в этом плане наше законодательство. Кто прописывает этих людей в квартирах, мы не знаем», — сообщили в миграционной службе.

Вот и получается, что за появление «чужих» в квартирах ответственности никакой госорган не несет, что, конечно же, нереально. 

Единственное, что остается посоветовать жителям города, впрочем, и области, периодически проверять на сайте Egov.kz в личном кабинете или в ЦОНе количество прописанных людей.

«Владельцы квартир, у которых имеется ЭЦП, могут зайти в личный кабинет и самостоятельно выписать граждан, которые были незаконно прописаны в их жилье. В случае если ЭЦП отсутствует, необходимо будет пройти в ЦОН и обратиться к нашим консультантам, которые помогут провести эту процедуру», — сообщили в пресс-службе Центра занятости населения.

Специально для актаусцев редакция inAktau.kz прилагает короткое видео по тому, как через сайт Egov.kz выписать «незваных гостей».

Отказался впускать незнакомца в мою квартиру в 2 часа ночи, впоследствии домовладелец взял 7к. (TN): legaladvice

Я женщина чуть старше 20 лет, живу одна в квартире на верхнем этаже небольшого комплекса. Мое подразделение довольно изолированно, на моей лестничной площадке находится только дверь соседа А.

Около двух недель назад меня разбудил мужчина, который стучал в мою входную дверь и кричал: «Скорая помощь, впустите меня! Это срочно!» Я выглянул в глазок и увидел мужчину примерно моего возраста в штатском и без инструментов .Я крикнул ему, чтобы он отвали, и что я вооружен. Он начал стучать в моей дверной ручке и кричать, что он занимается техобслуживанием, и в здании произошло наводнение, и ему нужно как можно скорее проверить мою квартиру.

Я спросил его, может ли он каким-либо образом идентифицировать себя. (Компания А всегда управляла имуществом за те два года, что я здесь, а их работники всегда называли себя как можно скорее и были всего лишь суперпрофессионалами.) Это его просто разозлило. Он кричал, что работает в компании B, и что у меня есть «юридическое обязательство» впустить его.Я ответил, что не впущу его без документов, что я звоню в полицию, чтобы они разобрались, и что я все еще вооружен.

К тому времени, как приехала полиция, его уже не было, и они согласились со мной, что это, вероятно, была попытка кражи со взломом относительно неудачно. Я сделал с ними отчет и подумал, что все.

Несколько дней спустя мне позвонили из компании B, которая, как оказалось, купила недвижимость (я думал, им придется уведомлять арендаторов о подобных вещах, но, видимо, нет).Moron Burglar, очевидно, БЫЛ их обслуживающим персоналом, которого они послали, чтобы исправить настоящее наводнение в здании. По-видимому, они знали, что это идет с верхнего этажа, но не из чьего подразделения, моего или соседа А. Они сказали мне, что, поскольку я отказался позволить их персоналу смягчить ситуацию, я был на крючке из-за большей части затрат на ремонт, чтобы зубец 7к.

За те две недели, которые мы обсуждали об этом, я утверждал, что их сотрудники не называли себя и не предпринимали никаких действий, чтобы заставить меня поверить в то, что он был кем-то другим, кроме попытки громкого грабителя / насильника.Они отказываются признать это и настаивают на том, что в моем договоре аренды ничего не говорится о персонале, который идентифицирует себя, а только о том, что я впускаю рабочих для аварийного обслуживания.

Я упомянул эту ситуацию, передавая сообщение соседу A, неисправная водопроводная сеть которого была источником утечки, и который находился за городом во время инцидента. Они были сбиты с толку, потому что в настоящее время оплачивают 100% затрат на ремонт за счет наводнения.

Компания B дает мне возможность выплатить ее единовременно или пропорционально распределить 7 тыс. Из шести месяцев, оставшихся по моей аренде.

Вся эта ситуация явно фигня и, честно говоря, кажется какой-то аферой. Что здесь происходит? Я понимаю, что у меня есть обязанность позволить рабочим получить доступ к моему подразделению в чрезвычайной ситуации, но действительно ли это означает, что я должен допустить любого неопознанного незнакомца в любое время, просто веря им на слово, что они не будут грабить / насиловать / убить меня? Могу ли я действительно нести ответственность за чрезвычайную ситуацию, которая возникла не из моего подразделения? После того, как взломщик ушел, другая бригада техобслуживания вернулась и выломала дверь соседа А и в конце концов остановила утечку (спустя несколько часов по какой-то причине).Да, я мог видеть, как моя неспособность допустить Взломщика на мгновение помешала им осознать, что это была утечка из подразделения Соседа А, но я не виноват, что им потребовались часы, чтобы найти другую команду, которая вышла, как только Взломщик ушел в ярости . И я , особенно , смущен тем, что они пытаются выставить мне тот же счет, что они выставляют счет фактическому арендатору.

Я обсуждал с ними все эти вопросы, и всегда отвечал просто: «Да пошли вы, платите нам». Они также говорят мне, как мне «повезло», что взломщик не «обвиняет» меня в угрозах, террористических угрозах и наличии нелицензионного огнестрельного оружия.(Я совершенно уверен, что сказать «Я вооружен» кому-то, кто пытается проникнуть в ваш дом в 2 часа ночи, не является преступлением, и я на 100% уверен, что мой пистолет законен.)

Как мне распутать эту проблему, не столкнувшись с этим выселение? Если я оплачу их в рассрочку (единственный вариант в финансовом отношении), я предполагаю, что это будет признанием долга действительным, и я не смогу подать в суд, чтобы вернуть его позже. То же, наверное, и с единовременной выплатой. Если я продолжу платить арендную плату в обычном режиме, разве они не будут преследовать меня за неуплату (которую они считают полной) арендной платой, а затем предъявят мне иск о выселении?

Неужели это тот момент, когда я просто выпью и найду адвоката? Если да, то какие идеи мне следует ожидать?

Tl; dr: Неизвестный мужчина требует доступа ко мне домой в 2 часа ночи и получает отказ. Компания по управлению недвижимостью теперь взимает с меня 7 тысяч в качестве компенсации ущерба от наводнения, причиненного другим подразделением, которое также платит 7 тысяч за фактическое строительство. Что?

Как защитить себя от безжалостного и жадного арендодателя

Как защитить себя от безжалостного и жадного домовладельца
30 стратегий защиты прав арендатора

Джеффри К.Макадамс, эсквайр, прокурор арендатора города Нью-Йорка
Перейти к Закону МакАдамса
Щелкните правой кнопкой мыши, чтобы загрузить этот файл PDF здесь.

С тех пор, как во время Второй мировой войны были приняты законы о регулировании арендной платы, никогда не было времени, когда ваши права на аренду подвергались бы более опасной угрозе исчезновения.

Жилищные суды, защита прав арендаторов находится на низком уровне, в то время как растет число случаев, когда арендодатели манипулируют своими законами о регулировании арендной платы и еще больше подрывают защиту арендаторов. МакАдамс Ло заметил тревожную тенденцию последнего времени: арендаторы становятся жертвами домовладельцев с угрожающе ускоренной скоростью. Мощные рыночные силы в виде стремительного роста арендной платы и поразительных цен на недвижимость разжигают жадность домовладельцев.

Система Жилищного суда всегда во многих отношениях складывалась в пользу домовладельцев. Дела подлежат гораздо более быстрому разрешению, чем другие суды. Это часто приводит в движение арендаторов. У помещиков самые глубокие карманы и самое сильное политическое влияние.Постоянно предпринимаются попытки лоббирования ослабления и отмены законов о регулировании арендной платы.

Ниже приводится набор стратегий, которые раскрывают, что нужно для победы в суде, что делать, если вы проиграете в суде, и как не попасть в суд.

Пожалуйста, поймите, что ничто из нижеследующего не является юридической консультацией для вашей конкретной ситуации или заменяет услуги компетентного адвоката Арендатора. Самый разумный и безопасный вариант, который вы можете сделать, — это нанять юриста, практикующего законодательство о арендодателях.Это общая серия принципов, которые следует помнить, чтобы вы могли более продуктивно обсудить со своим адвокатом и более четко понять свое дело.

Идея состоит в том, чтобы построить вокруг себя максимально возможную стену защиты. Это проще всего и наиболее эффективно с помощью подходящего юриста. Имея это в виду, читайте дальше, чтобы узнать, как защитить себя от множества ловушек и ловушек, с которыми может столкнуться арендатор, имея дело с проблемным арендодателем.

1 — Если вы живете в квартире с регулируемой арендной платой, вы на войне. Вы можете этого не осознавать, но вы понимаете. Ваш домовладелец хочет, чтобы вы ушли, и у него есть серьезный финансовый стимул, чтобы вытащить вас. Это потому, что если вы освободите свою квартиру, арендодатель получит 20% -ную прибавку к двухлетнему договору аренды для нового арендатора. Прибавка к годовой аренде определяется по специальной формуле и может варьироваться, но при этом дает арендодателю больше прибыли, чем продление срока аренды.

Кроме того, арендодатели могут добавлять к арендной плате еще 2,5% в месяц от стоимости любых улучшений квартиры.И если новая арендная плата за пустующее помещение превышает 2000 долларов в месяц, после добавления повышения арендной платы за пустоту и улучшения, домовладелец может избежать регулирования арендной платы за квартиру и сдавать ее по ставкам свободного рынка. Точно так же, если ваша арендная плата сейчас превышает 2000 долларов, а доход вашей семьи превышает 175 000 долларов, вы можете рисковать потерять свои права на стабилизацию арендной платы.

Если ваш домовладелец намеревается переоборудовать ваше здание в кооператив или кондоминиум, или если вы живете как арендатор со стабилизированной арендной платой в кондоминиуме или кооперативе, который можно было бы продать, если бы вас там не было, прибыль может быть еще больше.

Это означает, что вам необходимо проявлять бдительность в отношении защиты своих прав, поскольку вы можете быть уверены, что ваш домовладелец будет использовать любые доступные законные средства, чтобы получить контроль над вашим домом.

2 — Чтобы защитить свои права, вы должны знать свои права. Очень важно потратить некоторое время на изучение того, какие права и средства правовой защиты дает вам закон. В этом отчете вы найдете много полезной информации, и вы можете многое узнать в Интернете. В разделе «Ресурсы» ниже вы найдете ряд информационных сайтов, которые стоит посетить.Есть также раздаточные материалы, доступные в Жилищном суде и Отделе жилищно-коммунального обновления (DHCR), которые в определенной степени полезны.

Большинство арендаторов не знают своих прав. Не будь одним из них. Однако быть информированным арендатором не заменяет найма опытного юриста арендатора для защиты ваших интересов и ведения переговоров от вашего имени.

3 — Нанять поверенного арендатора, который будет представлять вас. Удивительно, но у 90% арендаторов, которые предстают перед Жилищным судом, нет адвокатов.И все же 95% арендодателей делают это. Как вы можете рассчитывать на успешную защиту от противника, который нанял опытного, знающего эксперта, чтобы победить вас? Ответ: вы вряд ли выиграете. Арендодатель Закон об арендодателе очень сложен. Существуют сотни правил и положений, с которыми только опытный адвокат может обладать достаточными практическими знаниями, чтобы помочь разрешить конфликты с арендодателем.

Как вы увидите, в Жилищном суде легко разоблачить. Даже если вы знаете свои права, вы можете отказаться от определенных мер защиты, не осознавая этого, и нанести ущерб своему делу.

Например, закон требует, чтобы судебные документы были доставлены вам или «вручены» очень специфическим образом. Вы должны получить документы и получить их должным образом. Ваш поверенный арендодателя наймет «сервер обработки» для доставки юридических документов, предупреждающих вас о том, что вам предъявлен иск. Прежде чем документы можно будет оставить у вашей двери и отправить как обычной, так и заказной почтой, должно быть как минимум две попытки личной доставки. Но в некоторых случаях технологические серверы, которым платят в зависимости от того, сколько комплектов документов они доставляют, срежут углы и попытаются обслужить их только один раз.Это называется «канализационная служба» и является незаконной.

Высказывание возражения против надлежащего обслуживания позволяет выиграть время и может быть полезным рычагом при переговорах с юристом арендодателя. Так что не удивляйтесь, когда ваш поверенный арендодателя попросит вас «подчиниться личной юрисдикции». Ожидайте услышать что-то вроде «Вы согласны, что у вас есть документы, верно?» Звучит легко согласиться, но если вы это сделаете, вы потеряете право оспаривать, что вас обслужили должным образом, и упустите это преимущество.

И это только один пример. Существуют десятки других ловушек, которые могут заманить вас в ловушку и заставить отказаться от ваших ценных прав. Вы действительно рискуете, когда пытаетесь стать адвокатом самому себе.

Так что найдите адвоката, если можете себе его позволить. Когда на карту поставлен ваш дом, особенно если его арендная плата регулируется, деньги вложены хорошо. Подумайте о займе, если вам нужно. Если вы проиграете свое дело и свой дом из-за того, что пытались представить себя, расходы на поиск новой квартиры могут быть значительно больше, чем это стоило бы вам для адвоката.Также существует риск бездомности, потери или повреждения имущества, если вы не сможете найти новый дом до того, как вас выселит городской маршал.

4 — Нанять только поверенного Арендатора для рассмотрения дела Арендатора Арендатора. Юрист, не практикующий Закон об арендодателях («Закон о L&T»), может больше навредить вам, чем помочь. Поэтому не нанимайте адвоката по уголовным делам, адвоката по разводам или корпоративного юриста, чтобы они представляли вас в Жилищном суде. Арендаторы постоянно совершают эту ошибку. Проблема в том, что эти юристы не разбираются в детальной технической практике права L&T.Они могут знать, как бодаться и торговаться с адвокатом домовладельца, но они не знают, каковы ваши права.

Даже адвокаты, практикующие право на недвижимость, часто не знакомы с тонкостями закона об арендодателях. Поверенные по недвижимости обычно занимаются покупкой и продажей жилой и коммерческой недвижимости, что полностью отличается от того, что происходит в Жилищном суде. Право L&T действительно является отдельной областью практики.

Наем не того юриста может оказаться самым дорогостоящим решением.Если ваш адвокат не понимает сложностей закона об арендодателях, вы больше рискуете проиграть дело. И вы можете в конечном итоге заплатить юридические услуги как своему адвокату, так и адвокату арендодателя.

5 — Не полагайтесь на персонал суда в защите ваших прав. Если вы представляете себя в Жилищном суде, вы должны получать помощь от помощников судей по правовым вопросам. Имейте в виду, что иногда эти люди нетерпеливы, перегружены работой и спешат. Вы наняли их не как поверенного, и зависимость от них может ущемить ваши права.

Например, большинство судей требует, чтобы их помощники по праву спрашивали жильцов, есть ли в их квартирах условия, требующие ремонта. Однако помощникам по правовым вопросам будет проще, если они не будут спрашивать или задокументировать все жалобы. Поэтому они не всегда спрашивают о полном спектре вопросов и не записывают их полностью в судебных формах.

Аналогичным образом, имея дело с секретарем суда, если вы объясните, в чем заключаются проблемы или как вам вручили документы, он или она может не включать все при заполнении документов.

Разочарованные арендаторы сохранили закон Макадамса после того, как судебный секретарь не записал жалобы на их квартиры или здания на заранее распечатанных судебных бланках. Фирма могла вносить поправки в их документы, но это стоило им ненужных гонораров адвокатам. Арендаторам не нужно нанимать юриста, чтобы гарантировать принятие судом документов, которые правильно и полностью описывают жалобы. Но это случилось. Так что имейте в виду, что даже в суде дела не всегда могут идти так, как должны.

Предварительно распечатанные судебные формы не включают многие детали, которые имеют жизненно важное значение для защиты ваших прав. Во-первых, если форма не задает вам вопрос, связанный с определенным правом, вы можете легко его пропустить. Вот пример. Вопрос спрашивает, правильно ли вам подали документы, но он не говорит вам, какой будет правильный сервис. Легко попасть в ловушку из-за отсутствия явной информации.

Печальный факт жизни в Жилищном суде состоит в том, что могут происходить неправильные вещи, и когда вы представляете себя, вы можете стать жертвой.

6 — Вас нельзя выселить без судебного разбирательства. Если арендодатель выселит вас без судебного разбирательства, это незаконно. Юридическое название этих действий — «самопомощь». Использование самопомощи для выселения арендатора является преступлением. Самостоятельное выселение без обращения в суд может заставить арендодателя возместить вам втрое больше любых понесенных вами расходов.

Например, допустим, домовладелец меняет вам замки, и вы не можете попасть в свою квартиру.Если в следующие несколько дней вы остановитесь в отеле, следите за всеми своими расходами. Сохраняйте квитанции за вашу комнату, питание, поездки, телефон и все остальное, за что вы платите в результате блокировки. В жилищном суде вы или ваш адвокат можете заявить, что ваш домовладелец использовал самопомощь, чтобы выселить вас, и предъявить доказательства понесенных вами в результате расходов. Хотя это никогда не является достоверным, суд имеет право присудить вам тройную сумму ваших общих расходов.

Так что не паникуйте, если домовладелец скажет вам, что вам нужно съехать.Ответьте, что только суд может приказать вам уйти. Только городской маршал или шериф имеет законное право завладеть вашей квартирой без вашего разрешения и может сделать это только по решению суда. И они должны дать вам письменное уведомление, чтобы, если у вас есть основания, вы могли обратиться в суд и получить «приказ об обосновании», чтобы остановить это. Обычно вы получите уведомление как минимум за шесть рабочих дней.

7 — Если вас незаконно выселили, позвоните в полицию. Примеры незаконного выселения включают блокировку вас из вашей квартиры, использование или угрозу применения насилия, чтобы заставить вас уйти, отключение основных услуг, таких как электричество, вода или отопление, или вывоз вашего имущества.Если вас незаконно выселили, первым делом нужно позвонить в полицию.

Полиция иногда не любит вмешиваться, и если есть способ избежать этого, она не вмешивается. Они могут сказать: «Это гражданское дело». Однако посягательство на вас с целью незаконного выселения и само незаконное выселение являются преступлениями. Так что это не просто гражданское дело.

Вот что сказать, если они откажутся вам помочь: «Офицер, закон гласит, что незаконное выселение является преступлением. В Руководстве по патрулированию полицейского управления в соответствии с процедурой 117-11 полиция обязана помогать арендаторам в обстоятельствах незаконного выселения. , поэтому я звоню.Я хочу, чтобы ко мне на квартиру пришел полицейский и составил протокол ».

Если вы не получите сотрудничества, спросите имя сержанта или ответственного руководителя в центре обработки вызовов 911 и поговорите с этим человеком. Если у вас все еще есть проблемы, позвоните в местный участок и повторите эти шаги. Запишите имена и номера значков всех сотрудников полиции, с которыми вы контактируете.

В остальное время полиция делает именно то, что должна. У МакАдамса Лоу был как очень хороший, так и очень плохой опыт работы с полицией, помогающей арендаторам, которые были незаконно заблокированы.

Независимо от того, приедет ли полиция к вам в квартиру, или если вы должны пойти прямо на участок, важно получить отчет полиции, подтверждающий происшествие. Полицейские процедуры также могут потребовать от сотрудника вызова вызвать вашего арендодателя в суд. Вы также должны получить его копию. Вам нужна письменная запись о вашем незаконном выселении и любые другие соответствующие документы, которые ваш адвокат может затем показать в суде. Ваш домовладелец может быть даже арестован.

Если соседи могут подтвердить вашу историю, и полиция может взять у них показания, это тоже может помочь.Если вам необходимо позвонить в коммунальные службы для восстановления услуг, объясните обстоятельства незаконного выселения и узнайте, какие варианты доступны.

Ведите журнал всего, что происходит, вместе со списком имен, адресов и номеров телефонов всех, с кем вы разговариваете, а также даты и времени каждого разговора. Чтобы победить арендодателя, нужны доказательства, подтверждающие вашу позицию.

В жилищном суде вам нужно будет доказать, что вы действительно проживаете в своей квартире, чтобы вернуться в нее.Поэтому убедитесь, что вы регулярно обновляете свои водительские права или удостоверение личности в штате Нью-Йорк, чтобы точно отражать ваш текущий адрес. Письмо, отправленное вам по этому адресу, также является доказательством места жительства, особенно счета за коммунальные услуги и квитанции об аренде.

Лучше всего, если у вас есть копия договора об аренде и письменные документы о любых трудностях с арендодателем, которые нужно показать полиции. Как уже говорилось в другом месте данного отчета, рекомендуется хранить копии этих документов в безопасном месте за пределами вашей квартиры, например, у родственника, друга или вашего адвоката.Кроме того, не забудьте сообщить сотрудникам имя, адрес и номер телефона вашего арендодателя, смотрителя здания или управляющего агента.

Если вы уже участвуете в судебном процессе против своего домовладельца и вас незаконно выселяют, поговорите со своим адвокатом о подаче иска о неуважении к суду.

В обстоятельствах, когда вы не можете вернуться в свою квартиру и вам негде остановиться, позвоните в службу экстренной помощи по телефону 1-800-994-6494, чтобы получить временное убежище, или обратитесь за помощью в Интернете.В разделе «Ресурсы» ниже вы найдете ссылку на Департамент по обслуживанию бездомных г. Нью-Йорка.

Будьте предельно ясны: если вас выселили в судебном порядке и вы попытаетесь проникнуть в вашу квартиру, тогда вы станете преступником: вас могут арестовать и осудить за преступление. Если вы были внезапно выселены по какой-либо причине, безопаснее всего временно остаться с родственником, другом или в отеле и нанять адвоката арендаторов, который будет представлять вас. Максимальная уверенность в отношении ваших прав доступна только в суде, и с решением суда у вас есть юридически гарантированное право повторно войти в свой дом.

Особенно, если отношения с арендодателем враждебные, вам необходимо заранее обдумать, что может случиться, и иметь план действий на случай непредвиденных обстоятельств. В случае непредвиденных обстоятельств, когда вас выселили, нет никакой гарантии, что вы сможете вернуться в свою квартиру сразу же или, возможно, вообще. Что бы вы ни решили сделать, просто помните, что в любой ситуации якобы незаконного выселения ваш первый звонок — в полицию.

8 — Если вы заблокированы или обнаружили на своей двери уведомление о выселении, немедленно обратитесь в Жилищный суд, чтобы отстаивать свои права. Если вы должным образом подготовлены, обращение в суд — это всегда самый безопасный способ защиты ваших прав. Важно действовать быстро, как только вы поймете, что проблема. Если возможно, первое, что нужно сделать, это позвонить своему адвокату, но не откладывайте обращение в суд, если вы не можете с ним связаться. Тем не менее, будьте ясны: если вы не осведомлены о своих правах и судебных процедурах, все, что вы скажете или сделаете, может позже быть использовано против вас. Ваши ошибки могут работать вам во вред.

Вы или ваш адвокат можете обратиться в суд за «приказом об обосновании причин» на основании письменных показаний, в которых утверждается, что вы либо были, либо находятся в процессе ошибочного выселения.Показания под присягой — это письменное заявление, истинное или подтвержденное присягой. Если у вас нет адвоката, спросите у секретаря суда, как действовать дальше. С вашими показаниями под присягой и доказательствами того, что вы проживаете в этом здании, Суд издает приказ об обосновании. В большинстве случаев указание причины — это экстренный судебный приказ. После выселения может потребоваться, чтобы ваш домовладелец явился и «объяснил причину», почему вам не должен быть немедленно предоставлен доступ в ваш дом, а затем вернуть вас во владение.

Даже если вы получили уведомление судебного пристава о выселении, дальнейшие действия могут быть отложены до тех пор, пока не будет принято решение об указании причины.

В приказе об обосновании будет указано, какие действия и разбирательства прекращены до слушания дела в суде, как оно должно быть доставлено арендодателю, а также будет указана дата быстрого возврата в суд. Иногда это бывает уже на следующий день, если вы приходите утром. Например, если суд подпишет ваше постановление об обосновании дела до 12:00, он может потребовать обслуживания вашего арендодателя во второй половине дня и потребовать, чтобы арендодатель явился в суд на следующий же день. Если домовладелец не явится в суд в тот день и получил надлежащее уведомление, то по умолчанию суд может предоставить вам право повторно войти в вашу квартиру.Если вы представите достаточно веские доводы, постановление суда об указании причины также может дать вам право на повторное участие до слушания.

Бывают случаи, когда городской маршал может быть виноват, и несколько факторов могут в совокупности сделать ситуацию довольно опасной. В одном случае, рассмотренном законом МакАдамса, арендатор был выселен без уведомления маршала. Постановление суда потребовало от домовладельца произвести ремонт и вынесло решение против арендатора, требующее оплаты. Арендодатель не завершил работу, но устно продлил арендатору время для оплаты.Затем, не уведомив арендатора, домовладелец использовал решение суда и выселил его. Хотя он не был клиентом McAdams Law до выселения, фирма вернула его в квартиру, показав суду, что он был обманут и у него были все деньги, на которые имел право домовладелец.

Офис клерков открыт поздно вечером в четверг.

9 — Храните копию договора об аренде и сопутствующих документов за пределами помещения в надежном месте, к которому у вас есть доступ в любое время. Если вы незаконно выселены или потеряете доступ к своему дому по какой-либо причине, некоторые важные документы помогут защитить ваши права в суде.Вы никогда не захотите оказаться в положении, когда у вас дома есть важные бумаги, и вы не можете их получить, потому что вы заблокированы.

Обязательно храните копию вашего договора аренды, последнюю налоговую декларацию с вашим текущим адресом, а также последние несколько счетов за телефонные и коммунальные услуги в сейфе, у родственника, друга или у вашего адвоката. Это хорошая идея, даже если у вас нет проблем с арендодателем. Что, если произойдет наводнение или пожар и все ваши записи будут уничтожены? Если вы храните эти документы в безопасном месте, в любой чрезвычайной ситуации вы все равно сможете подтвердить свою личность и то, что вы являетесь законным владельцем этого адреса.

10 — Подробно опишите условия, требующие ремонта или исправления. Лучше всего подготовить письменный список жалоб с конкретным описанием каждой проблемы или условия для суда и вашего адвоката. Таким образом, в ваших судебных документах не пропадет ничего важного. Кроме того, сделайте цветные фотографии или видео с любыми неисправными состояниями, чтобы предоставить дополнительные доказательства ваших требований. Сделайте несколько снимков с разных ракурсов. Включите обложку газеты этого дня в фото или видео, чтобы установить дату.

Всегда уведомляйте арендодателя, если необходимо исправить неисправное состояние. Лучше всего делать это в письменной форме, но хотя бы записывайте любые устные просьбы, которые вы делаете. Укажите дату и время, а также человека, с которым вы говорили. Если ремонт или исправление не произведены, вы можете иметь право на «скидку», то есть на снижение арендной платы.

Три элемента, которые делают возможным уменьшение выбросов: a) есть проблема с условиями в вашей квартире или здании; б) ваш домовладелец извещает об этом; c) ваш арендодатель не может исправить это в разумные сроки.Закон гласит, что вам не нужно платить полную арендную плату, если вы не можете полностью использовать помещение в хорошем состоянии.

В одном особенно вопиющем случае, связанном с сокращением выбросов, домовладелец снял балки под полом в квартире клиента и заменил их дефектными скобами. Полы начали проседать, и образовались трещины, которые были достаточно большими, чтобы клиент мог видеть квартиру внизу, создавая очень опасные условия. Макадамс Ло подал в суд и вынудил арендодателя существенно сократить расходы, оплатить гонорары адвокатам и переместить арендаторов в безопасное здание, пока они ремонтируют полы.Тщательное документирование ухудшающихся условий и связанных с ними опасностей имеет важное значение для достижения успешного результата.

11 — Не ожидайте, что ваш домовладелец будет честным, разумным или справедливым. Арендодатели заинтересованы в том, чтобы обвинить арендаторов, а не брать на себя ответственность за расходы на ремонт. Практически каждый раз, когда МакАдамс Лоу представляет арендатора с проблемами в квартире, домовладелец говорит: «Арендатор это вызвал, и я не несу ответственности». Поэтому вам необходимо точно указать характер проблемы, как долго она существовала, обстоятельства или условия, которые привели к ней, и ваши попытки добиться исправления от арендодателя.

Ваш домовладелец может знать о плачевном состоянии вашей квартиры, которое необходимо исправить, но отказываться рассматривать это эффективно как способ вынудить вас выселиться. Такой сценарий более вероятен, если вы являетесь арендатором со стабилизированной или контролируемой арендной платой. Иногда арендодатели допускают существование опасных условий, поэтому арендаторы съедут.

Например, фирма представила нескольких арендаторов, у которых в квартирах были клопы. Клопы — это маленькие насекомые, которые сосут кровь и оставляют красные зудящие язвы.Случаи заражения клопами в Нью-Йорке достигли уровня эпидемии. Они заражают постельное белье и мебель и нападают вечером, пока их хозяева спят. Когда одна квартира заражена, проблема может быстро распространиться на другие квартиры в здании. Следовательно, состояние требует лечения в масштабах всего здания.

В одном из недавних случаев квартира клиентов была заражена клопами из других квартир. Хозяин это отрицал, но жильцы других квартир жаловались на ту же проблему.Макадамс Ло смог получить постановление суда, заставившее домовладельца очистить здание и ликвидировать заражение. Суды будут настаивать на том, чтобы домовладельцы исправляли серьезные проблемы, и накажут их, если они этого не сделают. Так что не стесняйтесь защищать свои права от халатного домовладельца, который подвергает вашу семью и вас опасности.

Если в вашей квартире плохие условия, всегда спрашивайте других жильцов в вашем доме, есть ли у них проблемы, подобные вашим. В только что упомянутом случае фирма смогла доказать, что отказ арендодателя был на самом деле неправдой, потому что клиент решил поговорить с другими арендаторами и обнаружил, что у них такая же проблема.

12 — Объединяться вместе с другими арендаторами. Если другие арендаторы в вашем доме также являются жертвами халатности арендодателя, подумайте о найме адвоката, который будет представлять вас как группу и действовать сообща. Множественные жалобы от нескольких арендаторов могут сэкономить на гонорарах адвокатов, укрепить вашу аргументацию и прояснить злоупотребления арендодателя в суде.

Вот пример того, какой спектр жалоб объединенная группа арендаторов может подать в суд. Представляя ассоциацию арендаторов против домовладельца, который пренебрегает зданием в течение примерно пятнадцати лет, МакАдамс Ло обратил внимание суда на эти ужасные условия, которые существовали в разное время: лифт отключался чаще, чем работал, не было отопления и горячей воды. , вход в здание не запирался, в коридорах слонялись посторонние, в здании наводнили постельные клопы, тараканы и мыши, в кухонных плитах протек газ, сломались холодильники, жилец пострадал от отравления угарным газом, маленький ребенок наблюдал, как злоумышленник застрелил его отца в общественном коридоре, и пациенты с ограниченными возможностями были вынуждены переехать в дома престарелых, потому что неисправный лифт запер их в здании.

13 — Действуйте быстро. Арендодатели знают, что многие люди не будут изо всех сил стараться сохранить свои квартиры в ужасных условиях. Вот почему так важно немедленно устранять плохие условия и принимать активные меры для защиты своих прав. Если вы позволяете условиям ухудшаться, вы подвергаете себя еще большему финансовому и эмоциональному напряжению, которое в конечном итоге изматывает вас и делает вас жертвой. По мере ухудшения ситуации расходы на ее исправление для домовладельца возрастают.Это означает, что он или она, вероятно, будут бороться с вами сильнее, и вам могут потребоваться более высокие судебные издержки для получения разрешения.

14 — У вас есть защита от домовладельца, который пытается выселить вас из-за вашей жалобы, даже если вы живете в нерегулируемой квартире. Ваш домовладелец не должен продлевать договор аренды, если вы живете в квартире, не защищенной законами о стабилизации арендной платы или регулировании арендной платы. Однако, если арендодатель отказывается продлевать договор аренды, потому что вы жаловались на условия в вашей квартире или здании, это называется «ответным выселением».»В соответствии с законодательством штата Нью-Йорк домовладелец не может выселить вас в ответ за соблюдение ваших прав.

Существующие законодательные акты предполагают, что если вы подали жалобу в государственное учреждение на своего арендодателя в течение последних шести месяцев, и арендодатель прекращает вашу аренду, это является ответом. Если вы или ваш адвокат сможете доказать возмездие, вы можете победить выселение. Но если ваш домовладелец может доказать, что у вас есть другие причины, по которым вам не продлевают продление, например, плохая платежная ведомость или желание получить квартиру для члена семьи или личного пользования, ваше требование о ответном выселении может быть отклонено.

Если прошло более шести месяцев, а ваш договор аренды не был продлен в ответ, вам по-прежнему доступны меры защиты по «общему праву». «Общее право» относится к реальным делам, решенным в суде, которые создают прецедент для будущих решений, в отличие от «статутов» или «законов». Если вы подали жалобу арендодателю или участвовали в судебном процессе и думаете, что вам не предложат продление аренды, лучше поговорить с юристом и разработать план действий. Практикующий L&T должен уметь оценить ваши шансы оказать давление на арендодателя с целью продления срока аренды.

15 — Если нужно, выиграйте время. Вы можете отсрочить выселение, иногда на год. Вот несколько способов попробовать.

Когда вас впервые вызывают в суд, закон позволяет отложить или отложить дату явки, чтобы дать вам время нанять адвоката. Когда у вас есть адвокат, вы можете перенести дату следующего суда, чтобы у вашего адвоката было время подготовить ваше дело. Эти две отсрочки могут легко отсрочить ваше слушание на полтора месяца. Затем должно быть судебное разбирательство, а затем вынесение приговора или постановления против вас. Все это требует дополнительного времени.

Если вы проиграете в суде по делу о приостановлении, суд имеет право отложить ваше выселение на срок до шести месяцев. «Процедура удержания» — это случай, когда домовладелец предъявляет иск о владении квартирой, а не о «неуплате» арендной платы. Например, домовладелец может подать в суд ходатайство о выселении вас, чтобы квартиру можно было отдать члену семьи или предоставить для личного пользования.В этих случаях домовладелец может иметь законное право на квартиру, даже если вы заплатили арендную плату.

На практике суд обычно дает вам по крайней мере месяц или два, чтобы переехать, но ваш адвокат иногда может сделать такую ​​просьбу: «Ваша честь, мой клиент пытался найти новую квартиру. Вот список все квартиры, куда были поданы заявки. Моему клиенту по-прежнему некуда идти, он платит арендную плату арендодателю. Можно еще два месяца, пожалуйста? » После этого суд может продлить вам срок, но не более чем на шесть месяцев с момента вынесения решения по вашему делу.

Опытный адвокат арендаторов поможет выиграть время. Пример: работая с другим юристом, МакАдамс Ло не допустил выселения из здания пережившего Холокост, страдающего болезнью Альцгеймера. Судья приостановила производство по делу о невыплате до назначения опекуна ее имущества. Затем опекун передал право собственности на дом, принадлежащий клиенту, ее дочери, чтобы дочь могла заложить его и погасить задолженность по аренде.

16 — Если вы арендатор со стабилизированной арендной платой, получите копии истории аренды ваших квартир. Арендаторы с фиксированной арендной платой имеют право на бесплатную копию истории аренды своих квартир. Вот как это получить: позвоните в отдел жилищного и коммунального обновления (DHCR). В городе пять офисов: два на Манхэттене и по одному в Бруклине, Бронксе и Квинсе. Спросите, в частности, «сертифицированную распечатку истории аренды с 1984 года по настоящее время». Заверенная копия служит доказательственной основой судебного разбирательства. Записи о стабилизации арендной платы были компьютеризированы в 1984 году, и это все, что вы можете сделать для распечатки.

Закон требует, чтобы для каждой квартиры со стабилизированной арендной платой регистрировалась первоначальная арендная плата, и она должна обновляться ежегодно. Внимательно изучите последовательность регистраций. Если в течение последних четырех лет регистрации не хватало на год, вы можете оспорить повышение арендной платы. Арендодатель не должен повышать арендную плату выше ранее зарегистрированной арендной платы. Тем не менее, недавние изменения позволяют домовладельцам регистрироваться задним числом, если отсутствующая регистрация соответствует сумме, предусмотренной в ежегодных нормах.

Каждый год вы должны получать уведомление о ежегодной регистрации по почте. Сохраните их все. Недавние изменения в законе не позволяют вам подавать иск об отсутствии регистрации более четырех лет назад. Если вы допустите ошибку в регистрации арендодателя и пройдет более четырех лет, будет практически невозможно отстаивать свои права на завышение арендной платы.

В центральном офисе DHCR на Герц Плаза в Квинсе есть другие записи, которые могут потребоваться по вашему делу, в том числе записи о контроле арендной платы.

17 — Если вы переезжаете в новую квартиру, в которой раньше была стабилизированная арендная плата, проверьте, какой была предыдущая арендная плата. Как уже упоминалось, домовладельцы имеют право повышать арендную плату за свободные квартиры с фиксированной арендной платой и взимать дополнительную плату за улучшение в рамках определенных правил.

Однако иногда они преувеличивают ценность улучшений, чтобы избежать требований законодательства. Если повышение является незаконным, а на квартиру все еще распространяются правила арендной платы, с вас была начислена переплата.Вы можете подать в суд, чтобы ваша арендная плата была скорректирована по законной ставке, и восстановить статус стабилизированной арендной платы. Если вы проиграете, имейте в виду, что ваш домовладелец вряд ли даст вам продление аренды и не обязан продлевать аренду в нерегулируемых квартирах. Конечно, если вы сможете доказать ответный удар, как указано ранее, у вас может быть защита.

Вот пример того, как домовладельцы могут иногда манипулировать системой в своих интересах, чтобы избежать положений о регулировании арендной платы.

Допустим, у домовладельца есть квартира со стабилизированной арендной платой, которая только что освободилась и снимается за 1100 долларов в месяц.Если он или она сдает его по новому двухлетнему договору аренды с повышением на 20%, новая арендная плата составит 1320 долларов. Если в квартиру будут внесены улучшения на сумму 30 000 долларов, 2,5% от этой суммы в месяц могут быть добавлены к арендной плате. Это дополнительные 750 долларов в месяц, в результате чего новая «легальная арендная плата» составит 2070 долларов. Поскольку новая законная арендная плата теперь составляет более 2000 долларов в месяц, а квартира свободна, на квартиру больше не распространяются правила стабилизации арендной платы.

Если квартира находится в районе Нью-Йорка, где арендная плата не может составлять 2070 долларов в месяц, домовладелец просто сообщает новым арендаторам, что, хотя законная арендная плата составляет 2070 долларов, они получают «льготную арендную плату» в размере, скажем, 1500 долларов или что-то еще. местный рынок выдержит.

Проблема в том, что некоторые арендодатели заявляют, что они вносят улучшения, но не завышают их стоимость. Например, домовладелец может указать новую раковину в ванной за 1000 долларов, хотя на самом деле она стоила всего 200 долларов.

Таким образом, арендодатели получают квартиры и арендаторов на свободном рынке и более не ограничиваются правилами стабилизации арендной платы. И да, им это сойдет с рук. Он может быть отложен в суде, если арендатор не обнаружит неправильное повышение арендной платы в течение четырех лет и попытается исправить это.В результате количество квартир со стабилизированной арендной платой в Нью-Йорке быстро падает, так как все большее количество единиц теряет стабильность.

18 — Если у вас есть жалоба на завышение арендной платы, не обращайтесь в Отдел жилищного и общественного продления. При нынешней администрации ситуация может улучшиться, но, тем не менее, если вы потребуете завышенную плату в DHCR, вы не сможете оспорить размер арендной платы в суде, если ваш домовладелец подаст на вас в суд. На протяжении десятилетий DHCR был целью лоббирования со стороны домовладельцев и стал худшим форумом для арендаторов.Если вы уже подали жалобу в DHCR, проконсультируйтесь с юристом арендаторов об отзыве жалобы и передаче вашего дела в суд, где есть возможность для гораздо лучшего результата.

19 — Расследовать и бросить вызов иллюзорному арендатору. Арендодатель иногда создает «иллюзорную аренду», делая вид на бумаге, что имеет законного зарегистрированного арендатора квартиры со стабилизированной арендной платой. Затем фальшивый арендатор сдает квартиру в субаренду реальному арендатору по ставке арендной платы, превышающей разрешенную законом ставку.Если вы подозреваете, что это произошло с вашим арендным договором, получите «заверенную распечатку истории аренды» в Отделе жилищного и общественного продления и отнесите ее юристу арендаторов. Вы можете подать в суд на призрачного арендатора и арендодателя и оформить договор аренды на свое имя по законной ставке, стабилизированной арендной платой.

МакАдамс Ло представлял клиента в этих обстоятельствах и в конечном итоге сумел получить для него контроль над квартирой. Иллюзорному арендатору пришлось заплатить более 15 000 долларов в качестве переплаты.Арендная плата была скорректирована до соответствующей стабилизированной ставки арендной платы, которая в данном случае составила менее 400 долларов.

20 — Не попадать в черный список. Хотя все эти стратегии полезны, если вы попали в суд, важно знать, что если на вас подает иск домовладелец, вы можете попасть в черный список, когда попытаетесь снять другую квартиру. Жилищный суд продает имена всех арендаторов, участвующих в разбирательствах по делу арендодателя, агентствам по проверке биографических данных.

Когда потенциальный арендатор подает заявку на аренду новой квартиры, арендодатели обычно проводят проверку биографических данных.Они избегают сдачи в аренду арендаторам, которые, по их мнению, могут быть источником юридических трудностей. Это эффективно «заносит в черный список» и дисквалифицирует арендаторов, которые были в суде по делу «Арендатор арендодателя», даже если произошла ошибка, или арендатор выиграл, или иск был отклонен. Если вы попали в черный список, вам может быть намного сложнее снять квартиру в будущем.

Хотя это может быть несправедливо, но на самом деле в настоящее время внесение в черный список является законным. Существовал судебный процесс, оспаривающий существование списка, в результате чего было выдвинуто требование об объявлении результатов каждого иска.Однако с практической точки зрения, когда вы попадаете в черный список, домовладельцу вряд ли будет интересна причина. Многие не примут вас в качестве арендатора.

Избегание попадания в черный список важно для каждого арендатора, но жизненно важно, если вы живете в квартире, не защищенной законами о стабилизации арендной платы или контроле арендной платы, поскольку продление срока аренды не гарантируется. Если вы вступите в драку, вы, вероятно, не будете обновлены, и в конечном итоге вам придется искать новый дом.

Есть стратегия, которая работает вокруг сложности черного списка.Если вы знаете, что арендодатель подаст на вас в суд на основании, которое у вас есть на законных основаниях, ваш адвокат может подать иск в Верховный суд штата Нью-Йорк, чтобы запретить арендодателю подавать иск в Жилищный суд. Агентства по проверке биографических данных арендаторов в настоящее время не покупают имена истцов в Верховном суде. Ваш адвокат может попросить Верховный суд ограничить вашего домовладельца от Жилищного суда и внести вас в черный список. После этого ваше дело может быть рассмотрено в Верховном суде. Эта стратегия может работать, однако она более дорогая, поскольку судебные издержки, как правило, выше для дел, не рассматриваемых в Жилищном суде.

Если вы занесены в черный список, вам, возможно, придется заплатить значительную арендную плату заранее или дать новому домовладельцу гораздо более высокий гарантийный залог, чтобы попасть в новую квартиру.

В наши дни подача иска против арендодателя всегда должна быть очень тщательно продуманным решением. Стоит ли потенциальная выгода риска занесения в черный список? Каковы ваши шансы на победу? Только опытный адвокат арендаторов может помочь вам принять разумные стратегические решения.

Внесение в черный список может быть особенно опасным, когда вы имеете дело с трудным домовладельцем, так что будьте осторожны.Макадамс Ло судился за арендатора роскошного многоэтажного дома, который жаловался на неисправные лифты и разливы нефти. В ответ арендодатель не продлил договор аренды. Фирма выступила в защиту ответного выселения и выиграла время, чтобы он переехал.

Если у вас возникнут или даже ожидаются проблемы с арендодателем, чем быстрее вы проконсультируетесь с адвокатом арендаторов, тем в большей безопасности вы будете. В только что упомянутом случае МакАдамс Ло позже обнаружил, что домовладелец ранее внес арендатора в черный список, подав на него иск без уведомления.В этом случае, если бы клиент проконсультировался с фирмой раньше, можно было бы провести переговоры с арендодателем и избежать последующих судебных исков и внесения в черный список.

Урок: по возможности держись подальше от Жилищного суда.

21 — Сохраняйте спокойствие. Хотя вы можете быть справедливо возмущены поведением вашего арендодателя, ваша лучшая стратегия — сохранять хладнокровие во всех отношениях с ним или с ней и в суде. Спокойно и внимательно объясните свои обстоятельства.Если вы чрезмерно эмоциональны, вы можете потерять доверие и навредить своему положению. Люди склонны говорить и делать то, о чем впоследствии сожалеют, под влиянием сильных эмоций. Недобросовестный хозяин хочет, чтобы вы рассердились, расстроились и испугались. Тогда у тебя больше шансов съехать. Не давайте домовладельцу такого преимущества.

22 — Не раскрывайте слишком много информации своему домовладельцу, управляющему зданием и соседям. Если ваша квартира со стабилизированной или контролируемой арендной платой не является вашим основным местом жительства, вы можете потерять право на статус регулируемой арендной платы, и ваш домовладелец может выселить вас. Если вы намереваетесь проживать в любом другом месте в течение длительного периода времени или если у вас есть другие интересы в сфере недвижимости, такие как аренда, отпуск или второй дом, не сообщайте об этом своему домовладельцу. Вы можете подать иск на основании того, что ваша квартира с регулируемой арендной платой не является вашим основным местом проживания.

Даже если претензии против вас безосновательны, домовладельцы иногда переходят в наступление в надежде на выгоду. С точки зрения арендодателя, в суде может преобладать нападение.Даже если он или она не выиграет, подвергнуть вас финансовым и эмоциональным потрясениям в результате судебного процесса может быть достаточно, чтобы заставить вас уйти.

Закон не требует, чтобы вы раскрывали свое местонахождение арендодателю, если этого не требует постановление суда. Так что не позволяйте другим в вашем здании знать ваше личное дело. В особенности не ваш управляющий или прораб, или даже соседи, которые могут непреднамеренно сообщить об этом сотруднику здания. Скорее всего, он вернется к вашему арендодателю, и вы можете столкнуться с юридической проблемой.

В одном случае женщина потеряла обоих родителей и унаследовала мобильный дом, которым они владели в другом штате. Она пошла посмотреть дом и сломала там бедро. Из-за травмы она не могла вернуться в свою квартиру в Нью-Йорке в течение восьми месяцев. Когда она, наконец, сделала это, домовладелец подал в суд на выселение, заявив, что ее квартира в Нью-Йорке не была ее основным местом жительства, хотя она прожила здесь всю свою жизнь.

Этот вопрос все еще обсуждается, но мораль этой истории такова: не говорите своему домовладельцу ничего, что вам не нужно.Если по какой-либо причине вы отсутствуете в своей квартире на длительный период, договоритесь о том, чтобы ваша почта была отправлена ​​в службу приема почты здесь, которая затем может пересылать ее вам в частном порядке. При необходимости попросите родственника или друга проверить все, что нужно проверить в вашей квартире.

Если вы в хороших отношениях со своим арендодателем, имейте в виду, что даже дружеские отношения могут стать враждебными, когда на кону стоят финансовые интересы. Если ваш домовладелец хочет или нуждается в прибыли, полученной от вашего освобождения квартиры, он или она, вероятно, пристрелят вас, если будет такая возможность.

23 — Получите второе мнение. Ло МакАдамса занялось делом, в котором женщина жила со своими пожилыми, не говорящими по-английски родителями и братом. Они согласились переехать из своей квартиры без какого-либо финансового стимула. Предыдущая фирма не знала, что семья имеет права на стабилизацию арендной платы. Как правило, законы о стабилизации арендной платы применяются в зданиях с шестью и более квартирами, построенными до 1974 года. В этом случае в здании проживали несколько арендаторов однокомнатных квартир («СРО»).Каждое СРО сдает комнаты в различных квартирах, поэтому считается арендуемой единицей, соответствующей критерию шести квартир.

Несмотря на то, что ее бывший поверенный ранее заключил письменное соглашение, которое в противном случае было бы чрезвычайно трудно нарушить, МакАдамс Ло обратился в суд с ходатайством отменить его из-за неизвестных прав на стабилизацию арендной платы. В результате женщина и ее семья получили продление на шесть месяцев для поиска нового дома, отказ от арендной платы и значительный выкуп.Поэтому, хотя она согласилась переехать и найти другое место со своей семьей, у нее теперь были время и деньги, чтобы сделать это с комфортом.

Перепроверьте результаты ваших адвокатов со вторым мнением другой фирмы, если у вас есть какие-либо сомнения в получении наилучшего возможного результата.

24 — Убедитесь, что все соглашения, которые у вас есть с нынешним арендодателем, составлены в письменной форме и соответствуют действующим законам. Сделка, которую вы заключаете сегодня с существующим арендодателем, может быть подвергнута нападению завтра вашим новым арендодателем. В большинстве договоров аренды есть пункт, в котором говорится, что они могут быть изменены или дополнены только в письменной форме. Если ваше здание продано другому домовладельцу, он может попытаться получить контроль над вашей квартирой, если соглашение, заключенное вами с бывшим владельцем, не имеет законной силы.

В деле, которое в настоящее время находится в процессе судебного разбирательства, по которому другая фирма консультировалась с McAdams Law, арендатор заключил сделку со своим домовладельцем по уплате просроченной арендной платы, причитающейся другому арендатору, для получения квартиры со стабилизированной арендной платой. Хотя при стабилизации арендной платы это следует рассматривать как завышенную плату, когда второй владелец приобрел здание, он попытался выселить нового арендатора, поскольку первоначальное имя арендатора все еще находилось в договоре аренды.Арендатор сейчас в суде, отстаивая свое право на проживание.

Прежде чем вы согласитесь на что-либо, кроме того, что указано в вашем договоре аренды, проконсультируйтесь с юристом арендаторов, чтобы узнать, является ли это законным, и подготовить имеющее исковую силу письменное соглашение, защищающее ваши права.

25 — Если вы сдаете квартиру в субаренду, заранее получите согласие домовладельца. В штате Нью-Йорк арендаторы имеют право сдавать свои квартиры в субаренду. Для большинства договоров аренды требуется письменное разрешение арендодателя.Арендодателю не разрешается отказывать в разрешении «необоснованно», но способ получения разрешения строго регламентирован. Если вы не будете тщательно следовать процедурам получения разрешения на субаренду, ваш домовладелец может подать на вас в суд за нарушение существенного обязательства по вашей аренде. Закон о стабилизации арендной платы также дает домовладельцам право взимать надбавку к арендной плате за вакантную квартиру в течение срока субаренды.

Для субарендатора первоначальный арендатор называется сверх-арендатором.Самый безопасный способ — убедиться, что у вас есть разрешение домовладельца на сдачу в субаренду, прежде чем вы въезжаете, а затем платить арендную плату непосредственно арендодателю. Если вы платите арендатору добросовестно каждый месяц, не думайте, что арендодатель получает арендную плату своевременно. Подобно нескольким клиентам, которых представлял МакАдамс Ло, вы можете однажды проснуться и найти уведомление о выселении, приклеенное к вашей двери, и оказаться в кризисной ситуации.

Для максимальной защиты ваших прав лучше всего договориться о том, чтобы ваше имя было добавлено в договор аренды.Однако это сделает вас соарендатором, а не субарендатором, и будет иметь определенные последствия. Во-первых, основной арендатор может не согласиться с такой договоренностью. Но если против арендатора или вас подадут иск в Жилищный суд, это может стать решающим фактором в том, сможете ли вы остаться в квартире. Так что, возможно, стоит обсудить этот вопрос, в зависимости от ваших потребностей и ситуации с избыточными арендаторами.

Во-вторых, когда вы уезжаете, обязательно снимите свое имя с договора аренды, прежде чем уезжать. В противном случае вам могут предъявить иск за неуплату или выселение, если арендатор не платит арендную плату или нарушает другие обязательства по аренде.

26 — Остерегайтесь соглашений о выкупе. Бывают случаи, когда домовладелец соглашается платить арендатору с регулируемой арендной платой за переезд. Это называется «выкуп». Эти меры требуют тщательного рассмотрения и обращения, поскольку потенциальные опасности могут привести к потере квартиры без компенсации.

Недавно арендаторы обратились в Жилищный суд с письменными соглашениями, в которых указывается, что их домовладельцы будут платить им деньги за выселение. Хозяева ничего не заплатили, но жильцов все равно выселили.И у них не было законного способа вернуть свои квартиры.

Если вы попадете в подобную ситуацию, вам придется подать иск против арендодателя в другой суд, чтобы получить свои деньги. Дело в том, что Жилищный суд рассматривает дела только тогда, когда речь идет о владении квартирой. К сожалению, вам придется подождать, пока вопрос будет решен, и оплатить судебные издержки, которые могут съесть значительную часть ваших доходов от выкупа.

Ключом к защите ваших прав в сделках по выкупу является обеспечение исполнения обещаний.Это можно сделать только при наличии правильно составленного юридического соглашения.

Закон МакАдамса требует, чтобы арендодатели помещали выкупные деньги на условное депонирование, чтобы защитить интересы арендаторов и обеспечить им выплату. Это эффективно выводит средства из рук арендодателя и безопасно доставляет их арендаторам, когда они выезжают. Практически в каждом случае фирма настаивала на том, чтобы часть денег была предоставлена ​​арендатору заранее, чтобы покрыть расходы на переезд и комиссионные брокерам при поиске нового жилья. Часто сделки структурированы таким образом, что арендатор просто заранее показывает подписанное предложение аренды, чтобы получить эту часть выручки до того, как они уедут.

Если ваш домовладелец делает это стоящим вашего времени, и вы все равно хотите переехать, это может быть прибыльной сделкой для вас. В одном случае выкупа, который рассматривала фирма, арендатор хотел переехать на Лонг-Айленд и использовал выкупленные деньги в качестве первоначального взноса за дом. Выкуп может помочь вам приобрести собственный дом.

27 — Имейте страховой полис арендатора. Ваша цель в любом конфликте, связанном с условиями в вашей квартире, состоит в том, чтобы восстановить их в том виде, в каком они должны быть, и получить компенсацию за снижение стоимости вашей квартиры, пока они существуют.Страхование арендаторов может помочь облегчить финансовое бремя, связанное с нестандартными условиями.

Например, если ваша квартира повреждена наводнением или пожаром, страховой полис арендатора может предоставить вам немедленную денежную компенсацию. Ваш домовладелец может отложить ремонт, и вам, возможно, придется подать в суд, чтобы получить его. Тем временем, по крайней мере, у вас будут деньги на ремонт и замену, так что ваша квартира пригодна для проживания.

Тем не менее, вам необходимо получить письменное разрешение арендодателя на самостоятельный ремонт и вычесть его стоимость из арендной платы.В случае отсутствия специального разрешения, если ваш домовладелец все еще не может произвести ремонт после неоднократных письменных запросов, сообщите в письменной форме, что вы сделаете их сами. Перед отправкой переписки с адвокатом арендаторов — хорошая идея.

Кроме того, если ваш полис покрывает часть стоимости, и вы запрашиваете у арендодателя меньшую, чем полную стоимость ремонта или замены поврежденного имущества, или исправления плохих условий, у вас больше шансов получить содействие.Таким образом вы останетесь вне суда и избежите опасности занесения в черный список.

Если вам в конечном итоге придется подать в суд, с политикой аренды у вас может быть дополнительное преимущество в суде. В качестве компромисса или отступления ваш адвокат может запросить только разницу между общей стоимостью ремонта и суммой, которую ваш полис уже заплатил. Поскольку арендодателя не запрашивают полную стоимость, это делает его или ее позицию отказа платить еще более необоснованной. Таким образом вы повышаете свои шансы на победу.

28 — Поймите, что ваши соседи могут стать вашим домовладельцем, и планируйте соответственно. Если вы живете в здании, которое переоборудуют под курятник или кондоминиум, ваши соседи получают многие из полномочий домовладельца. Это может изменить характер ваших отношений с ними. Например, если вы не являетесь арендатором в плане преобразования без выселения, когда кооперативу нужны деньги, ваши соседи могут попытаться выселить вас. Если им это удастся, они могут продать вашу квартиру, чтобы собрать деньги.

Бывшие дружелюбные соседи могут восстать против вас, когда на карту поставлены их финансовые интересы.Макадамс Ло предстал перед судом за женщину как раз при таких обстоятельствах. Ей так и не дали шанс купить квартиру, когда здание перешло в кооператив по плану выселения. Это нарушило несколько требований и законов. Тем не менее, курятник утверждал, что она больше не является арендатором с фиксированной арендной платой, и они могут прекратить ее аренду по окончании срока ее аренды.

Фирма победила курятник в двух попытках выселения. Затем ее соседи инициировали третий иск, который был урегулирован путем переговоров для нее о покупке квартиры по сниженной цене.Таким образом, соседи заставили ее лишиться права аренды, и единственный способ сохранить квартиру для нее — это купить ее, что потребует серьезных финансовых вложений.

Если ваше здание еще не переоборудовано в кооператив или кондоминиум, может быть разумным предположить, что когда-нибудь это произойдет, и начать откладывать деньги на первоначальный взнос. После этого вы сможете совершить покупку по цене ниже рыночной и стать владельцем недвижимости, которая будет пользоваться преимуществами прироста стоимости и налоговыми льготами. Опытный адвокат проконсультирует вас по вопросам структурирования сделки, что может быть возможным, даже если у вас сэкономлен лишь небольшой первоначальный взнос.

29 — Если вы проживаете с родственником, квартиру которого вы надеетесь унаследовать, заполните форму DHCR в качестве доказательства вашего присутствия и отправьте ее заказным письмом своему домовладельцу. В большинстве случаев, чтобы унаследовать квартиру с регулируемой арендной платой от родственника, который умирает или уезжает по какой-либо другой причине, вы должны проживать там с этим человеком всей семьей не менее двух лет. И вы должны суметь это доказать. Подтверждение состоит из телефонных счетов, счетов за коммунальные услуги или других счетов с вашим именем, налоговых деклараций и действующей водительской лицензии штата Нью-Йорк или I.Д., у всех указан этот адрес. Сохраните файл всех этих записей.

Если ваши отношения с указанным арендатором не являются традиционными семейными отношениями, вы все равно можете доказать, что у вас были альтернативные отношения семейного типа. Если у вас были тесные эмоциональные связи, совместная деятельность и вы представляли себя семьей, вы можете соответствовать юридическому определению семьи для целей наследования квартиры.

Если телефон принадлежит вашим родственникам, попросите телефонную компанию также указать ваше имя в счете.Это покажет, что вы пользуетесь одним телефоном. Или установите свою личную телефонную линию, чтобы вы получали ежемесячный счет с вашим именем и адресом в качестве доказательства, а также указывали имя арендатора вместе со своим.

Вы не сможете сохранить свои права на аренду, если не сможете доказать в суде, что действительно прожили там не менее двух лет, и почти наверняка ваш домовладелец оспорит вас.

30 — Если вы пенсионер или инвалид, рассмотрите возможность замораживания квартплаты. Пожилые люди и инвалиды могут заморозить свою арендную плату, если они ниже определенного потолка дохода. Пенсионер продолжает платить такую ​​же арендную плату, а домовладелец получает компенсацию в виде налоговой скидки. Арендная плата должна быть эквивалентна одной трети или более дохода семьи.

Еще одним преимуществом для пожилых людей является то, что они не могут быть выселены по наследству для личного пользования, если домовладелец не предложит им аналогичную квартиру в том же районе, за ту же плату или меньше.

Будьте бдительны в отношении своих прав …

Отнеситесь к этим стратегиям серьезно. Когда в 2011 году законы о регулировании арендной платы снова появятся на пересмотре, они могут быть отменены, что приведет к потере домов сотнями тысяч нью-йоркских арендаторов. Как видите, текущие правовые, рыночные и социальные тенденции указывают на все более вероятную возможность этого. Будьте настойчивы, будьте готовы и будьте начеку. Интеллект и ловкость могут восторжествовать над деньгами и мощью, когда факты и закон на вашей стороне и при надлежащем представлении.

Ресурсы

Отдел жилищно-коммунального обновления

Правовая помощь

Департамент сохранения и развития жилищного фонда

Департамент строительства

Городской регистр — ACRIS (Записи собственности)

Единая судебная система штата Нью-Йорк

Электронные суды

Доступ к официальным судебным отчетам в режиме онлайн

Веб-сайт правительства города Нью-Йорка

Департамент финансов Нью-Йорка

Жилищное управление Нью-Йорка

Департамент обслуживания бездомных Нью-Йорка

Национальный центр жилищного строительства и окружающей среды

Лаборатория Результаты, ООО

Заявление об ограничении ответственности

В этом отчете рассматривается жилищный закон штата Нью-Йорк, особенно в том, что касается его применения в районе города Нью-Йорк в соответствии с Правилами аренды. Это только для информационных целей. Он не может покрыть все непредвиденные обстоятельства и не является «юридической консультацией». Каждый случай индивидуален, даже если вы считаете, что ваши факты совпадают. Проконсультируйтесь с юристом, прежде чем пытаться реализовать стратегии, основанные на этом отчете. Закон об арендодателях постоянно меняется в зависимости от законодательства и судебных прецедентов, интерпретирующих эти законы. Джеффри С. Макадамс, эсквайр. прямо отказывается от ответственности за действия, предпринятые или не предпринятые исключительно на основании Отчета. Предыдущие результаты не гарантируют похожий исход.Описанные здесь случаи включены только в целях иллюстрации соответствующих принципов. Доступ к сайту McAdams Law или к отчету в Интернете не создает отношений между адвокатом и клиентом между вами и Джеффри К. МакАдамсом, эсквайром. Только прямое соглашение между Джеффри С. МакАдамсом и вами создает с ним отношения адвокат-клиент. Идеи, концепции и принципы, изложенные в этом отчете, являются работой Джеффри К. МакАдамса, эсквайра. Полную копию этого заявления об отказе от ответственности см. В конце отчета о правах арендаторов на mcadamslaw.сеть

О Джеффри К. Макадамсе, эсквайре.

Джеффри К. Макадамс, эсквайр адвокат арендаторов, практикующий в Нью-Йорке. Он практиковал в сфере права арендодателей почти двадцать лет, уделяя особое внимание защите и защите прав личности. Он также занимается апелляцией, защитой по уголовным делам, семейными отношениями, семейным правом и вопросами недвижимости. Как индивидуальный практик, он преданный и ревностный защитник своих клиентов.

Свяжитесь с McAdams Law: 305 Broadway, Suite 610, New York, NY 10007
телефон: 212-406-5145, факс: 212-619-0714, электронная форма

Авторские права 2007 г., Закон МакАдамса
Все права защищены.Вы можете воспроизводить материалы, доступные на этом сайте или в этом отчете, для личного использования и для некоммерческого распространения. Все копии должны включать это заявление об авторских правах.

Общие права арендатора | Бесплатная информация

Конфиденциальность

Когда домовладелец сдает вам свою квартиру, он продает вам право эксклюзивного владения вашей квартирой. Арендодатель предпочитает иметь деньги, а не исключительное владение, так же, как если бы он продал собственность кому-то другому — он больше не имеет права владения.Если арендодатель входит в вашу съемную квартиру, он является нарушителем, как и любой посторонний, за одним особым исключением.

В соответствии с разделом 1954 Гражданского кодекса домовладелец может войти в вашу арендуемую квартиру (1) в чрезвычайной ситуации, например, при пожаре или поломке трубы, или (2) при заблаговременном уведомлении в разумные сроки, и только затем для осмотра, ремонта или демонстрации квартиры, в обычное рабочее время. Предполагается, что уведомление за 24 часа будет разумным, но более короткий срок может быть разумным. Вам не обязательно быть дома, когда они приходят, но они несут ответственность за все, что было украдено или сломано во время такого входа.

Управляющего, который шпионит за вашей квартирой, потому что у него есть ключ, можно контролировать практическими средствами, даже если нет никаких юридических полномочий, разрешающих или запрещающих такую ​​практику. Напишите письмо владельцу, точную копию в местную полицию, о грабеже менеджера. Измените замки или добавьте цепной замок к двери, чтобы доступ менеджера был ограничен. Вам следует спланировать переезд, если владелец не ограничивает вход менеджера, но, по крайней мере, ваша конфиденциальность будет защищена.

В настоящее время закон требует, чтобы домовладелец обеспечивал дверные замки с заклепками и соответствующие замки на окнах сдаваемого в аренду жилья. Раздел 1941 Гражданского кодекса. 4. Невыполнение этого требования нарушает «гарантию пригодности для проживания», позволяя арендатору съехать, отремонтировать и вычесть или удержать арендную плату в качестве средства правовой защиты.

Иногда появляется менеджер, который хочет выселить арендатора за отказ заниматься сексом. Законы Калифорнии о сексуальных домогательствах теперь разрешают арендатору подавать в суд на менеджера и арендодателя за сексуальные домогательства, но, похоже, закон все еще разрешает такое выселение.

Просрочка платежей и льготные периоды

Это область закона о арендодателях и квартиросъемщиках, которая, по мнению большинства судей, отличается от арендаторов жилых помещений. Плата за просрочку обычно представляет собой фиксированную сумму или процент от арендной платы, которую арендодатель намеревается взимать, если вы не платите арендную плату к определенной дате. Просроченные платежи встроены во многие контракты, чтобы стимулировать своевременную оплату, но Законодательный орган недавно внес поправки в закон, чтобы запретить штрафы за просрочку в договорах аренды жилья .Закон не наказывает домовладельца за попытку его украсть.

Плата за просрочку платежа юридически описывается как «положение о заранее оцененных убытках», что означает, что в качестве штрафа за нарушение конкретного обещания в контракте выбирается произвольная сумма — в данном случае — для выплаты арендной платы к указанной дате. Раздел 1671 Гражданского кодекса предусматривает, что договор аренды жилого помещения не может содержать положение о заранее оцененных убытках, за исключением случаев, когда это невозможно или чрезвычайно сложно рассчитать точный ущерб, понесенный в результате нарушения.В противном случае пункт о пени за просрочку платежа недействителен и не имеет юридической силы, как и пункт о невозмещаемом гарантийном депозите. Однако проценты в размере 30 центов в день допустимы, если это предусмотрено контрактом.

Арендодатели попытаются оправдать штраф за просрочку платежа, описав время, необходимое для дополнительных расчетов, поездок в банк, телефонных звонков и другого времени, затрачиваемого из-за одного просроченного платежа. Конечно, это надумано, и в действительности управляющая компания получает одинаковую сумму денег независимо от любых просроченных платежей, а любая дополнительная работа незначительна.Более сильным аргументом является то, что в разделе 3302 Гражданского кодекса говорится, что убытки за неуплату суммы — это сама сумма плюс проценты по законной ставке [1/3650 от суммы в день — около 20 центов]. Таким образом, размер просрочки платежа установить несложно; закон определяет это.

Это юридический аргумент. Вы можете распечатать его, если вам нужно убедить арендодателя или судью в своем положении, и вы можете использовать его для справки.

Тактически вы принимаете решение о том, когда и как решать проблему.Вы можете подписать договор аренды с положением о пени за просрочку, и вы не отказались от своих прав, сделав это, поскольку положение о пени за просрочку является незаконным и недействительным. Столкнувшись со спросом, вы можете оплатить его в знак протеста или описать деньги как предоплату аренды и избежать немедленных хлопот. Позднее, если вас выселяют за неуплату арендной платы, необходимо учитывать вашу предыдущую переплату за просрочку платежа, и, таким образом, трехдневное уведомление становится недействительным из-за требования арендной платы, превышающей причитающуюся [т.е. но вы должны только за месяц минус ранее уплаченного пени].Вы выигрываете дело по техническим причинам или, по крайней мере, получаете отличную позицию для урегулирования спора на выгодных для вас условиях. Если у вас сейчас мало денег и вы не можете заплатить даже текущую арендную плату, надейтесь, что вы получите уведомление о выселении, в котором запрашивается арендной платы плюс пени за просрочку. Сценарий тот же, за исключением того, что вам не нужно использовать прошлые переплаты для кредита; уведомление недействительно на его лице.

Закон не предусматривает официального «льготного периода» для арендных платежей. В договорах аренды обычно говорится, что если арендная плата не будет оплачена до 5-го числа, взимается штраф за просрочку платежа.Опять же, поскольку просрочка платежа сама по себе является незаконной, угроза совершить незаконное действие в конкретный день не помогает домовладельцу. Функционально закон предусматривает своего рода льготный период. Если арендная плата подлежит оплате в первый день, домовладелец не может уведомить вас за 3 дня о внесении арендной платы или увольнении до 2-го. Второй день — это «ноль» 3-дневного уведомления, так что последний день для оплаты и удовлетворения этого 3-дневного уведомления приходится на 5-е число месяца. Если этот третий день также приходится на официальный выходной или выходной, ваш последний день продлевается до следующего банковского дня, который может быть вплоть до 9-го.

Если ваша зарплата выплачивается в то время, когда платеж будет затруднен, вы можете предложить арендодателю увеличить свой гарантийный депозит на месячную арендную плату, чтобы вы фактически платили месяцев вперед, текущих один. То есть вы заплатите апрель в марте, но воспринимайте это как мартовскую арендную плату, даже если вы заплатили 15 марта. Было бы еще рано. Процент, потерянный на эти деньги, ничто по сравнению с экономией хлопот и тактическим преимуществом, которое вы создаете себе, делая это в то время, когда оно может вам понадобиться.

Расторжение договора аренды

Может наступить время, когда вам придется «разорвать договор аренды». Возможно, вас только что перевели на работу в другой город, или вас уволили, или вам придется вернуться на восток, чтобы позаботиться о своих родителях. Случаются вещи более важные, чем договор аренды, но вы также не хотите оставлять без внимания концы с концами.

Помесячная аренда может быть прекращена любой стороной, направив за 30 дней письменное уведомление о том, что аренда по адресу X прекращается через 30 дней после этого уведомления.Тем не менее, арендатор, который проживал там в течение по крайней мере один год , имеет право на 60-дневное уведомление за 60 дней, если только выселение не касается въезда нового покупателя дома или кондоминиума [в этом случае он возвращается в 30 дней] [Гражданский кодекс 1946.1] Более длительная аренда, например, на год или около того, — другое дело. Общее правило заключается в том, что вы несете ответственность за всю арендную плату за оставшийся период аренды, независимо от того, живете вы там или нет. Некоторые договоры аренды выглядят как договоры аренды, потому что в них говорится, что вы не получите обратно свой гарантийный депозит, если не останетесь на весь год, но при ближайшем рассмотрении они представляют собой просто ежемесячные соглашения с незаконными положениями о невозвращаемом гарантийном залоге в них. Будьте уверены в том, что у вас есть.

Если у вас нет юридически действительной причины для расторжения договора аренды, арендодатель по-прежнему обязан по закону минимизировать последствия вашего нарушения, пытаясь сдать квартиру повторно. Юридический термин — «уменьшение ущерба». Например, вы выезжаете через 4 месяца годовой аренды. Арендодатель пытается повторно сдать его в аренду и находит кого-то, кто заплатит ту же ставку, начиная с 6-го месяца. Вы должны до конца 4-го и всего 5-го месяца, но не после этого. Арендодатель не может взимать двойную ренту.В качестве альтернативы домовладелец найдет человека, который будет сдавать вашу квартиру за 1000 долларов за 900 долларов, начиная со следующего дня после вашего отъезда. Затем вы должны будете получить разницу в размере 100 долларов за оставшийся срок аренды. Напротив, если домовладелец не , а попытается сдать квартиру повторно, и вы можете это доказать, арендодатель ничего от вас не получит из-за неспособности уменьшить ущерб. Между ними находится серая зона, где домовладелец прилагает минимальные усилия для повторной аренды или арендует по более высокой ставке, чем вы заплатили.Судье нужно будет определить, было ли это уменьшением ущерба.

Если у вас нет юридически обоснованной причины для расторжения договора аренды, лучше всего заявить о факте своего ухода в письменной форме арендодателю и сохранить копию, указав, что ваша квартира будет доступна для просмотра потенциальным арендаторам в соответствии с Гражданским кодексом. 1954 [разумное предварительное уведомление (например, за 24 часа), только в рабочее время]. Вы также можете разместить свое собственное объявление в Recycler или аналогичном [бесплатные объявления], и потенциальные арендаторы позвонят вам.Запишите их имена, рабочие и домашние номера, а затем отправьте их домовладельцу в качестве замены. Если домовладелец утверждает, что никого не смог найти, у вас есть список, чтобы оспорить это и показать, что он не смог уменьшить ущерб.

Юридически действительной причиной для расторжения договора аренды является , а не то, что вы съехали, что ваша жизнь каким-то образом изменилась, что ваш соарендатор покинул квартиру или у вас закончились деньги. Юридически обоснованная причина прекращения действия связана с самой единицей.Если он сгорит при пожаре или помечен желтой меткой после землетрясения, очевидно, что договор аренды заканчивается. Однако вы можете найти юридически обоснованную причину выселения, основанную на непригодных для проживания условиях.

Гражданский кодекс 1942 года разрешает прекращение аренды [любого рода] без предварительного уведомления после освобождения квартиры, если причиной ухода являются непригодные для проживания условия. Условия не должны быть настолько суровыми, чтобы вы могли удерживать арендную плату. Скорее, они относятся к той же категории [и статуту], что и средства правовой защиты с вычетом и ремонтом.То есть, если состояние отрицательно сказывается на обитаемости, можно либо отремонтировать и вычесть , либо просто оставить .

У большинства сдаваемых в аренду квартир что-то не так: отсутствуют замки на дверных ригелях, отсутствуют экраны, неадекватные емкости для мусора, неисправные электрические розетки, медленный слив и т. Д. Если у вас есть такая причина, и, очевидно, чем хуже они, тем лучше Причина в том, что вы можете законно расторгнуть договор аренды, даже если случайно, вас перевели в Чикаго.Вам необходимо заблаговременно в разумные сроки, но это может быть устное уведомление. Если вы упомянули о дефекте менеджеру в прошлом месяце, но он все еще не был устранен, вы должны указать это в своем письме о расторжении, чтобы судья прочитал запись о вашем разумном предварительном уведомлении. Условия непригодности для проживания, которые арендодатель не может исправить в разумные сроки, являются юридически обоснованными причинами для расторжения договора аренды. И да, картинки и свидетельство было бы неплохо, на всякий случай, если вам понадобится это доказать позже.

Иногда домовладелец соглашается расторгнуть договор аренды, но за определенную плату. Следите за условиями. В приличном пункте освобождения должно быть сказано, что если вы платите арендную плату за один месяц, они полностью освобождают вас от остальной части аренды. Иногда, однако, управляющая компания говорит вам, что вы должны заплатить им немного денег, чтобы их «освободили», но все равно будет должна им деньги за то время, пока они не сдадут место в аренду; вы будете платить деньги за «выпуск» впустую, поскольку остальное — это все, что вы должны в любом случае.Убедитесь, что вы тоже не сдаете свой депозит. Иногда они говорят, что вас «освободили» от аренды или «не беспокойтесь об этом», а затем выставляют вам счет или судебное решение на оставшийся срок аренды. Если они искренни в этом, они изложат это письменно.

В качестве дополнительной меры предосторожности вы можете сдать квартиру в субаренду другому лицу. Это может создать проблемы, потому что руководство может запретить субаренду. Однако, поскольку они обязаны уменьшить ущерб, как они оправдывают выселение платящего субарендатора? Они получают пустую квартиру, но не могут утверждать, что они минимизировали свои потери в отношении срока аренды.Они простреливают себе ногу. Иногда субарендатор занимает это место и подписывает новый договор аренды.

Предупреждение для хозяев Airbnb, которые могут нарушить закон

Еще в сентябре Найджел Уоррен снял свою спальню в квартире, где он живет, за 100 долларов за ночь на Airbnb, быстрорастущем веб-сайте для краткосрочного проживания и проживания. квартира остается. Его сосед по комнате был доволен этим, а его гости вели себя прилично во время своего пребывания в здании Ист-Виллидж, где он снимал квартиру.

Но когда он вернулся из трехдневной поездки в Колорадо, он получил известие от своего домовладельца. Пока его не было, приехали специальные городские правоохранители, а домовладелец получил пять нарушений за нарушение правил, связанных с нелегальными временными гостиницами. В сумме потенциальные штрафы выглядели так, как будто они могут превысить 40 000 долларов.

Г-н Уоррен, как и многие, если не большинство пользователей Airbnb, не ознакомился с условиями на веб-сайте Airbnb, в которых говорится, что он не нарушает никаких законов (в то же время вытирая руки компании, не снимая ответственности за соблюдение хозяевами этих законов) .

Итак, он тяжело сглотнул, умолял своего домовладельца не выселять его и сказал ему, что он будет присутствовать на обязательном административном слушании, связанном с нарушениями, и заплатит любые штрафы. Затем он сглотнул и нанял адвоката за 415 долларов в час. Он также отправил записку Airbnb, которая собирает посуточную плату от имени своих хозяев и оставляет немного себе.

Учитывая, что компания хорошо знает, что многие хосты на ее сайте, которые живут в больших городах, нарушают правила, сказал он, почему бы не предупредить людей более подробно о том, в каких проблемах они могут оказаться? «Игнорируя местные законы, вы приносите жертвы именно тем людям, которые нужны вам для успеха вашего сайта.

С точки зрения клиента Airbnb, которому нужно где-нибудь остановиться — а я считаю себя среди растущего числа довольных клиентов Airbnb — его услуги нажимают на каждую возможную кнопку удовольствия потребителей.

Вы побеждаете систему, избегая высоких тарифов в отелях, остаетесь в районах, где совсем нет отелей, а также можете подключаться к подключенным локальным хостам.

Но все пустые разговоры в кругах технологических стартапов о «совместном потреблении» и «экономике совместного использования», пятизначные штрафы и возможность выселения — не шутка для этих хозяев.

Фактически, местные законы могут запрещать большую часть или всю краткосрочную аренду при многих обстоятельствах, хотя исполнение может быть спорадическим, и у вас нет возможности знать, насколько жесткими будут ваши местные власти. Ваш домовладелец может не разрешить такую ​​аренду в вашем договоре аренды, или совет по кондоминиуму может не одобрить это.

Г-н Уоррен, 30 лет, признает, что он нарушил городские правила и не читал свой договор аренды, чтобы узнать, кошерна ли такая субаренда. Незнание закона не может служить оправданием, даже если Airbnb избегает просвещения людей, которые предоставляют его инвентарь.

Но одна непреходящая загадка для него заключалась в том, почему город пришел после него в первую очередь. В конце концов, он не так уж часто сдавал свою спальню.

Тем не менее, он нарушал закон. И этот закон гласит, что вы не можете сдавать в аренду частные дома или квартиры или комнаты в них менее чем на 30 дней, если вы не проживаете в доме в одно и то же время.

Популярные рынки Airbnb, такие как Сан-Франциско и Новый Орлеан, имеют еще более строгие правила, а Лондон и Париж имеют свои собственные постановления.Люди, которые хотят пройти официальный процесс лицензирования гостиниц или пансионатов, имеют этот вариант, если они того пожелают.

Тем не менее, власти Нью-Йорка не будут искать вас, если ваш сосед, швейцар или дворник не пожаловались властям на прохожих.

«Это не та сделка, которую заключил кто-то, кто купил или снял квартиру, что их соседи могут меняться день ото дня», — сказал Джон Файнблатт, главный советник мэра Майкла Р.Bloomberg за политику и стратегическое планирование, а также координатор уголовного правосудия. Город также заботится о пожарной безопасности и поддержании хотя бы некоторой доступности арендного инвентаря для людей, которые там живут.

С тех пор, как мэрия особого правоприменения начала всерьез заниматься вопросом краткосрочной аренды в 2006 году, она получила более 3 000 жалоб, провела почти 2 000 проверок и выпустила почти 6 000 уведомлений о нарушениях.

В четверг мистер Уоррен стал одним из счастливых нарушителей.Он прибыл на 10-й этаж городского здания в Нижнем Манхэттене, ожидая, что во время слушания выпишет крупный чек. Вместо этого он обнаружил, что строительный департамент никогда не подавал надлежащих документов в Совет по экологическому контролю, который проводит слушания. Клерк отклонил все нарушения против него без штрафов, и я увидел, как цвет лица мистера Уоррена возвращается.

Однако его жалоба на Airbnb остается. «Им нужно стать немного более ответственными, признать то, что произошло, и предупредить пользователей», — сказал он.«Они ведут своего рода борьбу с городами, и пользователи расплачиваются за это».

Мистер Уоррен зарабатывает на жизнь тем, что упрощает использование веб-сайтов, и мы с ним отказались от идеи коробки, которая появлялась бы, когда вы регистрируетесь в качестве хозяина на Airbnb в некоторых городах, где законы ясны.

Возможно, неразумно ожидать, что компания, которая считает, что ее состояние составляет не менее 2 миллиардов долларов, согласно отчету TechCrunch о последних усилиях по сбору средств, будет отслеживать каждый закон о зонировании в крошечных деревушках для отдыха.Но он, безусловно, может прояснить правила в городских районах, где он знает, что такие люди, как мистер Уоррен, легко могут оказаться в горячей воде.

«Я считаю, что любая компания, которая заявляет о такой ценности, должна нести социальную ответственность за раскрытие информации о законах той юрисдикции, в которой они находятся», — сказал Джанан Нью, исполнительный директор Ассоциации квартирных домов Сан-Франциско, членской организации. группа арендодателей, которая неоднократно связывалась с Airbnb. «А если они на это не способны, значит, их ценность не так высока.

Я задал Airbnb два вопроса. Почему бы не поставить предупреждение, которое я описал выше? И учитывая, сколько объявлений на сайте поступает от хозяев, которые нарушают закон, условия аренды или правила правления кондоминиумов, хочет ли он, чтобы каждый из этих людей снял эти объявления сегодня?

Представитель Airbnb, Ким Руби, не ответила ни на один из вопросов по телефону и через несколько часов отправила электронное письмо с заявлением, в котором на них тоже не было ответа. Я перепечатал его полностью (и подробно проанализировал) в нашем блоге Bucks.В заявлении говорится, что компания «постоянно пересматривает, как лучше выполнять свою работу».

Или нет? Многие люди считают, что жизнь в сети дает им членство в возвышенном классе, к которому старые законы неприменимы. От такого высокомерия захватывает дух, пока вы не осознаете, насколько блестящей является корпоративная стратегия. Если вы перестанете считаться с каждым 80-летним законом о зонировании или попытаетесь изменить те, которые, как вы знали, будут нарушать ваши клиенты, вы никогда бы даже не открылись для бизнеса.

Но если вы можете создать факты на местах — и 200 000 списков по всему миру, — тогда у вас будет группа, которая желает лоббировать от вашего имени. Тогда лучше идти вперед с затычками для ушей, с завязанными глазами и скрещенными пальцами. Если вы не слышите зла и не видите зла, тогда у вас есть шанс получить оценку в миллиард долларов до тех пор, пока регулирующие органы не обладают достаточной огневой мощью, чтобы замедлить вас.

Это хорошо для венчурных капиталистов, руководителей стартапов и гостей Airbnb, которые не беспокоятся о недостаточно застрахованных хозяевах.Но если вы хозяин, вам нужно учесть пару вещей. Могли бы вы позволить себе такие штрафы, с которыми столкнулся мистер Уоррен? Если нет, снимите свое объявление.

Даже если ваши гости внимательны, как якобы были мистером Уорреном, это вас не защитит. Любопытные соседи повсюду, и если им не нравятся вы, ваша музыка, ваша собака или запах вашей еды, они без колебаний анонимно сообщат о вас в соответствующие органы, как только заметят незнакомцев в вашем доме или рядом с ним.

Затем рассмотрите тактику, подобную той, которую сейчас используют мисс Нью и ее члены в Сан-Франциско.

Их решение в городе, где существует множество ограничений на размер арендной платы, которую могут взимать арендодатели, — просто выселить людей.

«Если цель моих владельцев зданий — сделать свои здания прибыльными, и у вас есть ограниченная арендная плата, и вы можете избавиться от арендаторов, ну, вот и все», — сказала она. «Это кажется довольно резким», — сказал я ей. Никаких вторых шансов? «Мы не занимаемся воспитанием детей», — ответила она.«Мы занимаемся недвижимостью».

Для кого-то вроде меня, довольно постоянного клиента Airbnb, нет никакого удовольствия указывать на все это. Но когда я позвонил Артуру С. Левину, сержанту мэрии особого правопорядка, который приезжал в квартиру мистера Уоррена еще в сентябре, он, похоже, был рад услышать от меня.

«Если вы выберете Airbnb, благословит вас Бог», — сказал он. «Это сделало бы мою жизнь намного проще».

Каково юридическое определение самообороны?

Люди имеют право защищаться, когда на них нападают или когда они чувствуют опасность, это называется самообороной.В каждом штате, включая Иллинойс, действуют разные законы, определяющие, что такое самооборона. В Иллинойсе вы можете использовать разумную силу, чтобы защитить себя или кого-то еще, или защитить свой дом или другое имущество.

В каждом случае должны существовать следующие условия, оправдывающие применение силы:

  • Существовала неминуемая опасность или угроза для вас, кого-то еще или вашей собственности;
  • Угроза была незаконной;
  • Вы считали, что существует опасность, требующая силы; и
  • Вы применили силу, равную угрозе.

Вы не можете требовать самообороны, если вы агрессор. Вы также не можете слишком остро реагировать или действовать необоснованно, защищая себя.

В соответствии с законами о самообороне существует 2 уровня силы:

  • Обычная сила: сила, которая мешает кому-либо двигаться или действовать нормально, и
  • Смертельная сила: сила, которая причиняет или предназначена для причинения серьезных телесных повреждений или смерти

Обычная сила

Вы можете использовать обычную силу для защиты себя или кого-то другого, от нападения или проникновения в дом или любое другое имущество.

Смертельная сила

Защита личности

Если вы защищаете себя или кого-то еще, вы можете использовать смертоносную силу, если вы разумно считаете, что это необходимо для предотвращения:

  • Неминуемая смерть или тяжелые телесные повреждения себе или другому человеку, или
  • Насильственное преступление (например, сексуальное насилие , нанесение побоев, убийство, ограбление , поджог).
Защита дома

Вы можете использовать смертоносную силу, чтобы предотвратить нападение или угрозу насилия против себя или кого-либо еще в доме или другом здании, но только если

  • Вы примените ее против кого-то, кто пытается проникнуть внутрь. с применением насилия или
  • Вы обоснованно полагаете, что такая сила необходима для предотвращения насильственного преступления в здании.
Защита собственности

Смертельная сила обычно не допускается, когда вы защищаете свою личную собственность или недвижимое имущество. Однако вы можете применить смертоносную силу только в том случае, если у вас есть разумные основания полагать, что такая сила необходима для предотвращения совершения насильственного преступления.

ЗАКОНЫ О РЕГИСТРАЦИИ СЕКС-ПРЕСТУПНИКОВ ГРУЗИИ

20 мая 2010 года губернатор Пердью подписал законопроект № 571. Он внес важные изменения в законы Грузии о реестре сексуальных преступников.Поскольку я считаю, что людям, затронутым этим законодательством, важно знать об этом, я составил резюме. Прежде чем менять свое поведение, вам следует проконсультироваться с шерифом вашего округа и / или сотрудником службы пробации или условно-досрочного освобождения. Явная цель закона, по всей видимости, состоит в том, чтобы сократить количество зарегистрированных лиц до тех, кто может представлять определенный риск для общества.

Снижены ограничения на трудоустройство и проживание

Ограничения, применяемые к человеку, теперь основаны на ограничениях, которые действовали по закону на момент совершения правонарушения.Если правонарушение произошло до 4 июня 2003 г., ограничения на трудоустройство и проживание не будут применяться к регистранту. O.C.G.A. §§ 42-1-15, 42-1-16, 42-1-17. Если преступное поведение имело место в период с 4 июня 2003 г. по 30 июня 2006 г., существуют ограничения на местонахождение места жительства зарегистрированного лица, но не на место работы регистранта. Резиденция не может находиться в пределах 1000 футов от любого детского учреждения, школы, общественного парка, частного парка, места отдыха, игровой площадки, катка, районного центра, спортзала или аналогичных объектов, предоставляющих программы или услуги, предназначенные для лиц младше 18 лет.Если правонарушение произошло после 30 июня 2006 г. и до 30 июня 2008 г., регистрант имеет ограничения по месту жительства и месту работы. Резиденция не может находиться в пределах 1000 футов от любого детского учреждения, церкви, школы, общественного парка, частного парка, места отдыха, игровой площадки, катка, районного центра, спортзала, остановки школьного автобуса, общественного или общественного бассейна. Место работы не может использоваться каким-либо детским учреждением, школой или церковью, или каким-либо предприятием или организацией, расположенной в пределах 1000 футов от детского учреждения, школы или церкви.Если правонарушение произошло после 30 июня 2008 г., то существуют ограничения в отношении места проживания и работы. Место проживания не может находиться в пределах 1000 футов от детского учреждения, церкви, школы, общественного парка, частного парка, места отдыха, игровой площадки, каток, районный центр, спортзал, остановка школьного автобуса, публичная библиотека, общественный или общественный бассейн. Регистрант не может быть нанят или волонтером в любом учреждении по уходу за детьми, школе или церкви, а также в любой коммерческой организации, расположенной в пределах 1000 футов от учреждения по уходу за детьми, школы или церкви.Что касается зарегистрированных лиц, правонарушение которых произошло после 30 июня 2006 г., продолжаются судебные разбирательства о том, может ли быть соблюдено положение об остановках школьного автобуса. В большинстве округов нет определенных автобусных остановок, и те, в которых они есть, не обеспечивают соблюдение положения об автобусных остановках, пока судебный процесс не завершен. в пределах 1000 футов от места жительства или работы зарегистрированного лица существует процедура, с помощью которой регистрант может подать прошение об установлении права оставаться по месту жительства или работы при определенных обстоятельствах.Следует отметить, что правила относительно церкви были изменены. Зарегистрированные лица, которым запрещено работать волонтером в церкви, по-прежнему могут выполнять ряд ролей в церкви. Волонтерство в церкви теперь определяется как участие в деятельности, которая обычно используется за компенсацию, которая включает в себя работу с несовершеннолетними, оказание им помощи или участие в деятельности с ними. Это не включает участие в мероприятиях только для лиц в возрасте 18 лет и старше, участие в богослужении или участие в религиозной деятельности или деятельности в месте отправления культа, которые не включают надзор, обучение, руководство или иное участие с несовершеннолетними, которые без присмотра взрослого, не зарегистрировавшегося.Изменились и правила в отношении бездомных. Регистрант, который является или становится бездомным, должен лично зарегистрироваться у шерифа округа, в котором он спит, в течение 72 часов после этого изменения статуса, предоставить информацию о месте, где он или она спит, поддерживать необходимую регистрационную информацию для каждого шерифа округ, в котором он или она спит, сообщать о своей регистрации в течение 72 часов после смены места для ночлега и ежегодно продлевать регистрацию в течение 72 часов до его или ее дня рождения.Регистрантам больше не требуется предоставлять свои адреса электронной почты, имена пользователей и пароли пользователей правоохранительным органам в рамках процесса регистрации.

Некоторые регистранты могут быть удалены из реестра

Предыдущий закон предусматривал, что лицо, внесенное в реестр лиц, совершивших сексуальные преступления, могло подать прошение об исключении из реестра. Этот процесс мог быть начат только по истечении десяти лет с момента отбытия наказания.

Отбытие наказания будет завершено после освобождения лица из тюрьмы, условно-досрочного освобождения, освобождения под надзором или испытательного срока.Новый закон позволит подавать прошение об освобождении от ограничений на трудоустройство и проживание, а также от требования о регистрации. Часто это можно сделать до истечения предыдущего десятилетнего срока. Классификация рисков Если лицо классифицируется Советом по рассмотрению регистрации сексуальных преступников как класс оценки риска уровня I, то он может немедленно подать петицию, если регистрант завершил все тюремное заключение, условно-досрочное освобождение, контролируемое освобождение и испытательный срок за преступление, требующее регистрации. .Регистрант также должен соответствовать следующим критериям: a. Отсутствие ранее совершенного преступления, которое было бы преступлением на сексуальной почве в соответствии с законодательством штата Джорджия или аналогичным законодательством штата или федеральным законом б. Не использовать оружие во время нападения; c. Нет соответствующей подобной сделки; d. Жертве не было нанесено умышленного физического вреда; е. Жертву не перевозили во время преступления; и f. Во время совершения преступления потерпевший не подвергался физическим ограничениям.

Другие классификации рисков

Если лицо классифицируется Комиссией по рассмотрению регистрации лиц, совершивших сексуальные преступления, как лицо, имеющее степень риска II или сексуальное хищник, оно не имеет права подавать петицию до истечения десяти лет после того, как это лицо отбыло все тюремное заключение, условно-досрочное освобождение или освобождение под надзором и испытательный срок за правонарушение, требующее регистрации.

Неклассифицированные регистранты

Если лицо классифицируется Советом по надзору за регистрацией лиц, совершивших сексуальные преступления, может быть подано ходатайство, но суд приостанавливает производство и дает указание Совету провести классификацию дела данного лица. Полученная в результате классификация определит право на получение помощи.

Инвалиды

Инвалиды или недееспособные лица могут быть исключены из реестра при следующих обстоятельствах. Регистрант должен пройти все тюремное заключение, условно-досрочное освобождение, контролируемое освобождение и испытательный срок за правонарушение, требующее регистрации, и: (а) находиться в хосписе, доме квалифицированного престарелого, учреждении по уходу за престарелыми или доме престарелых; (б) полностью и навсегда нетрудоспособен; или (c) серьезно недееспособен по иным причинам из-за болезни или травмы.

Изменение уровня нарушения

Если регистрант был признан виновным в преступлении, которое было тяжким преступлением 30 июня 2006 г. или ранее, но теперь является мисдиминором, регистрант может подать прошение об удалении из реестра. Чаще всего это касается преступников, которые были близки по возрасту к своим жертвам. Одним из примеров является то, что некоторые зарегистрированные лица были признаны виновными в содомии до 1 июля 2006 г., когда жертве было не менее 13 лет, но менее 16 лет, а зарегистрировавшемуся на момент совершения преступления было 18 лет или моложе.Теперь эти лица будут иметь право требовать исключения из реестра. Другой пример: некоторые зарегистрированные лица, которые были осуждены за изнасилование по закону до 1 июля 2006 г., когда жертве было не менее 14 лет, но менее 16 лет, а зарегистрировавшийся был 18 лет или моложе на момент совершения преступления и не более чем на четыре года старше потерпевшего на тот момент. Теперь эти люди могли подать прошение об исключении из реестра.

Похищение несовершеннолетних или ложное заключение под стражу без полового акта

Если регистрант подлежал регистрации в связи с похищением или ложным обвинением в тюремном заключении при отсутствии сексуального преступления в отношении несовершеннолетнего, регистрант может иметь право подать прошение об освобождении от требований реестра.

Порядок подачи ходатайства об удалении

Если регистрант был признан виновным в Грузии, то ходатайство будет подано в Высший суд округа, в котором было вынесено обвинительное заключение. Если обвинительный приговор был вынесен из другого штата, ходатайство может быть подано в округе проживания зарегистрированного лица. Суд может приказать исключить лицо из реестра и освободить его от некоторых или всех ограничений по трудоустройству или проживанию, которые могут применяться к регистранту. Если лицо подает прошение о судебной защите, и прошение отклонено, новое прошение не может быть подано на два года с момента постановления об отказе.Суд может удовлетворить ходатайство, если при наличии большинства доказательств он установит, что данное лицо не представляет существенного риска совершения в будущем какого-либо опасного сексуального преступления. При подготовке такого ходатайства и подготовке дела к представлению на слушании важно задокументировать факты основного правонарушения, включая получение копий ордеров, отчетов о происшествиях, обвинений, обвинительных заключений и документов о приговоре. Также необходимо задокументировать все программы лечения, выполненные лицом, зарегистрировавшимся в тюрьме или тюрьме, во время условно-досрочного освобождения, испытательного срока или иным образом.Необходимо будет получить любую психологическую или психосексуальную оценку. Если таковых нет, в зависимости от обстоятельств дела, может быть рекомендована такая оценка. Досье регистранта при условно-досрочном освобождении или испытательном сроке важно для демонстрации отсутствия серьезных нарушений. Наконец, необходимо изучить факты и решения о любых новых правонарушениях или нарушениях.

Изменение условий испытательного срока

Зарегистрированные лица, которые все еще активно отбывают наказание в виде пробации, продолжают иметь возможность добиваться изменения условий пробации.Для внесения таких изменений в суд должны быть представлены уважительные причины. В прошлом мой офис пытался внести изменения, чтобы разрешить условно осужденному на условиях полового преступления иметь фотографии своих детей и внуков и поддерживать контакт с такими родственниками. Очевидно, суд должен быть убежден, что такие изменения не приведут к риску причинения вреда другим или риску допустить новое правонарушение.

Наш офис

Адвокат Шон А. Блэк работает с 1992 года. За это время он занимался множеством уголовных и гражданских дел.Он занимался многими делами, касающимися законов о сексуальных преступлениях, на уровне судов первой инстанции и апелляций, а также дел о хабеас корпус. Чтобы обратиться за помощью по делу, позвоните нам по телефону 866-234-4481 или напишите мне по адресу [адрес электронной почты] Black Law Offices, LLC, находится по адресу: 141 West Savannah Street, Suite B, Toccoa, Georgia ..

Жалобы на уголовные преступления — MassLegalHelp

Является ли то, что со мной произошло, преступлением?

Может быть. Закон гласит, что физическое насилие является преступлением. Словесные угрозы также могут быть преступлением.Эмоциональное насилие само по себе не является преступлением.

Если ваш парень или супруга (а) сделали что-то физическое вам или вашему ребенку без разрешения, это, вероятно, является преступлением. Если он угрожал сделать что-то физическое с вами или вашим ребенком , это также может быть преступлением.

«Эмоциональное» насилие может быть столь же болезненным, как и физическое. Иногда эмоциональное насилие более болезненно, чем физическое. Но эмоциональное насилие — не преступление.

Словесная угроза может считаться преступлением, если это угроза причинить физический вред вам, вашему ребенку или кому-либо еще.Например, если ваш партнер говорит:

, это преступление.
  • он тебя ударит или убьет,
  • у него есть способ это сделать, и
  • его слова пугают вас.

Угроза со стороны партнера сделать что-то, что не причинит вам физического вреда, не является преступлением, например, сообщить о вас в Департамент по делам детей и семьи (агентство, которое раньше называлось Департаментом социальных услуг).

Какие примеры того, когда насилие в семье является преступлением?

Общие законы Массачусетса гласят, какие действия являются преступлениями.Наиболее частыми преступлениями, связанными с домашним насилием, являются:

  • Угроза совершить преступление: Жестокий человек говорит вещи, которые заставляют вас опасаться за вашу безопасность или безопасность вашего ребенка, и он действительно может причинить вам или вашему ребенку физический вред.
  • Нападение: Жестокий человек пытается нанести физический вред вам или вашему ребенку. Ему не обязательно касаться вас или причинять боль, чтобы это было нападением. Если он пытается причинить вам боль и заставляет вас напугаться, это нападение. Он может попытаться причинить вам боль, держа кулак перед вашим лицом или кидая в вас предметы.
  • Нападение и избиение: Оскорбительный человек прикасается к вам или вашему ребенку без разрешения. Батареей может быть что угодно, от шлепка открытой ладонью до ударов кулаком, ногой, удушением или других нежелательных прикосновений.
  • Нападение и избиение опасным оружием: Жестокий человек намеренно прикасается к вам или вашему ребенку «оружием» и заставляет вас или вашего ребенка бояться, что вам будет причинено вред. Оружие не обязательно должно быть пистолетом, ножом или чем-то еще, что вы обычно считаете оружием.Нападение и нанесение побоев опасным оружием включает в себя удар ногой ботинком, удар автомобилем, сжигание сигарет или использование тяжелого предмета для удара. Это преступление может быть обвинено как тяжкое преступление.
  • Нападение с намерением изнасиловать: Оскорбительный человек пытается изнасиловать вас.
  • Изнасилование: Жестокий человек заставляет вас заниматься сексом против вашей воли, физически насилуя вас или угрожая причинить вам боль, если вы откажетесь. Это все равно изнасилование, даже если вы состоите в браке с этим человеком.
  • Преследование: Это «преследование», когда жестокий человек снова и снова совершает действия, которые угрожают вам телесными повреждениями и могут напугать или расстроить разумного человека. Примером преследования является ситуация, когда кто-то следует за вами на работу и несколько раз звонит вам, чтобы сказать, что он наблюдает за вами и собирается причинить вам вред.
  • Уголовное преследование : жестокий человек продолжает делать то, что вас серьезно пугает или расстраивает. Если действия оскорбительного человека могут серьезно напугать или расстроить разумного человека, это называется «уголовным преследованием».Кто-то может серьезно напугать или расстроить вас, например, позвонить вам по телефону, отправить вам электронное письмо, отправить вам факс, отправить вам мгновенное сообщение или снова и снова отправить вам текстовое сообщение.
  • Нарушение защитного приказа 209A: Вы обратились в суд и получили постановление о предотвращении злоупотреблений 209A в отношении данного лица. Затем он оскорбляет вас, связывается с вами прямо или косвенно или не остается от вас, как постановил суд. Другими словами, он «нарушает» приказ. Например, в приказе сказано, что он не может связаться с вами каким-либо образом, но он звонит вам, идет к вам домой, отправляет вам почту или пытается увидеть вас или отправить вам сообщения.

Иногда, когда вы живете в условиях домашнего насилия, вам также приходится сталкиваться с другими преступлениями, такими как:

  • Похищение людей;
  • Запугивание свидетеля;
  • Раздражающие телефонные звонки;
  • Попытка совершить преступление;
  • Беспорядочное поведение;
  • Нарушение мира;
  • Преступное вторжение;
  • Взлом и проникновение;
  • Жестокое обращение с животными; и / или
  • Умышленное и умышленное уничтожение имущества.
Помните

Жестокое обращение с пожилым или ребенком также является преступлением. См. Является ли домашнее насилие преступлением?

Что мне делать, если то, что со мной произошло, было преступлением?

Вы можете поговорить с полицией. Полиция напишет рапорт. Попросите копию отчета. Отчет может понадобиться вам в будущем. Если вы поговорите с полицией, они могут арестовать оскорбителя, и он может оказаться в уголовном суде. Полиция не может его арестовать.

Наберите 911, если вы хотите позвонить в полицию во время насилия или сразу после него.Если вы хотите поговорить с полицией позже, позвоните в полицию по номеру службы экстренной помощи или обратитесь в полицейский участок.

Вы также можете сами подать заявление о возбуждении уголовного дела, если вы хотите, чтобы обидчик предстал перед уголовным судом и, возможно, отправился в тюрьму. Обратитесь в местный районный суд и скажите секретарю, что хотите подать уголовное дело.

.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *