Добрый день! Если гражданин отказался от имущества юридически, по документам (договор дарения, договор купли-продажи) то содержать имущество обязан новый владелец. Вашу ситуацию надо рассматривать по документам в офисе. Если Вы находитесь в другом городе, то Вы можете отправить сканы или фото документов. Юридическая группа МИП составит для Вас все документы, жалобы и заявления по промокоду МИП 9.

Внимание! Скидки по промокоду больше не актуальны

Дубровина Светлана Борисовна21.11.2018 18:22

В собственности Николаева Петра Александровича находится земельный участок,общей площадью 8 соток , и расположенный на нем жилой дом, общей площадью. 250 кв.м. На земельный участок ему было выдано Свидетельство о государственной регистрации права N555912 от 1 мая 2006 года, а на жилой дом Свидетельство о государственной регистрации права N665912 от 15 сентября 2007 г. Указанные земельный участок и жилой дом Николаев решил подарить внуку Сидоврову Александру, но с обязательным условием пожизненного проживания в жилом доме. Можно ли дедушка подарить несовершеннолетнему внуку земельный участок и дом?

Добрый день! Дедушка может, подарить несовершеннолетнему внуку земельный участок и дом. Юридическая группа МИП составит для Вас все документы,  жалобы и заявления по промокоду МИП 9. Консультации бесплатны. Услуги по составлению документов платные. Представление интересов в суде тоже платное. По стоимости услуг обратитесь по телефону +7 (499) 938-82-06 г. Москва, Старопименовский переулок 18 [email protected]   http://advokat-malov.ru/kontakty.html 

Внимание! Скидки по промокоду больше не актуальны

Дубровина Светлана Борисовна28.11.2018 11:34

Согласна с коллегой.

22.11.2018 10:00

Информация для собственников жилых помещений, жилье которых признано аварийным

Уважаемые собственники жилых помещений, признанных аварийными! Напоминаем Вам о необходимости обратиться в Управление Росреестра по Иркутской области с заявлением о снятии с кадастрового учета и аннулировании государственной регистрации права на жилое помещение, признанное непригодным для проживания, его сносе и снятии с регистрационного учета по месту жительства в срок до 15 июля 2020 года по следующим основаниям.
Проживание в аварийном доме опасно для жизни и здоровья Вашего и членов Вашей семьи.
Статьей 210 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что собственник несет бремя содержания, принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом и судом.
В соответствии с ч. 4 ст. 30 Жилищного кодекса РФ собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не попускать бесхозяйственного обращения с ним, поддерживать жилое помещение в надлежащем техническом и санитарном состоянии, соблюдать права и законные интересы соседей, Правила пользования жилыми помещениями.
В соответствии с ч.2 ст. 55.26 Градостроительного кодекса РФ эксплуатация зданий, сооружений прекращается после вывода из эксплуатации в случае, если это предусмотрено федеральными законами, а также в случае случайной гибели , сноса зданий, сооружений.
Согласно ч. 1 ст. 37 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» при прекращении эксплуатации здания или сооружения собственник здания или сооружения должен принять меры, предупреждающие причинение вреда населению и окружающей среде, в том числе меры, препятствующие несанкционированному доступу людей в здание или сооружение, а также осуществить мероприятия по утилизации строительного мусора
Статьей 7 Федерального закона от 30. 12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» предусматривает, что строительные конструкции и основание здания или сооружения должны обладать такой прочностью и устойчивостью, чтобы в процессе строительства и эксплуатации не возникло угрозы причинения вреда жизни или здоровью людей, имуществу физических или юридических лиц, государственному или муниципальному имуществу, окружающей среде, жизни и здоровью животных и растений в т.ч. в результате разрушения отдельных несущих строительных конструкций или их частей.
В соответствии с заключениями строительно-технической экспертизы по Вашему жилому помещению, оно находится в аварийном состоянии и требуется произвести работы по полному демонтажу жилого дома. В связи с этим Вам необходимо срочно произвести демонтаж аварийного жилого помещения либо поручить демонтаж администрации Усть-Рубахинского МО путем написания соответствующего заявления в МО.
В силу указанных норм собственник ограничивается в своем праве собственности в пользу других лиц, чьи права и законные интересы нарушаются в результате эксплуатации жилого помещения, признанного в установленном законом порядке непригодными для проживания.
В силу ст. 235 Гражданского кодекса РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
Поскольку недвижимое имущество перестало существовать в качестве объекта права, Вы как собственник в силу п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ и ст. 16 Федерального закона от 24.07.2007 года
№221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» должны принять меры к снятию его с кадастрового учета и внесению соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости.
В случае неисполнения указанных обязанностей в добровольном порядке будет рассмотрен вопрос об обращении в суд с исковым заявлением об обязании Вас произвести указанные действия.
При этом разъясняю, что до момента прекращения права собственности на жилое помещение за Вами сохраняется обязанность по уплате налога на имущество физических лиц.
Кроме того, обращаем Ваше внимание, что на сегодняшний день, Вы продолжаете проживать в аварийном жилье, что не согласуется с вышеуказанными требованиями законодательства, не отвечает безопасности и влечет возможность причинения вреда жизни и здоровью граждан, так как объект не пригоден для дальнейшего проживания, что установлено не только заключениями строительно-технических экспертиз, но и актами и заключением МВК.
Постановлением Правительства Иркутской области от 23.07.2019г. № 579-пп для пострадавших в паводок граждан, жилые помещения которых признаны утраченными в ходе чрезвычайной ситуации и не реализовавших свои свидетельства, закреплено право на получение социальной выплаты по компенсации арендной платы. Для этого Вам необходимо обратиться в Управление социальной защиты населения по Нижнеудинскому району.
Поскольку помещения, в которых ранее Вы проживали и были зарегистрированы, утратили статус жилых, в соответствии со ст. 6 Закона РФ от 25.06.1993 № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации», п. 3 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня лиц, ответственных за прием и передачу в органы регистрационного учета документов для регистрации и снятия с регистрационного учета граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утв. постановлением Правительства РФ от 17.07.1995г № 713, Вы обязаны обратиться в органы внутренних дел с заявлением о снятии с регистрационного учета по месту жительства или о регистрации по новому месту жительства.
Согласно ч.4 ст. 56 Закона №218-ФЗ при государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок или земельную долю вследствие отказа от такого права осуществляется государственная регистрация права собственности субъекта РФ или муниципального образования, к собственности которых будут отнесены эти земельный участок или земельная доля, без заявления о государственной регистрации возникновения или перехода права.
В силу ст. 44 Земельного кодекса РФ право собственности на земельный участок прекращается при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам, отказе собственника от права собственности на земельный участок, по иным основаниям, предусмотренным гражданским и земельным законодательством.
В соответствии с ч.2 ст. 53 Земельного кодекса РФ отказ от права собственности на земельный участок осуществляется посредством подачи собственником земельного участка заявления о таком отказе в орган регистрации прав. Право собственности на этот земельный участок прекращается с даты государственной регистрации прекращения указанного права. Частью 3 указанной статьи закреплено , что при отказе от права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком или права пожизненного наследуемого владения земельным участком заявление об отказе от права на земельный участок подается в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 39. 2 Земельного кодекса РФ.
В силу пп.1.1 п.1 ст.19 Земельного кодекса РФ если иное не предусмотрено другими федеральными законами, земельный участок, от права собственности на который собственник отказался, является с даты государственной регистрации прекращения права собственности на него собственностью городского округа, городского или сельского поселения либо в случае расположения такого земельного участка на межселенной территории собственностью муниципального района по месту расположения земельного участка.
В соответствии с вышеуказанным законодательством , разъясненными условиями и порядком реализации права на отказ от земельного участка в связи с аварийностью расположенных на нем жилых построек, пострадавших в период паводка 2019 г. предлагаем Вам обратиться в муниципальное образование для реализации данного права.

В Томской области суд отказал собственнику земельного участка и оставил предписание Управления Россельхознадзора в силе / Россельхознадзор

В  2020 году государственным инспектором Управления Россельхознадзора по Томской области проведена внеплановая проверка исполнения предписания на земельном участке сельскохозяйственного назначения.

В рамках проверки отобраны пробы почвы земельного участка. Согласно экспертным заключениям выявлено загрязнение и снижение плодородия почв земельного участка. Таким образом, собственником земельного участка нарушены обязательные требования земельного законодательства Российской Федерации и Управлением Россельхознадзора по Томской области выдано новое предписание на разработку проекта рекультивации и проведении рекультивации на земельном участке.

Собственник не согласился с выданным предписанием и обратился в суд с административным исковым заявлением о признании действий инспектора Россельхознадзора по Томской области по вынесению предписания незаконными и отмене предписания.

Основания иска сводились к выдаче предписания невиновному лицу, поскольку собственник земельного участка считал, что загрязнение возникло по вине арендатора.

Вместе с тем, договор аренды заключен сроком на 11 месяц и на момент вынесения предписания уже не действовал. Согласно ст.210 ГК РФ собственник земельного участка полностью несет бремя по содержанию своего имущества. Договором аренды предусмотрено право арендодателя осуществлять контроль за состоянием земельного участка, что собственником сделано не было.

Таким образом, суд пришел к выводу, что действия инспектора Управления Россельхознадзора по Томской области совершены в пределах полномочий, при наличии законных оснований и в удовлетворении исковых требований собственника земельного участка отказано.

Исполнение предписания и устранение нарушений требований земельного законодательства находится на контроле Управления Россельхознадзора по Томской области

Верховный суд решал, кому сносить опасный долгострой

Ничейный фундамент

В 2016 году ЗАО «Группа компаний «Жилищный капитал» обанкротилась. Это подмосковный девелопер, который возвел, в частности, жилые комплексы «Гусарская баллада» и «Маленькая Бавария». На балансе застройщика было множество земельных участков, которые начали распродавать в 2018 году. В октябре с молотка ушли два небольших участка в подмосковном Одинцове общей площадью 798 м² – их приобрело ООО «Коперник».

А уже в ноябре отдел надзора за строительством №1 Главгосстройнадзора Московской области провел выездную проверку участков и обнаружил объект капитального строительства – кирпичный фундамент здания ресторана, из которого тут и там торчала арматура. Постройка частично расположилась на участке, который считался придомовой территорией многоэтажки, построенной «Жилищным капиталом». Сейчас этот участок находится в залоге у дольщиков-жильцов дома.

Чиновники выяснили, что разрешения на строительство этого недостроя никто не получал, а право собственности на объект не зарегистрировано ни за прошлым, ни за нынешним собственником участков.

В 2019 году администрация Одинцова еще раз осмотрела земельные участки, выяснила, что конструкция может представлять угрозу жизни и здоровью граждан и обратилась в суд с иском (дело № А41-51701/2019). Чиновники решили, что фундамент является самовольной постройкой и подлежит сносу в силу ст. 222 Гражданского кодекса. Ответчиками по иску стали и новый владелец двух участков ООО «Коперник», и ЗАО «Группа компаний «Жилищный капитал», которая осталась владельцем третьего участка, на котором расположился фундамент.

Бремя доказывания

Суды трех инстанций отказали администрации. Они сочли недоказанным, что спорное строение создает угрозу жизни и здоровью людей. Не согласились суды и с доводом чиновников о том, что объект имеет признаки аварийного состояния и не может быть использован в дальнейшем для возобновления строительства.

Проверить строение на соответствие нормативным требованиям – теплозащитным, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим и иным – не представляется возможным, решили суды, так как строительство не завершено, а администрация не доказала этих нарушений уже на стадии фундамента. Вышестоящие инстанции обратили внимание, что чиновники не потребовали провести экспертизу при рассмотрении в Арбитражном суде Московской области.

Вместо того, чтобы обязать ответчиков сносить здание, суды предложили администрации выдать ответчикам предписание о консервации объекта, чтобы граждане не смогли попасть на территорию недостроя, а в случае необходимости обратиться с таким требованием в суд.

Чиновники с решениями судов не согласились и обжаловали их в Верховном суде. Они уверены: безопасность объекта могли бы подтвердить разрешения на строительство объекта и на ввод его в эксплуатацию. Но таких документов никогда не выдавалось, а значит, доказать безопасность должны ответчики. Несмотря на это, суды возложили бремя доказывания только на истца, не потребовав от ответчиков разрешительной документации. Они даже не выяснили, предпринимали ответчики какие-либо действия, чтобы эту документацию получить, и не разобрались, заинтересован ли кто-нибудь из них в сохранении постройки. В свою очередь, администрация с помощью актов обследования доказала, что спорный объект находится недалеко от жилых домов и детской площадки, а фотографиями подтвердила, что из фундамента торчит арматура.

Чиновники обратили внимание: законодательство не предусматривает оснований для консервации самовольной постройки.

Без экспертизы, но с фотографиями

В Верховном суде на заседании 16 февраля представитель администрации Екатерина Калинина поддержала доводы жалобы. Она заявила, что, «скорее всего», строение находится на участке «достаточно давно», потому что микрорайон был застроен в 2014-2015 годах. Сейчас фундамент находится на трех земельных участках, что не позволяет его завершить, подчеркнула Калинина. По новым правилам застройки это недопустимо, потому что нужен отступ от фундамента до границ участка, на котором он расположен.

По мнению юриста, и Градостроительный, и Гражданский кодексы возлагают обязанность по сносу на собственника земельного участка. «Разрешение на строительство не выдано, не проводились инженерные изыскания, никаких документов возводившая его организация не получала. Отсутствие разрешения на строительство еще раз подтверждает, что постройка может угрожать жизни и здоровью граждан», – подчеркнула она.

Калинина раскритиковала вывод судов о том, что администрация должна была попросить экспертизу. По словам представителя, во время разбирательства в первой инстанции у властей не было возможности оплатить экспертизу. Но собственного исследования и фотографий, по ее мнению, достаточно: по ним можно понять, что территория не огорожена, любой может попасть на нее и получить травмы.

– А с какой целью вы дополнительно обосновываете, что она представляет опасность жизни и здоровью граждан? Самого факта самовольной постройки, вы думаете, недостаточно? – поинтересовалась судья Елена Борисова.

– Мое мнение – признак безопасности доказывать необязательно. Но с учетом сложившейся практики, признание права собственности на самовольную постройку возможно с признанием постройки безопасной. Хотя с подобным иском ответчики не обращались, – ответила Калинина.

Не видел, не строил, не доказывал

Юрист «Жилищного капитала» рассказала, что застройкой микрорайона занимались разные компании. «Но теперь у нас нет документации о том, кто занимался постройкой этого объекта», – заявила она. А сейчас компания находится в банкротстве, поэтому у нее нет интереса завершать объект.

«Наша компания строительством не занималась, у нас нет никаких документов».

«Отрицание факта не требует доказательств, – заявила представитель компании, – поэтому мы не должны доказывать, что постройка не несет угрозы жизни и здоровью». У компании, как и у администрации, не было возможности оплатить экспертизу по причине банкротства. Но при этом юрист уверена, что подтвердить опасность постройки без экспертизы невозможно.

Представитель «Жилищного капитала» не согласилась с тем, что доказательств, предоставленных администрацией, достаточно для признания постройки опасной. «По фотографиям торчащей арматуры не видно», – сказала юрист. С этим не согласилась председательствующая в деле Галина Попова. «Хотите еще раз посмотреть? Почему вы не увидели здесь арматуру?» – передала судья папку с материалами дела представителю. А потом отчитала ее: материалы дела следует изучать до судебного заседания, а не во время него.

Судьи попытались выяснить, кто же все-таки строил ресторан на участках «Жилищного капитала».

– На момент продажи участков объекта не было? – спросила Попова.

– На момент продажи объект был, – подтвердила представитель.

– Но вы его не строили? Земельный участок был в вашей собственности, и на вашем участке мог строить кто-то другой? – удивилась судья.

– У нас нет доказательств, что строил «Жилищный капитал», – ответила на это юрист.

Судья Елена Борисова подчеркнула, что земельные участки, проданные ООО «Коперник», фактически были обременены спорным недостроем. 

«Собственник несет все риски и все негативные последствия. Иначе все были бы ни при чем», – отметила судья.

Следом выступил Алексей Харитонов, представитель ООО «Коперник». Он заявил: суды трех инстанций правильно установили, что фундамент – это не самовольная постройка. Бремя представления доказательств обратного лежит на администрации, заявил юрист. Именно чиновники должны предоставить разрешение на строительство, но они не сделали этого, отметил представитель. При этом он не смог подтвердить, что разрешение на строительство вообще существовало. «Объект самовольный, потому что не доказано, что нет разрешения на строительство», – сказал Харитонов.

После этого судьи решили узнать у представителя «Коперника», что они собираются делать со зданием, если решения нижестоящих инстанций устоят. Попытка оказалась безуспешной.

– Вы несете риски от всего того, что находится на участке. Просто огородить его – это не решить судьбу. Судьба – это правовые последствия, – заявила судья Борисова.

– Что мое руководство собирается делать именно с самим объектом, я сейчас сказать не могу, – ответил после недолгой паузы Харитонов.

– Вы должны были согласовать с руководством, что вы будете говорить в Верховном суде РФ, – упрекнула его судья.

– Объект нам не нужен, достраивать мы его не собираемся. Нужен только земельный участок, – вспомнил юрист.

– А следовательно, что нужно сделать с объектом?

– Не готов сказать.

Заслушав объяснения сторон, тройка судей ненадолго удалилась в совещательную комнату, где решила отменить все акты нижестоящих инстанций и направить спор на новое рассмотрение в АС Московской области. Они пообещали опубликовать мотивировку по делу в ближайшее время.

Жанна Колесникова, руководитель коммерческой практики АБ «Плешаков, Ушкалов и партнеры», считает, что нижестоящие суды «достаточно формально» подошли к рассмотрению спора. Для подобных споров ключевым является вопрос о том, предпринимали ответчики меры для получения разрешения на строительство, случился ли отказ в получении такого разрешения и по каким основаниям. Юрист уверена, что экспертиза является лишь одним из доказательств по делу, наравне с теми, что могут предоставить стороны. Поэтому отказ администрации в иске только на том основании, что экспертизы не было, был неправильным.

Эксперт напоминает, что и бремя доказывания суды распределили неверно. ВС еще в 2018 году в деле № А40-4350/2016 указывал: «Если истец в подтверждение своих доводов приводит убедительные доказательства, а ответчик с ними не соглашается, не представляя документы, подтверждающие его позицию, то возложение на истца дополнительного бремени опровержения документально неподтвержденной позиции процессуального оппонента будет противоречить состязательному характеру судопроизводства».

Георгий Мурзакаев, консультант корпоративной практики Федеральный рейтинг. группа Управление частным капиталом группа Цифровая экономика группа Интеллектуальная собственность (включая споры) группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Семейное и наследственное право группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Корпоративное право/Слияния и поглощения 19место По количеству юристов 24место По выручке на юриста (более 30 юристов) 42место По выручке Профайл компании × , обращает внимание на длительное непринятие ответчиками мер, препятствующих несанкционированному доступу на территорию постройки. «Видимо, СКЭС посчитала, что длительное непринятие таких мер является достаточным нарушением, чтобы лишить их возможности приобрести право собственности на объект недвижимости – по крайней мере, в случае, когда они не заинтересованы в этом», – предположил эксперт.

Об отказе от права и его последствиях

Гражданский кодекс Российской Федерации содержит специальную норму, предусматривающую право граждан и юридических лиц отказаться от права собственности на объекты и вещи, им принадлежащие. Гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество (часть 1 статьи 236 Гражданского кодекса Российской Федерации). Законодатель установил только добровольный порядок отказа от вещи (вещей).  Сегодня как гражданин так и юридическое лицо вправе отказаться от движимого имущества, которое больше не используется, так и от недвижимого, например если затраты на его содержание значительные, а дохода оно не приносит и т.д.  Но лицу, отказывающемуся от права собственности надо знать, что отказ не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения права собственности на него другим лицом. Ваши права и обязанности собственника имущества прекратятся только после того, как другое лицо приобретет право собственности на него, а до этого момента вы продолжаете быть собственником и соответственно несете бремя содержания имущества, в том числе и платите налоги.

Как прекратить право собственности на земельный участок или земельную долю вследствие отказа от права собственности?  Государственная регистрация прекращения права собственности на земельный участок или земельную долю вследствие отказа от соответствующего права собственности осуществляется на основании заявления собственника земельного участка или земельной доли.   К заявлению прилагается правоустанавливающий документ на земельный участок либо документ, устанавливающий или удостоверяющий право на земельную долю, предоставление указанных документов не требуется в случае, если право собственности на эти земельный участок или земельную долю ранее было зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости. При государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок или земельную долю вследствие отказа от такого права осуществляется государственная регистрация права собственности субъекта Российской Федерации или муниципального образования, к собственности которых будут отнесены эти земельный участок или земельная доля, без заявления о государственной регистрации возникновения или перехода права. Орган регистрации прав в течение пяти рабочих дней с даты государственной регистрации права собственности субъекта Российской Федерации или муниципального образования на земельный участок или земельную долю направляет уведомление об этом в соответствующий орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, а также лицу, подавшему заявление об отказе от права собственности на такие земельный участок или земельную долю.

Отказаться от права собственности на земельный участок при наличии на нем объектов недвижимости гражданин или юридическое лицо не может в силу принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закрепленного в пункте 1 статьи 1, пункте 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

Отказаться от права собственности на здание, сооружение, помещение можно обратившись с заявлением в орган местного самоуправления или в исполнительный орган государственной власти городов федерального значения территории, на которой расположен объект недвижимости. Из текста вашего заявления должно быть ясно, что вы отказываетесь от права собственности на конкретный объект. А уже в дальнейшем на основании заявления поданного от вышеуказанного органа, Росреестр принимает на учет имущество, от прав на которое собственник отказался, как бесхозяйную недвижимую вещь. И только через один год после постановки на учет соответствующий исполнительный орган власти или орган местного самоуправления сможет обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности или собственности города федерального значения. Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в муниципальную собственность или собственность города федерального значения, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности. О том, что бесхозяйный объект принят на учет, Росреестр вас известит.

Управление Федеральной службы

   государственной регистрации, кадастра и картографии  по Республике Алтай

Муниципалитет вправе обязать владельцев помещений в МКД содержать территорию вокруг дома

Раньше суды признавали недействительными нормы муниципальных правил благоустройства, которые противоречили статье 210 ГК. В ней сказано, что собственник несет бремя содержания только принадлежащего ему имущества. Сейчас начинает складываться другая судебная практика. В результате стало проще обязать владельцев недвижимости участвовать в содержании территорий, прилегающих к объектам. Расскажем, для кого можно предусмотреть такую обязанность и в каких документах ее прописать.

Как суды раньше рассматривали споры о содержании прилегающей территории

Если земельный участок, на котором расположен МКД, сформирован и поставлен на кадастровый учет, он принадлежит собственникам помещений в доме и относится к их общему имуществу. Такой участок обязаны содержать собственники помещений в МКД. Если земельный участок под домом не сформирован и на учет его не поставили, он находится в собственности муниципального образования. Территорию вокруг дома в этом случае должен содержать муниципалитет. Такие выводы суды делали из статьи 210 ГК. Муниципальные правила благоустройства, которые противоречили этой норме, судьи признавали недействительными.

Документ: Аналогичные решения есть в определениях Верховного суда от 17.04.2018 № 50-КГ18-6, от 20.12.2017 № 56-АПГ17-21, от 03.10.2018 № 47-АПГ18-4

ПРИМЕР 1. Гражданин поскользнулся на льду около нежилой пристройки к МКД. В результате его здоровью был причинен вред средней тяжести. Гражданин обратился в суд с иском к управляющей организации и ИП — собственнику нежилого помещения. Истец потребовал взыскать с ответчиков утраченный заработок и компенсацию морального вреда.

Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили требования истца. Они руководствовались пунктом 98 решения Омского городского совета от 25.07.2007 № 45 «О правилах благоустройства, обеспечения чистоты и порядка на территории города Омска». В этой норме сказано, что убирать территорию, прилегающую к границам здания, обязаны лица, которые ведут на этой территории или в здании хозяйственную или иную деятельность. Предприниматель не согласился с выводами судов и обратился в Верховный суд.

Верховный суд отменил решения нижестоящих судов. Он указал, что лицо, которое не является собственником имущества, несет бремя его содержания только в случаях, предусмотренных федеральными законами или договором. Правила благоустройства к федеральному законодательству не относятся.  Федеральный закон от 06.10.2003 № 131-ФЗ разрешает органам МСУ устанавливать порядок участия собственников зданий и помещений в благоустройстве прилегающих территорий. Но возложить на собственников обязанность по содержанию территории помимо их воли нельзя (определение Верховного суда от 17.04.2018 № 50-КГ18-7).

Муниципальные правила благоустройства, которые обязывают правообладателей жилых и нежилых помещений убирать прилегающую территорию, суды признавали недействующими как по искам самих собственников, так и по прокурорским искам в защиту прав неопределенного круга лиц.

ПРИМЕР 2. Прокурор обратился в суд с заявлением о признании противоречащими федеральному законодательству, недействующими и не подлежащими применению положений правил благоустройства города. Они обязывали юридических и физических лиц, а также ИП содержать в чистоте и порядке территорию, которая прилегает к зданиям, сооружениям и другим объектам недвижимости. Эта обязанность была установлена для всех владельцев недвижимого имущества: собственников, арендаторов, лиц, принявших объекты в оперативное управление или хозяйственное ведение. Прокурор указал, что муниципальный правовой акт не должен возлагать на физических и юридических лиц обязанность по содержанию прилегающей к их имуществу территории, если она не находится в их собственности, владении либо пользовании. Это противоречит требованиям Конституции и федеральных законов.

Судьи согласились с прокурором. Из правил благоустройства следует, что прилегающая территория — это территория общего пользования. Земли общего пользования — это земли, не предоставленные в собственность или пользование физическим и юридическим лицам. Такие земли находятся в собственности муниципального образования (ст. 16–19 ЗК). Статья 210 ГК дает собственнику возможность перенести бремя содержания имущества на других лиц полностью или частично. Но это допустимо лишь в случаях, указанных в законе или договоре.

Правила благоустройства не устанавливают порядок определения границ территорий по содержанию, благоустройству и уборке территории. Кроме того, они не устанавливают предельные размеры площади участка, обязанность по содержанию которого возлагается на граждан и юридических лиц, а также возможные случаи несения такой обязанности (решение Петровского районного суда Ставропольского края от 09. 09.2015 по делу № 2-772/2015).

Что изменилось

На заметку: К прилегающей территории относится территория общего пользования, прилегающая к зданию, строению, сооружению или земельному участку, если такой земельный участок образован

28 июня 2018 года вступила в силу новая редакция Градостроительного кодекса (Федеральный закон от 29.12.2017 № 463-ФЗ). Законодатель ввел понятие «прилегающая территория». Он также установил, что правила благоустройства территории муниципального образования могут регулировать непосредственное и финансовое участие собственников и иных владельцев зданий, строений, сооружений, земельных участков в содержании прилегающих территорий. Правила могут определять границы таких территорий в соответствии с установленным региональным законом порядком. Исключение предусмотрено для собственников и владельцев помещений в МКД, земельные участки под которыми не образованы или образованы по границам МКД.

Летом 2019 года Верховный суд рассмотрел очередное дело об оспаривании положений городских правил благоустройства. Решение, которое он принял, — хорошая новость для муниципалитетов.

ПРИМЕР 3. Муниципальные правила благоустройства требовали от владельцев и собственников зданий и сооружений содержать прилегающие к их объектам территории. Для ларьков такая территория определялась в 10 м, для рекламных конструкций — в 5 м, а для МКД — в 15 м по периметру от границ земельного участка, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства. Одна из управляющих МКД организаций сочла, что муниципалитет незаконно возлагает на нее как на лицо, ответственное за содержание МКД, обязанность содержать территорию, не входящую в общее имущество собственников. Организация попыталась оспорить положения правил благоустройства в суде.

Областной, а затем и Верховный суд отказали в административном иске. Суд указал, что благоустройство территорий — деятельность в том числе по содержанию расположенных на них объектов, а также прилегающих к ним территорий. Градостроительный кодекс в редакции Закона № 463-ФЗ предусматривает обязанность лиц, ответственных за эксплуатацию здания, строения или сооружения, принимать участие в содержании прилегающих территорий в случаях и порядке, которые определяются муниципальными правилами благоустройства. Этими правилами муниципалитеты вправе регулировать вопросы участия в содержании прилегающих территорий собственников и владельцев зданий, строений, сооружений, земельных участков (п. 13 ч. 2 ст. 45.1 Закона № 131-ФЗ). Основания для признания недействующими норм муниципальных правил благоустройства могут быть только процедурными. В рассмотренном случае порядок принятия этих правил нарушен не был (определение Верховного суда от 05.07.2019 № 2-АПА19-5). 

Важно: Участие владельцев объектов недвижимости в содержании прилегающих территорий может быть в том числе финансовым

Выводы и рекомендации для муниципалитетов

Правила благоустройства территории муниципального образования могут регулировать вопросы участия, в том числе финансового, собственников и (или) иных законных владельцев зданий, строений, сооружений, земельных участков в содержании прилегающих территорий. Органы местного самоуправления вправе предусмотреть в правилах благоустройства обязанность участия, в том числе финансового, собственников и иных законных владельцев зданий, строений, сооружений, земельных участков в содержании прилегающих территорий. Исключение делается только для владельцев помещений в МКД, земельные участки под которыми не образованы или образованы по границам домов. Такие лица в содержании прилегающей территории не участвуют.

Обязанность собственников и иных владельцев недвижимости поддерживать чистоту и порядок на прилегающей территории закрепите не только в муниципальных правилах благоустройства, но и в договорах аренды и других гражданско-правовых договорах, которые органы МСУ заключают с этими лицами.

Границы прилегающих территорий орган МСУ вправе определить в правилах благоустройства территории муниципального образования только в соответствии с порядком, установленным законом субъекта РФ (п. 14 ч. 2 ст. 451 Закона № 131-ФЗ).

Кто заплатит по счетам бывшего собственника?

В наше время часто можно встретить «любителей халявы», которые не прочь только потреблять оказываемые им жилищно-коммунальные услуги и при этом не оплачивать их. Только когда такие потребители приходят в магазин за хлебом, мысли взять товар и уйти, не заплатив за него, их не посещают. Отношение населения к управляющим организациям оставляет желать лучшего, да и как человеку, не работающему в данной сфере, понять работников жилищно-коммунального хозяйства, если в СМИ постоянно вещают, что все кругом жулики и воры.

А уж если собственник продал квартиру, так тут же и забыл о необходимости оплаты какого-то там мифического долга, пусть даже и за потребленные им когда-то жилищно-коммунальные услуги. Ведь продав свои квадратные метры отношения к ним старый собственник уже не имеет, вот и приходится новому собственнику обивать порог управляющей организации, получив счет об оплате долга за услуги, которые он фактически не потреблял.

Но, оказывается, на практике в некоторых управляющих организациях нет понимания о том, кто все-таки должен оплачивать задолженность – новый собственник или старый.

Чтобы разобраться в данной ситуации необходимо открыть Гражданский кодекс Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Как следует из ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно ч. 2 ст. 8.1 ГК РФ, права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственной реестр.

В соответствии с ч. 2 ст.223 ГК в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации.

В силу ч. 2 ст. 153 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение.

Таким образом, обязанность по оплате жилищно-коммунальных услуг (далее – ЖКУ), при покупке квартиры возникает у нового собственника не ранее возникновения у него права собственности на основании записи в ЕГРЮЛ. Соответственно, задолженность за ЖКУ, потребленные в период владения квартирой предыдущим собственником, новый владелец не обязан оплачивать.

При этом, иногда в договоре купли-продажи квартиры можно встретить условие о том, что новый собственник принимает на себя обязательство по оплате долга предыдущего собственника. Однако, данное обстоятельство еще не дает управляющей организации права взыскания долга предыдущего собственника с нового.   

Так, Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 12.10.2018 № Ф07-11942/2018 по делу № А56-67880/2017 было установлено, что поскольку договор купли-продажи недвижимого имущества заключен между Ответчиками и УО не является его стороной, договор не создает обязательственных отношений между УО и ответчиками, а следовательно, не изменяет момент возникновения у УО права требования к ответчикам внесения платы за жилье и коммунальные услуги.

«Как установлено статьей 210 ГК РФ, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Вывод апелляционного суда о том, что в силу приведенной нормы договором может быть предусмотрено иное распределение бремени содержания имущества, является правильным.

Однако по общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 307 ГК РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно пункту 3 статьи 308 ГК РФ обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц). В случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон, обязательство может создавать для третьих лиц права в отношении одной или обеих сторон обязательства.

Поскольку Договор заключен между ответчиками и Общество не является его стороной, Договор не создает обязательственных отношений между Обществом и ответчиками, а следовательно, не изменяет момент возникновения у Общества права требования к ответчикам внесения платы за жилье и коммунальные услуги.

Условия пункта 1.6 Договора регулируют отношения исключительно между ООО «ВИАРТ» и Компанией.

В отсутствие у Общества договорных отношений с ответчиками подлежит применению порядок внесения ему платы за жилье и коммунальные услуги, установленный Жилищным кодексом Российской Федерации».

Как поступать в описанной ситуации – дело выбора каждого. В статье приведены нормы как должно быть по закону.

Компания «Бурмистр.ру» оказывает юридические услуги. Вся необходимая информация о сервисе здесь.

Обсудить статью и задать вопросы можно на нашем форуме или же воспользуйтесь формой ниже (не забудьте авторизироваться).

Обзор ответственности землевладельцев — Национальный центр сельскохозяйственного права

Владение землей — это часть американского духа, которая приносит с собой множество преимуществ и множество потенциальных обязательств. Ответственность землевладельцев может усугубиться урбанизацией, поскольку фермерские хозяйства оказываются в окружении городских районов и когда горожане все больше занимаются активным отдыхом на открытом воздухе. В этом обзоре основное внимание уделяется основным областям потенциальной ответственности землевладельца в результате простого владения сельскохозяйственной землей.Однако законы штатов различаются по трактовке ответственности землевладельца, и необходимо внимательно изучить законы каждой юрисдикции, чтобы избежать ловушек. Для более полного обсуждения правовых вопросов, связанных с освоением сельскохозяйственных земель, посетите читальный зал Urban Encroachment.

Ответственность землевладельца перед другими за его собственность традиционно основывается на действиях по небрежности с обязанностью проявлять осторожность, которая зависит от классификации въезжающего.Классификация людей, въезжающих на землю, основана на той выгоде, которую они предоставляют землевладельцу. Как правило, землевладельцы обязаны заботиться о людях, которые приносят им наибольшую пользу. Некоторые юрисдикции перешли от классификационной системы к более общей обязанности землевладельца проявлять осторожность. Оба типа переуступки ответственности основаны на халатности и требуют, чтобы потерпевшая сторона доказала, что землевладелец имел долг перед потерпевшей стороной и нарушил эту обязанность, и что убытки возникли в результате этого действия или бездействия.

Самая низкая обязанность по уходу возлагается на взрослых нарушителей, которые находятся на земле без разрешения и не приносят никакой выгоды землевладельцу. Как правило, здесь нет обязанности проявлять осторожность, но землевладельцы не могут умышленно причинять вред нарушителям. Если землевладельцу известно о частых злоумышленниках, то обязанность проявлять осторожность может быть немного повышена, и нарушители должны быть предупреждены о любых опасностях, особенно тех, которые они вряд ли обнаружат сами и которые могут привести к серьезным травмам или смерти.

Землевладельцы обязаны в определенных случаях проявлять большую заботу о детях, нарушивших границу, из-за отсутствия у детей зрелого суждения и их неспособности осознавать риски. «Доктрина привлекательного неудобства» повышает требуемый уровень заботы о детях-нарушителях, требуя, чтобы землевладельцы принимали разумные меры для защиты маленьких детей от травм, если искусственное состояние, созданное или поддерживаемое землевладельцем, существует в районе, где оно может заманить детей в опасность. Природные опасности, присущие земле, такие как склоны или водоемы, обычно не повышают стандарты ухода.Обращение с фермерскими прудами зависит от юрисдикции и обстоятельств, но обычно они не считаются привлекательными неудобствами. Однако улучшения, связанные с прудом, такие как качели, веревки, причалы или лодки, могут считаться привлекательной помехой.

Лицензиаты — это люди, находящиеся в собственности землевладельца с разрешения собственника, которые не приносят выгоды землевладельцу. Землевладельцы обязаны проявлять большую осторожность к лицензиатам, чем к нарушителям, и должны уведомлять лицензиата о скрытых опасностях и не действовать таким образом, чтобы причинить вред лицензиату.В некоторых юрисдикциях может потребоваться устранение опасных условий в интересах лицензиатов.

Социальных гостей часто относят к категории лицензиатов, но с немного более высоким уровнем обслуживания из-за социальных льгот, получаемых землевладельцем. Хотя это и не является экономической выгодой, суды полагают, что этого достаточно, чтобы оправдать большую осторожность. Неосторожное обслуживание собственности могло повлечь за собой ответственность землевладельца за травму социального гостя. В некоторых юрисдикциях социальные гости повышены до уровня заботы о приглашенных.

Приглашенные находятся на земле с разрешения землевладельца и в интересах землевладельца, часто для взаимной выгоды или деловой ситуации, такой как взимание платы за допуск охотников на землю, и им причитается высочайший уровень заботы из всех категорий. Землевладельцы обязаны сделать землю достаточно безопасной и предупреждать приглашенных о потенциальных опасностях.

Юрисдикции, которые перешли от возложения на землевладельца обязанности проявлять осторожность на основе системы классификации, теперь используют систему, основанную на общей обязанности проявлять разумную осторожность в отношении прогнозируемых рисков.Землевладельцы обязаны проявлять разумную осторожность при любых обстоятельствах. Для определения ответственности суды используют такие факторы, как предсказуемость присутствия посетителя, риск получения травмы, преимущества состояния и бремя для защиты состояния.

Землевладельцы, создающие чрезвычайно опасную ситуацию, могут нести ответственность, даже если они будут проявлять всю возможную осторожность. Само по себе создание опасной ситуации влечет за собой ответственность землевладельца.Эта ситуация часто возникает в контексте сельского хозяйства, когда животные часто кусаются или считаются опасными по иным причинам, а также при хранении химикатов или взрывчатых веществ.

Из-за ограничений на количество государственных земель, открытых для публики для отдыха на природе, и растущего спроса на отдых на свежем воздухе, каждый штат ввел в действие свой собственный закон об использовании для отдыха, чтобы защитить землевладельцев от ответственности. Эти законы обычно защищают правомочных землевладельцев от лиц, пострадавших в результате халатности землевладельца, которым был предоставлен свободный доступ к земле для отдыха.Большинство законодательных актов штатов основано на одном из двух типовых законов: Типовом законе 1965 года, предложенном Советом правительств штатов, или Типовом законе 1979 года, предложенном несколькими группами, работающими на открытом воздухе, но статут каждого штата и последующие толкования и применения судов сильно различаются.

Этот устав защищает землевладельцев и других лиц, имеющих законный интерес в земле. Чтобы быть защищенной, земля должна быть открыта для публики. Обычно земля не обязательно должна быть открытой постоянно, и землевладелец может ограничить доступ, но чем больше ограничений помещает землевладелец на доступ, тем больше вероятность того, что суд сочтет потерпевшую сторону приглашенным гостем, не охваченным развлекательной программой. использовать статут.

Только использование в развлекательных целях охраняется законом. В одних законах перечисляются только разрешенные виды деятельности, в то время как в других перечислены виды деятельности, но оставляется место для судебного толкования других допустимых видов деятельности. Типичный список мероприятий включает охоту, рыбалку, плавание, катание на лодках, кемпинг, пикники, пешие прогулки, увлекательное вождение, изучение природы, водные лыжи, водные виды спорта, а также осмотр исторических, археологических, живописных или научных мест. Помимо ограниченного использования, часто единственными землями, на которые распространяется действие законов об использовании для отдыха, являются сельскохозяйственные или сельские земли.

Хотя это иная защита, землевладельцы своими действиями могут лишиться защиты закона. Если землевладелец намеренно или по неосторожности причинит вред рекреационным пользователям, то предусмотренная законом защита будет утрачена. Принятие или требование денег или другого ценного вознаграждения за использование земли может приостановить защиту землевладельца в соответствии с законами об использовании земли для отдыха.

Многие штаты приняли законодательные акты, специально ограничивающие ответственность, с которой сталкивается коневодство, с целью стимулирования деятельности и ресурсов коневодства.Землевладельцы, спонсирующие конные соревнования, могут подпадать под защиту этих законов. Устав предотвращает ответственность за неотъемлемые опасности, связанные с лошадьми и конным спортом. Существуют некоторые исключения, такие как предоставление неисправного оборудования или неправильная оценка способности участника управлять животным, а в некоторых случаях требуются отказы и освобождение.

Ответственность за неудобства основана на том, что деятельность землевладельца не может необоснованно мешать использованию и владению собственностью других людей.Помеха может быть частной или публичной. При частном неудобстве лишь небольшая часть собственников пострадает дискретным образом. При нарушении общественного порядка права сообщества в целом нарушаются в более общем смысле. Суды часто используют анализ затрат и выгод, основанный на многих факторах, чтобы определить, было ли предполагаемое вмешательство в права собственности необоснованным. Землевладельцы, занимающиеся производственным сельским хозяйством, могут стать объектом неприятных действий, если последствия операции чрезмерно ущемляют права владельцев соседней собственности, особенно если регион становится все более урбанизированным.Законы о праве на ведение хозяйства могут предоставить фермерам некоторую защиту, но исход таких дел часто остается неопределенным, даже если сельскохозяйственные операции проводятся на законных основаниях и в соответствии с приемлемой практикой управления. Если истцы выиграют, фермеры могут быть вынуждены возместить ущерб или даже прекратить свою деятельность.

Землевладельцы потенциально могут нести ответственность за незаконное владение своей землей. Нарушение владения происходит, когда имеет место неразрешенное физическое вторжение на чужую землю, которое нарушает их права собственности.Нарушения прав собственности на сельскохозяйственные угодья могут быть связаны с загрязнением грунтовых вод, запахами, пылью или непослушным домашним скотом.

Землевладельцы потенциально несут ответственность за действия, нарушающие экологические нормы. Эти законы и постановления могут быть федеральными, государственными или местными и включать в себя такие вещи, как Закон о чистой воде, Закон о чистом воздухе, Закон об исчезающих видах, Федеральный закон об инсектицидах, фунгицидах и родентицидах, а также Закон о комплексных экологических мерах и компенсациях. и Закон об ответственности.

Помимо установленных законом экологических обязательств, потенциальная ответственность землевладельца за экологический ущерб может возникнуть в ситуациях, когда культуры, выращенные с использованием различных методов производства, находятся в непосредственной близости друг от друга, а методы производства одного землевладельца наносят ущерб соседу. Это может быть связано с переносом пестицидов с полей неорганических культур на поля с органическими культурами, вызывая ущерб из-за потери органической сертификации и, соответственно, потери ценности урожая.Это также может возникнуть, когда генетически модифицированная пыльца перемещается из генетически модифицированной культуры в негенетически модифицированную культуру, вызывая заражение генов и снижение стоимости урожая.

Для получения информации об экологических законах и их связи с сельским хозяйством, пожалуйста, посетите читальные залы «Биотехнологии, Закон о чистой воде», «Закон об окружающей среде» и «Пестициды».

Землевладельцы несут потенциальную ответственность при самых разных обстоятельствах.В этом обзоре описаны основные области ответственности землевладельца, но существуют и другие потенциальные области ответственности, включая потенциальные налоговые обязательства и обязательства, связанные с арендаторами.

Землевладение требует уплаты налогов. В каждом штате к землевладельцам сельскохозяйственного назначения предоставляется особый режим. Некоторые из этих законодательных актов, устанавливающих преференциальный режим для сельскохозяйственных земель, призваны сохранить сельский характер земли и, как следствие, также содержат положения об откате.Эти положения предназначены для возмещения части упущенных налоговых поступлений, если сельскохозяйственные земли разрабатываются для несельскохозяйственных целей.

Как правило, землевладельцы не несут ответственности за действия своих арендаторов. Существуют некоторые исключения, например, когда землевладельцы скрывают опасные условия или если домовладелец соглашается отремонтировать землю, но не делает этого должным образом. Кроме того, некоторые законодательные акты, такие как CERCLA или положения Закона о фермерских хозяйствах, которые устанавливают программы платежей или экологические требования, могут налагать ответственность на участвующих землевладельцев при определенных обстоятельствах, если они знали и наказывали арендатора за нарушение закона.

Закон о собственности: Реальные соглашения | LegalMatch

Настоящие заветы — это обещания, которые землевладельцы дают в отношении использования своей земли. Это могут быть либо утвердительные обещания сделать что-то с землей (например, сохранить английский сад на земле на неограниченный срок), либо отрицательное обещание ничего не делать (например, не строить вышку сотовой связи на территории). Они затрагивают имущественные права землевладельца. Настоящие заветы состоят из двух элементов: бремени и пользы.

В чем заключается бремя настоящего завета?

Бремя настоящего завета описывает обязанность землевладельца либо выполнить обещание, если завет содержит обещание что-то делать, либо не делать что-то, если завет является отрицательным обещанием. Например, предположим, что А владеет озером и береговой линией рядом с домом Б. Если A обещает B не допускать развития береговой линии, A теперь обязан выполнить то, что он обещает в завете. В данном случае «бременем» является неспособность А позволить застройку на берегу вокруг своего озера.

Какая польза от настоящего завета?

Преимущество настоящего завета описывает право землевладельца обеспечить выполнение обещания в завете. Используя тот же пример, что и приведенный выше, B имеет право выполнить обещание A. «Выгода» в этой ситуации — это способность B ограничивать то, что A делает с землей, что в данном случае является способностью B предотвращать развитие на береговой линии озера.

Имеет ли законную силу настоящий договор, если земля продана кому-то другому?

Даже если земля перейдет в собственность, настоящий договор все еще может сохраниться и иметь юридическую силу.Важным элементом настоящих заветов является их способность бегать с землей. Другими словами, того, кто владеет землей, можно по закону заставить соблюдать настоящий договор, даже если он был заключен предыдущим владельцем. Для того, чтобы бремя или выгода настоящего завета оставались в силе после передачи земли, должны быть соблюдены определенные требования.

Что требуется для выполнения бремени настоящего завета?

Есть пять требований, которые должны быть выполнены, если бремя настоящего завета состоит в том, чтобы работать с землей и сохранять юридическую силу:

1. Письменная форма: настоящий завет должен быть выражен письменно в каком-либо документе, например.г. договор, пункт или отдельный документ;
2. Намерение: первоначальный должник и залогодержатель, должно быть, предназначались для того, чтобы бремя / выгода было исполнено или оставалось исполнимым будущими владельцами земли. Обычно это указывается в обещании и независимо от того, адресовано ли оно конкретному человеку или применимо в целом.
   • Например, предположим, что X дает обещание Y, заявив: «Я обещаю Y содержать английский сад на моей территории». Здесь обещание адресовано только Y.Напротив, предположим, что X говорит: «Я обещаю содержать английский сад на своей территории». Здесь обещание не адресовано какому-либо конкретному человеку, и поэтому возможно, что обещание было предназначено для выполнения.
3. Прикосновение и забота: настоящий договор должен напрямую относиться к использованию и владению недвижимостью.
4. Горизонтальная привилегия: это относится к особым отношениям, которые должны существовать между первоначальным и обещающим.Характер отношений, которые должны быть показаны, варьируется от штата к штату, но обычно включает демонстрацию того, что оба имеют взаимный интерес к земле.
5. Vertical Privity: лицо, обремененное обещанием, должно владеть EXACT тем же участком земли, что и обещатель, в соответствии с первоначальным настоящим соглашением.

Что требуется для выполнения настоящего завета?

Для выполнения настоящего ковенанта необходимо выполнение четырех требований.Первые три совпадают с требованиями к выполнению бремени, то есть формой, намерением, прикосновением и заботой. Последнее требование, вертикальность, означает, что лицо, обеспечивающее льготу, должно владеть некоторым участком земли, принадлежащим обещанному в соответствии с первоначальным настоящим соглашением.

Существуют и другие права на использование и владение собственностью, которые могут переходить вместе с землей, когда она передается новому владельцу. Эти побочные права отличаются от заветов, потому что они не могут быть записаны в письменной форме.Важно понимать эти права, связанные с инцидентами, поскольку конфликт по поводу использования и пользования собственностью может затрагивать эти права, а также права, выраженные в соглашениях.

Как мне помочь юристу?

Если кто-то подает на вас в суд, чтобы ограничить вашу возможность использовать свою землю по своему усмотрению, вам следует немедленно связаться с опытным поверенным по недвижимости, чтобы отстоять свои права. Юрист может определить, ложится ли бремя настоящего завета на вашу землю и имеет ли лицо, подающее на вас в суд, право требовать соблюдения любого настоящего завета.Опытный адвокат должен был заниматься судебными исками и знать, как управлять юридическими тонкостями процесса.

Если вы хотите заключить настоящий договор с вашей собственностью или с имуществом другого лица, в котором вы заинтересованы, поверенный по вопросам собственности может помочь убедиться, что ваш реальный договор соответствует всем требованиям, указанным выше. В любом случае, из-за большого количества задействованных абстрактных юридических терминов и принципов, лучше всего проконсультироваться с юристом, когда речь идет о реальных договорных обязательствах.Опытный поверенный по вопросам собственности должен понимать, что необходимо для заключения настоящего соглашения, которое будет иметь юридическую силу для будущих владельцев.

Хосе Ривера

Ответственный редактор

Редактор

Последнее обновление: 23 ноя.2020

Landowner Duty, 2/96 NRPA Law Review

Как указано в следующем описании общих юридических принципы и примеры прецедентного права, землевладельцы обычно не несет ответственность за халатность, если травмы, полученные во время отдыха, возникли в результате условия на земле, которые так же очевидны для посетителя, как помещику или должны были быть замечены посетителем при проявлении разумной осторожности. Соответственно, помещик наиболее требовательная юридическая обязанность проявлять осторожность обычно ограничивается сохранением помещения без опасных дефектов или условий, которые не известно или легко наблюдаем для посетителя, выглядывающего разумно для его или ее собственной безопасности (т.е., скрытые ловушки, опасности или подводные камни).

В этом контексте предсказуемость — это не просто возможность, но вероятность. Основываясь на собственном знании или обычном понимание разумных людей в подобных обстоятельствах, такие ситуации, приводящие к травмам, случались раньше и вероятны случиться снова, если разумные меры предосторожности или превентивные меры не предпринимаются помещиком. Другими словами, тест предсказуемости не в том, предвидели ли отдельные землевладельцы конкретный риск, но, скорее, будет ли разумно осмотрительный человек должен был предвидеть риск, и предпринял ли землевладелец забота в меру расчетливого человека.

Как правило, закон уравновешивает бремя предосторожности с предсказуемый риск серьезного увечья при установлении ответственности за халатность. Если прогнозируемый риск серьезной травмы отлично, ожидается, что государственные агентства будут более требовательными и строгие в их обслуживании и процедурах безопасности. На с другой стороны, агентства не являются страховщиками безопасности пользователей. своих объектов. Другими словами, у госорганов нет обязанность выплатить компенсацию каждому человеку, получившему травму на территории.Обязанность предполагает халатность, то есть несоблюдение стандарта заботы, требуемой законом.

Землевладельцы должны содержать свою собственность в достаточно безопасном месте. состояние с учетом всех обстоятельств. Соответствующие обстоятельства включают: вероятность получения травм для тех, кто использует помещения (т.е. предсказуемость), серьезность травмы (т.е. риск), и бремя землевладельца по избежанию риска (разумные меры предосторожности). Предсказуемость — исходная мера ответственности землевладельца. за травмы в помещениях.В частности, землевладельцы должны принять меры для предотвращения тех несчастных случаев, которые в предсказуемом возникают в результате опасной местности.

Обычно применяемый стандарт ухода за отдыхом объектов — сделать помещение достаточно безопасным для предполагаемого использовать. В большинстве случаев закон классифицирует лиц, использующих рекреационные объекты в качестве приглашенных. Обязанность проявлять осторожность приглашенные должны осмотреть и устранить обнаруживаемые опасности на помещение.Если устранение опасного состояния нецелесообразно или физически невозможно, необходимо адекватное предупреждение об опасности. предоставляться пользователям помещения. Это предупреждение должно быть уведомлено лиц, вовлеченных в риск, и предоставить разумные средства чтобы избежать опасного состояния. Однако нет обязанности предупреждать об опасностях в помещениях, которые были бы открытыми и очевидными разумному человеку.

Если риск опасности не очевиден для тех, кто использует от собственности бремя землевладельца больше.Этот помещик обязанность проявлять должную осторожность — это, среди прочего, разумное ожидания тех, кто пользуется помещением. Другими словами, помещики несут ответственность за то, чтобы их имущество больше не было опасным (или безопаснее), чем кажется. Далее, использующие помещения должны действовать разумно, используя обычную осторожность, чтобы защитить себя и обнаружить очевидные опасности.

Соответственно, как правило, нет юридической обязанности предоставлять предупреждения для тех, кто использует помещения в условиях, которые легко наблюдаемый для любого, использующего разумное использование его / ее чувства.И наоборот, землевладелец должен надлежащим образом предостеречь от опасность, если кто-то не обнаружит или не осознает опасность и остерегайтесь этого. При таких обстоятельствах землевладельцы должны предпринять разумные шаги, чтобы предупредить людей о существовании опасность и, насколько того требуют обстоятельства, характер опасности, о которой предупреждают.

Кроме того, в большинстве юрисдикций законодательные акты об использовании в рекреационных целях может дополнительно ограничить потенциальную ответственность землевладельца когда помещения становятся доступными для общественного отдыха бесплатно.Согласно этим законам о рекреационном использовании как правило, не несет ответственности за халатность в случае отказа землевладельца для охраны, предупреждения или обеспечения безопасности в помещениях. Скорее, эти законы ограничивают ответственность землевладельца проступками, которые умышленно (то есть намеренно) или бессмысленно (то есть безрассудство, полное пренебрежение к физическому благополучию других людей).

Однако следующее обсуждение ограничится обзор ответственности за халатность при отказе землевладельца для охраны, предупреждения или обеспечения безопасности в помещениях.Как указано при обсуждении дела Shaw ниже, может быть нет обязанности предупреждать об очевидных опасностях, возникающих в результате естественных условий на сайте. С другой стороны, последующее обсуждение Дела Catalano и Parness указывают на то, что ответственность гораздо более вероятно, когда травма вызвана опасными инородными предметы в помещениях, в частности битое стекло.

ЯВНАЯ ПРИРОДНАЯ ОПАСНОСТЬ

По делу Shaw v.Город Липскомб , Алабама, 380 Так 2d 812 (1980) истец получил перелом ноги, когда она поскользнулась и упала в городском парке. Истец был на помещение для покупки барбекю, которое продавало города в связи с празднованием 4 июля 200-летия. Истец заявила, что «потеряла равновесие, когда спускаясь по небольшому уклону, когда она наступила на что-то, что свернутый, может быть, шарик из сладкой жевательной резинки или веточка ».

Когда она упала, истец нес пять ящиков барбекю. и, по общему признанию, не смотрел на землю, чтобы увидеть, где она ставила ноги.Истец утверждал, что предположительно опасный уклон был самым прямым маршрутом, которым пользовались клиенты пойти со стоянки, чтобы забрать свои покупки барбекю. В результате она утверждала, что город «должен был предвидеть что те, кто, как ожидается, пересечут склон, могут упасть такие предметы, как шарики сладкой жевательной резинки и фрагменты палочек. «

Город засвидетельствовал, что «лужайка в окрестностях падения миссис Шоу были очищены, трава была подстрижена и он был сгребен, и деревья побелены перед тем, как барбекю.»Несмотря на эти приготовления, свидетель ДТП засвидетельствовал, что некоторые веточки и жевательные резинки остались разбросанными о районе. Таким образом, перед судом стоял вопрос о том, истец представил достаточные доказательства, чтобы показать, что город нарушил свой долг по уходу за ней. Другими словами, если город будет привлечен к ответственности за халатность с учетом фактов этого дела?

На момент аварии истцом считалось предприятие гостья города, потому что ее пригласили на сайт для конкретная цель — покупка шашлыка.Долг землевладельцев таким лицам — использовать «обычные и разумные заботиться о поддержании помещения в достаточно безопасном состоянии ». Таким образом, истец должен был получить компенсацию в связи с нанесенной ей травмой. чтобы доказать, «что ее падение произошло из-за дефекта или орудия на территории парка в результате халатность, которой город-ответчик имел или должен был иметь извещение во время аварии ».

По мнению суда, не все травмы причинены состояние помещения связано с небрежностью и, следовательно, подлежит компенсации.T здесь «не обязан предупреждать приглашенным открытых и очевидных дефектов в помещениях, которые Приглашенный знает или должен знать о выполнении разумная осторожность со стороны приглашенного ».

По определению суда, дела о промахах и падениях, связанные с бизнесом Приглашенные обычно вызываются посторонними для помещения предметами. Например, скользкие листья салата в проходе продуктового магазина. магазин будет считаться посторонним предметом для должным образом обслуживаемого пол.Однако в этом случае веточки и шарики сладкой жевательной резинки были «не посторонние предметы на земле под сладкими деревьями жевательной резинки». Поэтому приглашенные в парк должны были ожидать их присутствия. и приняли разумные меры, чтобы избежать предсказуемой опасности. В результате суд пришел к выводу, что город не обязан удалить открытый и очевидный дефект, возникший естественным образом на помещение муниципального парка.

[Истец] признает, что она не смотрела в землю чтобы увидеть, где она ставит ноги и что она ожидала найти сладкие шарики жевательной резинки под деревьями сладкой жевательной резинки.Истец не мог ожидать, что город сохранит землю в парковой зоне под деревья сладкой жевательной резинки все время очищены от всех шариков сладкой жевательной резинки. Обычно это предметы, которые обычно можно найти под этими деревьями … [T] Парк, похоже, был в естественном и нормальном состоянии. с тенистыми деревьями, травой, ветками и сладкими шариками жевательной резинки. Мы не могу сказать, что город нарушил какие-либо обязанности, не убрав все шарики или веточки сладкой жевательной резинки, которые можно найти на земля под деревьями.

На основании приведенного выше анализа Верховный суд Алабамы подтвердил суммарное судебное решение в пользу города.

УВЕДОМЛЕНИЕ И ОБЯЗАННОСТЬ ПРОВЕРИТЬ

По делу Каталано против Канзас-Сити, , Миссури, 475 S.W. 2d 426 (1972 г.), 10-летний истец сильно порезал ногу, когда он наступил на разбитую пивную бутылку. Он был ранен во время грубого обращения с другим мальчиком на игровой площадке рядом с бассейном в муниципальный парк.Суд первой инстанции присудил истцу 3250 долларов. в убытках; город обратился.

В соответствии с законодательством штата Миссури, город был «обязан осуществлять обычная забота о поддержании парка в достаточно безопасном состоянии «. Свидетели показали, что разбитое стекло на детской площадке и вокруг нее. и бассейн был обычным явлением. Это состояние сохранялось, несмотря на ежедневный осмотр и вывоз мусора на этих территориях персоналом парка.

Городские власти утверждали, что не заметили конкретного сломанного бутылка, которой пострадал истец.По мнению суда, знание опасного состояния в целом было достаточно, чтобы наложить обязанность. «Понятно, что когда возникает риск состояние в отличие от конкретного дефекта, нет требований уведомления о составных частях условия ». In В этом случае суд установил, что в городе действительно уведомление о состоянии битого стекла в парке.

Запись ясно демонстрирует, что было условие разбитых пивных бутылок утром, когда город свои плановые осмотры парка.Такие доказательства подтверждают вывод уведомления Города об этом «условии». Следовательно, истцу не нужно было доказывать, что город имел уведомление о разбитой бутылке, которая ранила его.

Город утверждал, что нельзя ожидать открытия каждый кусок стекла в огромной парковой системе. Согласно с суд, обязанность заботиться о посетителях парка заключается в том, чтобы обнаружить и удаление разбитых пивных бутылок не распространяется на «все площадь в каждом парке.«

Здесь у нас есть небольшая игровая площадка, где городские власти монтаж оборудования детских площадок, руководил работами детей. Возникло состояние, в котором истец причинил вред в пределах этой запретной зоны. Риск причинения вреда истцу и другие аналогично расположенные возникли из состояния сломанной пивные бутылки ·. . Нам не нужно напрягаться причина сказать, что обязанность города исправить это состояние что он конструктивно уведомил, включая обязанность бдительного Достаточно поисков, чтобы найти кусок разбитой пивной бутылки шести дюймов на два или три дюйма размером, расположенный в траве, которая был избит детьми, и это было, самое большее, один или в двух шагах от твердой поверхности, на которой располагались качели.

Учитывая обстоятельства дела, суд пришел к выводу, что » Город не выполнил свой долг по обычному содержанию Sunnyside Park в достаточно безопасном состоянии в районе, где истец пострадал «.

Нам не требуется выяснять, что Город является страховщиком. [безопасности] сказать, что Город, пригласив детей к конкретной области этих качелей и конструктивным извещение о состоянии разбитого стекла, находившееся на дежурстве во время несколько часов, в течение которых существовало такое уведомление, чтобы предпринять шаги чтобы исправить опасное состояние.

Таким образом, апелляционный суд штата Миссури подтвердил приговор. суда первой инстанции о присуждении истцу компенсации за ущерб.

ПРИЧИНЫ И ПРЕДПОСЫЛКИ

По делу Parness v. City of Tempe, Ariz., 600 P.2d 764 (1979), 7-летний истец был сбит с ног один или два неопознанных мальчика во время игры на общественном отдыхе центр. Когда истец упал, он сильно порезал руку разбитое стекло, травмы нервов и сухожилий.Истец подал в суд на город по халатности. Суд первой инстанции вынес направленный приговор для города, потому что «поведение неопознанных мальчиков была преимущественной причиной травм истца который освободил город от ответственности «за халатность.

По решению суда, город был обязан «сохранить его помещения в достаточно безопасном состоянии для пользователей микрорайон ДК. »Битое стекло на базе отдыха. район признан судом неоправданно опасным. условие. В результате, если муниципалитет получил фактическое уведомление разбитого стекла, город был обязан убрать это необоснованное опасное состояние. Невыполнение этого требования будет считаться небрежностью, преследуемой в судебном порядке. При отсутствии фактических сведений город все равно несет ответственность, если стекло пролежало на земле достаточное время для город, проявляя разумную осторожность, чтобы обнаружить и удалить опасность.

В этом случае суд установил, что у города есть фактическое уведомление битого стекла. Лидер отдыха в центре показал, что он всегда видел разбитое стекло вокруг помещения, в том числе и в районе, где был нанесен ущерб истцу. Он также дал показания он проинформировал своего непосредственного начальника об опасности раньше несчастный случай. Он якобы сказал ему: «Эй, у нас есть стакан прочь; мы должны его поднять «. В этих обстоятельствах фактическое знание сотрудником опасного состояния было относится к городу-работодателю.

Город утверждал, что нет никаких доказательств того, что у него есть знания стекла, которое причинило вред истцу. Суд отклонил этот довод.

Знание о продолжающемся состоянии битого стекла должно Считается, что включает знание конкретного предмета стекла что вызвало травму. Актуальное восприятие конкретного Стеклянка по этим фактам не требуется.

Оставался вопрос, было ли поведение неустановленных мальчиков было заменяющей причиной травм истца. Преступное дело освободило бы город от ответственности за его Собственная халатность, связанная с ненадлежащим уходом за землей. На с другой стороны, если вмешиваются, мальчиков было разумно предсказуемым , город будет все еще несет ответственность за создание состояния, которое может вызвать травму пострадал.

Мы считаем, что вмешательство в это дело … предсказуемо. Зона отдыха была местом, где постоянно бывали дети. драки, толчки и падения на землю. Разумный человек предположил бы, что если бы разбитое стекло присутствовало, кто-то будет ранен.

Суд также отклонил утверждение города о том, что вмешательство поведение неопознанных мальчиков было умышленным и, следовательно, первопричина травм истца. Согласно суду, не имеет значения, является ли вмешательство умышленно или просто по неосторожности; предсказуемость — это контроль фактор при установлении муниципальной ответственности. Как указано выше, вмешивающееся поведение (истца толкают и падают к земле) было ясно предсказуемо. Апелляционный суд Аризоны, поэтому отменил приговор по городу и вернул дело для нового судебного разбирательства.

На наш взгляд, разумный человек может предвидеть, что дети могут толкнуть друг друга на землю, где разбитое стекло настоящее .. . Таким образом, мы заключаем, что суд первой инстанции ошиблись в принятии закона о том, что поведение мальчиков в этом случае была замещающая причина, которая облегчила город ответственности за заявленную халатность.

УЧАСТНИК СО СКРЫТЫМИ ОПАСНЫМИ ТРАВМАМИ

По делу Treps v. City of Racine , 73 Wis, 2d 611, 243 N.W. 2d 520 (1976), истцу было присуждено 22 907,71 доллара США. в ущерб из-за сломанной лодыжки, полученной на стоянке в городской парк.Истец отправился в парк для участия в муниципальный софтбол. Игроки обычно использовали парковку зона, прилегающая к мячу, для игры в мяч перед игрой. Истец участвовал в этой деятельности, когда прыгнул, чтобы поймать мяч, брошенный через голову. «Когда он спускался, его левая нога вошла в дыру в бетонном покрытии глубиной около двух футов ».

Это отверстие размером 12 дюймов x 10 дюймов образовалось путем удаления фонтан за полгода до инцидента. Истец показал, что до аварии не замечал дыры. Ряд свидетелей истца, в том числе близлежащие жители и дети из соседнего района засвидетельствовали, что отверстие обычно открывалось, хотя кусок дерева имел покрыл это на короткое время. Свидетели по городу дали показания что для ремонта дыры были приняты различные меры, в том числе одна или несколько неудачных операций по ремонту асфальта.

Принимая во внимание ответственность города за халатность, штат Висконсин Верховный суд сначала определил правовой статус истца на помещения и соответствующая обязанность по уходу за такими частные лица. По решению суда, истец подлежал засекречиванию. как «публичный приглашенный» , потому что он был на сайт для парковых целей.

В отличие от приглашенного по бизнесу, присутствие которого в помещении удовлетворяет какую-то деловую цель помещика, публичного приглашенного «тот, кто идет на земли для целей, ради которых те земли являются открытыми для общественности, независимо от того, собственник земли извлекает выгоду из присутствия приглашенного.» В любом случае (коммерческом или общественном) землевладелец имеет » обязанность обычной заботы »по отношению к приглашенному.

Однако нет обязанности предупреждать о «открытом, нескрываемом, и очевидный «дефект в помещении». В соответствии с действующим По закону штата Висконсин землевладелец несет ответственность за причиненные травмы. опасным состоянием, не очевидным для приглашенного.

Но если опасное состояние не открытое, явное, или очевидный, а скорее тот, который приглашенный, выполняя обычные забота, не ожидал бы обнаружить, тогда это долг владельца, чтобы предупредить приглашенного о таком опасном состоянии.Отсутствие такого предупреждения — это неспособность проявить обычную заботу. (Висконсин Дж. Ай-Сивил 8020)

Учитывая обстоятельства этого дела, суд пришел к выводу, что что «это отверстие размером десять на двенадцать дюймов в области, где люди, которые, как известно, играли в мяч, не были, в отличие от г-на Трепса, «открытая, явная или очевидная опасность». В результате, отверстие представляло «опасность для людей, играющих в мяч». что город был обязан предвидеть.»Суд первой инстанции, Таким образом, город был признан виновным в халатности с точки зрения закона. По апелляции, городские власти утверждали, что «имелось достаточно доказательств того, что небрежность города в требовании отправки вопроса перед присяжными «. Верховный суд отклонил этот аргумент и подтвердил решение суда низшей инстанции. «Разрешение таких дыра существовала в течение периода времени, о котором свидетельствовал здесь, с точки зрения закона, неспособность оказывать обычную помощь ».

МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ ДЕЛАЕТ ИЗВЕСТНЫЕ УСЛОВИЯ ОПАСНЫМИ

По делу Ardoin v.Совет приходской школы Эванджелин , La.App., 376 So. 2d 372 (1979), истец подал в суд на школу доска для травм, полученных на игровой площадке государственной школы. Во время игры в софтбол на уроке физкультуры истец упал или споткнулся, пробегая между второй и третьей базой, травмировал колено. Истец утверждал, что школьный совет был «небрежно допущен к существованию опасного состояния о чем было либо фактическое, либо конструктивное уведомление.« Предположительно опасным состоянием была бетонная плита «по-разному примерно от 12 на 12 до 30 дюймов в диаметре, и толщиной около 8 дюймов. . . прямо в землю на дорожке или очень близко к ней, между двумя базами для софтбола алмаз … торчащий] от полутора до одного дюйма над землей «. Суд первой инстанции согласился с истцом и присудил ему и его отцу судебное решение на общую сумму 13 895,60 долларов.

В апелляционной инстанции вопрос был «ли кусок бетона составляли настолько опасное состояние, что это было нарушением требуемый уровень заботы со стороны школьного совета чтобы позволить ему существовать на детской площадке.» Согласно суд, «школьный совет несет ответственность, если он или конструктивное знание состояния неоправданно опасного детям под его присмотром ». Далее, конструктивное знание дефекта будет вменено школе доска «, если она настолько опасна по своей природе, что школа власти должны были знать об этом ». В данном случае, школьный смотритель засвидетельствовал, что «бетон имел «маленький край»… около 3 дюймов в длину торчит над поверхностью из земли торчал примерно дюйм ».

На основании протоколов суд апелляционной инстанции согласился с тем, что с выводом суда первой инстанции, что « кусок бетона представляют собой опасное или опасное состояние. . . [Учитывая это он] находился на или около базовой линии ромба для софтбола на в которые дети регулярно играют «. По мнению суда, расположение бетона на опорной дорожке произвело «a состояние, которое обязательно было опасным по своей природе.»

Полагаем, что разумное обследование назначенного участка использование в качестве алмаза для софтбола выявило бы эту опасность. Это не тот случай, когда ребенок получил травму, когда бродил по дому. периметр детской площадки или школьного двора. Этот костюм включает в себя травма в определенной игровой зоне на основной траектории софтбола поле. Соответственно, мы считаем, что школьные власти конструктивно знание этого опасного состояния.Они должны были предвидеть и обнаружил потенциальную опасность и устранил вред.

Так как опасность не была устранена и «бетон фактически нанесла травму «, суд пришел к выводу, что доска должна нести ответственность за допущение «такого необоснованного риска причинение вреда детям, играющим на поле «. Таким образом, суд подтвердил решение суда первой инстанции в пользу истца.

ПОДПИСАННАЯ ЗОНА БОЛЕЕ ОПАСНОЙ, ЧЕМ ПРЕДУПРЕЖДЕНИЕ?

По делу Walter v.Штат , 568 N.Y.S.2d 521 (N.Y.Ct.Cl. 1991), государство установило знак, запрещающий проезд за забором, прилегающим к стоянке в государственном парке. табличка гласит: «ОПАСНО, держитесь внутри рельса, следите за своими детьми; ВНИМАНИЕ, люди, идущие ниже, не бросайте ничего с обрыва ». По мнению суда, ничего в формулировке знака не предупреждено. что там была скрытая пропасть, которая была полностью скрыта листву, так что один шаг может привести к падению человека вниз 60 футов.В результате суд установил, что «предупреждение явно не информировал общественность о том, что территория за пределами забор был значительно опаснее, чем казалось быть. «

Путем предупреждения об одной опасности (идущим ниже людям) и не предупреждение другого (людям, идущим в листве сверху обрыва), суд пришел к выводу, что вывеска вполне может убаюкивали случайного посетителя паркового объекта в самоуспокоенности. В результате суд постановил, что предупреждение вводило в заблуждение и недостаточно для того, чтобы должным образом информировать пользователей парка о типах и степень опасности, с которой они столкнулись за забором.Дальше, суд отметил, что конструкция забора не ставила значительный барьер и, таким образом, обеспечивают неявное предупреждение о том, что проход был потенциально опасным. По мнению суда, «простая переформулировка знака, указывающая на то, что край обрыва был скрыт и / или падение с шестидесятифутового обрыв мог быть опасным для жизни, несомненно, было бы достаточно «.

Напротив, суд в деле Divan v.Деревня из Гастингс-он-Гудзон, , 548 Нью-Йорк, 2 день (2 год от Р. Х., 1989 г.) найдено у ответчика землевладелец не имел юридической обязанности возводить заграждения или заборы для ограждения природных географических явлений. В отличие от В ситуации Уолтера, описанной выше, суд не нашел скрытых (т.е. скрытые) опасные условия. Напротив, суд установил, что обрыв , с которого упал истец, был «открытым и очевидный, а не скрытый.

ЗВУК И ЯРОСТЬ ЗНАЧЕНИЯ ЯВНОЙ ОПАСНОСТИ

Аналогичным образом суд в деле Smith v.Северная Каролина Департамент природных ресурсов , 436 S.E.2d 878 (N.C. App. 1993) обнаружил открытое и очевидное состояние на земле, вызвавшее несчастный случай со смертельным исходом. В данном конкретном случае истец утверждал, что предупреждающий знак над водопадом государственного парка была «недостаточной, неадекватной и неполной» попыткой землевладельцем, чтобы предупредить об опасности падения. Предупреждение Вывеска гласила: «Опасность, падает ниже». Истец заявлен что знак должен был быть более конкретным предупреждением об опасности скользких камней на вершине водопада, потому что землевладелец было известно о предыдущем смертельном исходе в этом месте.Однако под Обстоятельства дела суд установил, что риск травм, связанных с водопадом в государственном парке и окружающими Скалы были «очевидны и ясно видны любому постороннему».

В частности, суд принял во внимание показания смотрителя парка, которые указали, что наклонный характер местности «сразу очевидный. «В дополнение к» видимость и звук водопада «, суд установил, что предупреждающий знак помогло сделать опасный характер местности еще более очевидным.Поскольку опасность была «очевидной и очевидной», суд пришел к выводу, что предупредительный знак был адекватным. В так поступая так, суд отклонил представление о том, что наличие других люди в этом районе сделали предупреждающий знак бессмысленным. На Напротив, суд установил, что посетителей этого района юридическая обязанность действовать разумно, используя обычную осторожность чтобы защитить себя и обнаружить очевидные опасности. С водопад должен был быть очевиден для мужа истца, суд пришел к выводу, что халатность мужа истицы была юридическая причина его собственной смерти.

ВСЕМИРНО ИЗВЕСТНО, ЛЕГКО ИЗБЕЖАТЬ РИСКА?

По делу Henshaw v. Audubon Park Commission , 605 So.2d 640, (La.App. 4th Cir. 1992), истец находился в состоянии алкогольного опьянения. когда он забрался на дерево в городском зоопарке. Истец упал с 25 до 45 ноги, когда полиция парка приказала ему слезть с дерева. Истец утверждал, что городские власти проявили халатность, поскольку правило, запрещающее лазать по деревьям, но в нем не было опубликовано ни одного такого правила. правило или предупреждение.Суд, однако, установил, что законных обязанность предупредить или предотвратить истца, потому что не было необоснованных риск получения травмы. Напротив, суд признал риск падение с дерева было очевидным, общеизвестным, а потому легко избежать.

Более того, суд установил, что простое существование нормы не создавал юридической обязанности опубликовать правило. В этом случае, суд установил, что правило не устанавливает признание города потенциальной опасности для альпинистов.Скорее суд признал правило было разработано для защиты деревьев, а не для опьяненного дерева альпинист. При обстоятельствах данного дела суд признал город не обязан информировать истца о том, что он уже знал. Для этого суд установил необоснованное бремя города — вывешивать знаки на каждом дереве.

НЕДОСТАТОЧНОЕ ПРЕДУПРЕЖДЕНИЕ О СКРЫТОЙ ЛЕСТНИЦЕ

По делу Prunier v.Город Уотертаун , 936 F.2d 677 (1991 г.) посетитель городского парка подсудимого серьезно пострадал. получил травму, когда мотоцикл, на котором он ехал, по всей видимости, разбился вниз по лестнице. Истец утверждал, что авария была вызвано неспособностью города-ответчика предупредить о существовании лестничного марша. В частности, истец утверждал, что ответчик проявил халатность, потому что любой, кто ехал на велосипеде по путь не сможет вовремя увидеть лестницу, чтобы остановиться.

Как отметил суд, несколько свидетелей показали, что, когда они подошли к лестнице, они не могли видеть лестницу пока они не подошли к ним очень близко. В частности, один свидетель показал, что нависающий куст закрывает обзор ступенек от прохода и чтобы ступеньки были видны только на расстоянии пяти футов. Другой свидетель показал, что куст и кривая в проходе было трудно увидеть лестницу до тех пор, пока не дойдя до них.

Соответственно, суд пришел к выводу, что велосипедист, путешествующий быстрее, чем эти свидетели, подошедшие пешком, имели недостаточных предупреждений об опасности, исходящей от лестницы. В частности, суд отметил, что было вынесено предупреждений без знака. велосипедистов, что асфальтированная дорожка была прервана лестницей. Суд, таким образом, счел эти факты свидетельством отсутствия предупреждения стал причиной аварии.

ВЕРЕВКИ ПРИСУТСТВУЮТ ЯВНОЙ РИСК

По делу Barrett v.Лесной заповедник округа Кук , 593 N.E.2d 990 (Ill.App. 1992), истец упал с веревки расположен на земельном участке ответчика. Истец утверждал, что лес заповедник халатно относился к уходу за территорией. Суд, однако было установлено, что истец не участвовал в преднамеренных или разрешенное использование лесного заповедника на момент травма, повреждение. Далее суд установил, что у лесного заказника нет. обязанность землевладельца исправить неисправное состояние помещения что представляло очевидный риск, который истец должен был способен понять. В частности, суд пришел к выводу что опасность раскачиваться на тридцатифутовой веревке по глубокому овраг представлял очевидную опасность для детей того же возраста и опыт шестнадцатилетнего истца.

Аналогичным образом, в деле Беннет против города Лафайет , 635 So.2d 515 (La.App. 1994), истец упал с веревки качели, расположенные в лесистой природной зоне городского парка ответчика. Истец вошел в эту часть парка по тропе, в которой два зеленых знака с белыми буквами, которые изначально гласили: «Тропа закрыта».Некоторые буквы на каждом знаке были отсутствует, так что на одном было написано «Trail Close», а на другом — «Трай Клоуз». В своей жалобе истец утверждала, что «город-ответчик должен был обнаружить это, по общему признанию, опасная ситуация через периодический осмотр 120 акров парк, и убрать его перед представителями общественности, думая эта веревка была частью развлекательного оборудования парка, попытаться переброситься на нем через изрезанный овраг ».

При определении ответственности землевладельца конкретный вопрос перед суд был «ли в управлении его имуществом он поступил как разумный человек ввиду вероятности причинение вреда другим.« По определению суда, » а землевладелец не несет ответственности за телесные повреждения, возникшие в результате которые должны были соблюдаться человеком в упражнении разумной осторожности или которая была настолько очевидна для посетителя, как землевладелец «. Применяя эти принципы к фактам дела, суд установил, что «веревка, свисающая с дерево в парке ответчика не являлось необоснованным риск причинения вреда ».

В данном случае риск был очевиден, и его легко избежать. Истица не проявляла разумной заботы о своей безопасности. Благо парка, сохраненного в своей нетронутой природе. состояние лесов для общества намного перевешивает сопутствующие риски что посторонние лица могут свесить веревки с веток деревьев. Было бы неразумно требовать от города проверки все деревья в парке для такой опасности, не только из-за количество вовлеченных деревьев, но также из-за повреждений, таких осмотры могут нанести вред растениям и животным… Обстоятельства что эта травма произошла в запретной зоне за закрытым след в сочетании с очевидностью риска требует отказа требований истца …

Кроме того, суд первой инстанции признал как истца, так и Эксперты города засвидетельствовали, что «средний взрослый должен поняли, что знаки были искажены и на самом деле означали, «Тропа закрыта». Таким образом, суд пришел к выводу, что « наличие веревок, свисающих с дерева в закрытая для публики территория парка Акадиана не представляла необоснованный риск причинения вреда взрослому при проявлении разумной осторожности для ее же безопасности.»

ВТОРАЯ АВАРИЯ БОЛЬШЕ, ЛЕГКО ПРЕДОТВРАЩЕНА?

По делу Mesick v. State , 504 N.Y.S.2d (A.D. 3 декабря 1986 г.), истец получил травму, упав с веревки. качаться в зоне, используемой как плавательная яма. Площадь была размещена со знаками, ограничивающими допустимое использование рыбной ловлей; другие занятия были признаны незаконными. Неизвестные прикрепили веревку качели к дереву, что потребовало от пользователя отскока от каменистой берег, чтобы добраться до воды.Госслужащие знали о плавании в районе и использование веревочных качелей. Государственная полиция знала инцидента двумя годами ранее, когда девушка сломала запястье после падения с веревки качели. Ответчик, однако, взял никаких действий по предотвращению плавания или использования качелей на веревке после этот инцидент.

Как отметил суд, как правило при определении ответственность за халатность, разумно воспринимаемый риск определяет долг, которому нужно подчиняться. Кроме того, как помещик, суд установил, что ответчик имел юридическую обязанность заботиться о поддерживать свое имущество в достаточно безопасном состоянии на основании вероятность травмы и предсказуемость истца присутствие на территории.

Применяя эти принципы к фактам дела, суд обнаружил, что вероятность серьезной травмы должна быть очевидна поскольку землевладелец-ответчик знал о незаконных занятия плаванием и более раннее происшествие, связанное с качанием каната в районе открыт для публики.Соответственно, суд установил, что ответчик размещение знаков и время от времени срезание веревочных качелей были неадекватными мерами предосторожности в обстоятельствах данного дела. Учитывая, что ответчик действительно знал о травме, вызванной поворотом каната, это конкретное дерево, суд счел, что ответчик проявил халатность в том, чтобы не избежать подобного инцидента, просто срубив дерево который, как известно, привлекал веревочные качели. С другой стороны, Суд установил, что истец также виноват в том, что не разумно позаботиться о своей безопасности.

Обзор Закона штата Колорадо

От создания до прекращения

Август / сентябрь 2020 г. К апрелю Д. Хендрикс

В этой статье представлен обзор основных принципов закона о сервитутах штата Колорадо. В нем обсуждаются различные типы сервитутов, признанных судами штата Колорадо, и способы их создания, использования и прекращения.

Сервитут — это не владение недвижимостью, принадлежащей другому лицу.1 Формально определяется, «сервитут — это право, предоставляемое предоставлением, предписанием или необходимостью, позволяющее одному делать или поддерживать что-либо на земле другого», что, хотя и приносит пользу земле первого, может быть бременем для земли. последнего ». 2 На практике право собственности на сервитут дает держателю сервитута только право использовать имущество, обремененное сервитутом, для определенной цели; юридический титул и право владеть самой землей остается за владельцем собственности.3

Хотя споры, связанные с созданием, использованием и прекращением сервитутов, обычно решаются юристами, специализирующимися на сделках с недвижимостью и судебных разбирательствах, основные принципы права сервитута могут возникать у широкого круга практикующих специалистов и в различных контекстах, таких как водные ресурсы. транзакции; операции с нефтью, газом и полезными ископаемыми; и местные органы власти и муниципальные предприятия. В этой статье представлен обновленный обзор4 ключевых принципов закона о сервитутах штата Колорадо, включая обсуждение различных типов сервитутов, признанных судами штата Колорадо, и того, как эти сервитуты могут создаваться, использоваться и прекращаться в соответствии с законодательством штата Колорадо.

Язык безмятежности

Многие общие термины, связанные с сервитутами, обычно не встречаются в других областях права. Следующие ниже термины и фразы обычно используются в случаях, касающихся сервитутов.

Часть собственности, обремененная сервитутом, называется «обслуживаемым» имуществом или служебным многоквартирным домом, в то время как имущество, на которое распространяется сервитут, называется «доминирующим» имуществом или доминирующим многоквартирным домом.5 Некоторые суды предпочитают использовать менее устаревшие термины обремененных и выгодных имений6. Обычно сервитут приносит пользу одному имуществу, одновременно обременяя соседнее имущество. Например, в случае сервитута с канавой 7 держатели сервитута могут соорудить канаву через земли, принадлежащие другим лицам, для подачи воды в свою собственность. В этом сценарии сервитут через канаву — это полученное имение, а земли, через которые проходит канав, — обремененные имения8

В случае взаимных сервитутов два или более собственника соглашаются на сервитут, который будет предлагать определенные льготы и бремя для каждого затронутого земельного участка, таким образом делая каждый земельный участок одновременно доминирующим и обслуживаемым имуществом.9 Взаимные сервитуты обычно используются в коммерческих условиях, например, в торговых центрах или жилых комплексах с несколькими зданиями и арендаторами, для разграничения доступа и использования общих парковок и мест общего пользования, дорог общего пользования и пешеходных дорожек, а также допустимых местоположений указателей. В жилых районах взаимные сервитуты часто предполагают использование общей подъездной дороги между двумя или более соседними участками. В любом случае, однако, вся вовлеченная собственность получает выгоду и обременяется использованием и получением взаимного сервитута.

Дополнительный сервитут предназначен для использования определенного земельного участка, доминирующего владения. Этот тип сервитута связан с землей, к которой он прикреплен, поэтому он переходит к следующим владельцам доминирующего и обслуживаемого владений, независимо от того, упоминается ли сервитут в акте10. В соответствии с законодательством Колорадо и в большинстве других юрисдикций. , сервитуты считаются принадлежащими 11

Сервитут не привязан к самой земле и, следовательно, не связан с землей.Скорее, этот тип сервитута предоставляет личное право конкретному лицу использовать чужую собственность.12 Примеры сервитутов в совокупности включают предоставление землевладельцем определенному лицу права охотиться или ловить рыбу на этой собственности или предоставление коммунальному предприятию компания, имеющая право на строительство трубопровода или линий электропередач через, поперек или под землей. По общему праву сервитуты валовые считались непередаваемыми; тем не менее, в соответствии с законодательством штата Колорадо, сервитуты на валовой основе могут быть персональными для конкретного лица или свободно передаваться, в зависимости от намерений сторон при создании сервитута.13

Как правило, сервитуты считаются неисключительными. Это означает, что как владелец сервитута, так и обслуживающий владелец недвижимости могут использовать собственность, обремененную сервитутом, при условии, что обслуживающий владелец недвижимости не будет необоснованно мешать владельцу сервитута использовать сервитут.14 Если неисключительный сервитут обременяет земельный участок. земли, права обслуживающего и доминирующего владельцев должны быть сбалансированы, чтобы гарантировать разумное пользование обоими владениями.15 Но если владелец обслуживаемого имения и держатель сервитута указывают, что сервитут должен быть исключительным, владелец служебного имущества не может получить доступ или использовать какую-либо часть сервитута16

Все сервитуты могут быть положительными или отрицательными. Случаи обычно предоставляют подтверждающее право вступать в служебное имущество и использовать его часть для определенной цели. Например, дороги и проезды часто строятся в рамках разрешительного сервитута, а трубопроводы и линии электропередач могут быть разработаны и проложены в рамках позитивного сервитута.

С другой стороны, негативные сервитуты, также называемые ограничительными соглашениями, 17 запрещают обслуживающему владельцу недвижимости использовать и пользоваться своей собственностью в определенных отношениях. Этот тип сервитута не дает права доступа к обслуживаемому имуществу, а требует, чтобы владелец обслуживаемого имения ограничивал его или ее использование собственности в интересах другого. Одним из распространенных примеров отрицательного сервитута является сервитут на охрану, подаренный землевладельцем земельному фонду или другому государственному учреждению, который налагает постоянные ограничения на развитие и использование собственности для защиты ее природоохранной ценности.18 К другим распространенным типам отрицательных сервитутов относятся сервитуты для света и воздуха, а также для беспрепятственного обзора. В этих случаях обслуживающий владелец многоквартирного дома обычно соглашается не строить на своей собственности таким образом, чтобы предотвратить попадание света в соседнюю собственность или затруднить обзор соседнему землевладельцу. Поскольку деятельность по развитию и строительству недвижимости в Колорадо продолжается, использование сервитутов для освещения и обзорных площадок также, вероятно, будет расти.

Создание сервировки

В соответствии с законодательством штата Колорадо сервитуты могут создаваться различными способами. Чаще всего сервитуты создаются и передаются в письменной форме («явный сервитут»), а устные соглашения, целью которых является признание сервитута, недействительны в соответствии с законом о мошенничестве19. Как правило, сервитут явно не предоставляется и не признается. в письменной форме заявитель сервитута должен добиваться судебного признания его или ее интереса в собственности с помощью одной из нескольких теорий подразумеваемых сервитутов, обсуждаемых ниже.

Собственник может прямо предоставить сервитут посредством акта или иного документа, или, в качестве альтернативы, собственники земельного участка могут зарезервировать сервитут для себя при передаче земли другому лицу.20 Чтобы определить, имеет ли сервитут и в какой степени были прямо предоставлены, суды сначала обращаются к содержанию акта или документа, чтобы определить намерения сторон21

Независимо от того, передается ли сервитут посредством предоставления или оговорки, нет необходимости в каких-либо конкретных словах, чтобы передать сервитут в письменной форме.Суды Колорадо постоянно находили, что «[слова], которые ясно демонстрируют намерение предоставить сервитут, достаточны для демонстрации его создания, при условии, что формулировка в документе достаточно определена и определена в его терминах» 22. сервитут или его расположение не отменяют существование сервитута. В письменном документе с «разумной уверенностью» должно быть указано, что сервитут был создан вместе с доминирующими и обслуживающими владениями; однако суды могут отказать в признании сервитута, который не был идентифицирован или определен достаточно подробно.23 Например, суды определили, что в акте правомерно передан сервитут, точно указав размер, размеры, тип использования и местоположение сервитута на обслуживаемом многоквартирном доме, а также юридическое описание обслуживаемого имущества24. , если местонахождение обслуживаемого имущества описывается с разумной уверенностью, явный сервитут не будет считаться недействительным из-за нечеткости.25 Если в передаточных документах явно указан сервитут, но не указано конкретное его местонахождение, то сервитут может быть исполнен сторонами , но в таких случаях для определения и фиксации места сервитута потребуются либо поправки, либо исправления, либо судебное постановление.

Уступки, которые стороны не выражают в письменной форме, могут возникать из-за наличия определенных фактов, вытекающих из сделки26. Суды признали ряд случаев, когда сервитут может быть создан косвенно, в том числе в силу необходимости, предшествующего использования, предписывающее или противоправное использование, а также эстоппель.

Необходимость. Усовершенствования обычно возникают из-за необходимости решить проблемы доступа к объектам, не имеющим выхода к морю, или другим недоступным объектам, исходя из предположения и соображений государственной политики, что никто не намеревается сделать собственность недоступной для целей, для которых она была передана или сохранена.27 Как правило, сервитут может подразумеваться по необходимости, когда земельный участок, находящийся в общей собственности, отделяется, и единственное разумное средство доступа к отделенному имуществу требует пересечения прилегающего участка.28 Более того, необходимость сервитута должна была существовать в то время. право собственности на собственность было прекращено, и, хотя потребность в сервитуте должна быть большой, сервитут не обязательно должен быть единственным средством доступа к собственности.29 Например, Верховный суд Колорадо подразумевал сервитут по необходимости на основе земельного участка. место в гористой каменистой местности, где строительство дорог было опасным и дорогостоящим, и было обнаружено, что «практическая невозможность» доступа к участку является достаточной необходимостью, чтобы оправдать сервитут.30 Хотя физическая невозможность доступа к собственности, на которую распространяется сервитут, не требуется, суды не будут подразумевать сервитут по необходимости, если к собственности можно добраться с помощью разумных альтернативных способов въезда и выезда.31

Предыдущее использование. Сервитут может подразумеваться предыдущим использованием, когда (1) обслуживающее и доминирующее поместья когда-то находились в общей собственности; (2) предполагаемое использование было осуществлено до раздела правового титула; (3) использование не было временным; (4) продолжение использования разумно необходимо для пользования посылкой; и (5) стороны не выражают и не подразумевают противоположное намерение.32 Сервитут, подразумеваемый предыдущим использованием, аналогичен сервитуту, подразумеваемому по необходимости, в том смысле, что существование обоих типов сервитутов основывается на действиях и намерениях сторон в то время, когда затронутые земельные участки были отделены от общей собственности. Однако, в отличие от сервитута, подразумеваемого по необходимости, сервитут в результате предшествующего использования требует, чтобы использование было осуществлено до отделения земельных участков из общей собственности.33

Например, в деле Proper v. Greager , 34 Апелляционный суд установил, что сервитут предполагался предыдущим использованием, когда владельцы земельного участка построили стоянку и кафе на одном углу участка и дом. в другом месте собственности.Владельцы этого участка обычно использовали части парковки для доступа к дому и складскому сараю. Позже участок был разделен таким образом, что Пропер купил дом и прилегающую территорию, а другая сторона приобрела кафе и автостоянку. Пропер продолжал использовать парковку для доступа к своему дому в течение 26 лет с ведома владельцев кафе. Хотя владельцы кафе в конце концов попытались воспрепятствовать дальнейшему использованию Проперью парковки, построив забор для предотвращения доступа к дому Пропер, суд установил, что сервитут от предыдущего использования был установлен в пользу Пропер.35

Использование по назначению или в неблагоприятных условиях. Посуда также может быть приобретена в соответствии с предписаниями, аналогично приобретению собственности в результате неправомерного владения. Предписывающий сервитут позволяет использовать землю другого лица для определенной цели после использования этой земли для этой цели в течение установленного законом периода36. предписание, демонстрируя, что использование было (1) открытым или печально известным, (2) непрерывным и без эффективного перерыва в течение 18-летнего периода предписания, и (3) неблагоприятным или в соответствии с попыткой, но неэффективным, явным предоставлением.37

В 2008 году Генеральная ассамблея штата Колорадо внесла поправки в статут неправомерного владения, чтобы потребовать от истца, стремящегося заявить претензию на собственность посредством предписывающего использования, более подробные доказательства. В частности, эти поправки к законодательству требуют, чтобы истец (1) добросовестно полагал, что он или она был истинным владельцем собственности, и (2) доказал каждый из вышеупомянутых элементов неправомерного владения четкими и убедительными доказательствами. 38 Кроме того, если противный истец преобладает и получает право собственности на рассматриваемое имущество, суд может потребовать от истца возместить убытки стороне, утратившей право собственности, в размере стоимости утраченного имущества плюс налоги на имущество, уплаченные в течение предписывающего периода. период.39 Если истец приобретает сервитут в результате неправомерного использования, суд справедливо рассчитает причитающийся ущерб как процент от стоимости имущества и общей суммы уплаченных налогов на имущество, исходя из характера и характера утраченного имущества и оставшейся части недвижимость.40

Для удовлетворения требований предписывающего сервитута использование истцом должно быть непрерывным и без перерывов в течение всего 18-летнего периода. Правовое использование более не является непрерывным, если предписывающий период прерывается в любое время, в течение которого собственник восстанавливает свое исключительное владение имуществом.41 В деле Trask v. Nozisko владелец собственности успешно отклонил требование своего соседа о предписывающем сервитуте, когда долгое использование соседом проезжей части землевладельца было прервано менее чем на неделю из-за строительства землевладельцем большой земляной насыпи и траншеи через реку. подъездная дорога. Хотя сосед в конце концов удалил берму и продолжил использовать подъездную дорожку, доказательства показали, что соседу было отказано в возможности доступа и использования подъездной дорожки, пока берма была на месте.Апелляционный суд в деле Trask постановил, что, поскольку возведение этого ограждения было предназначено и фактически помешало соседу использовать подъездную дорожку, его использование не было непрерывным в течение всего периода предписания42.

Если сторона, требующая предписывающего сервитута, может установить, что ее использование собственности было непрерывным и открытым или печально известным в течение всего 18-летнего предписывающего периода, эта сторона имеет право на презумпцию, что использование было неблагоприятным.43 Если землевладелец не может представить доказательств, достаточных для опровержения этой презумпции, истец вправе сделать вывод о существовании предписывающего сервитута.44 Использование не является неблагоприятным, если землевладелец разрешает такое использование; соответственно, свидетельство того, что землевладелец предоставил истцу разрешение на доступ к своей собственности, является фатальным для иска о невзгодах и, таким образом, отклонит иск о предписывающем сервитуте.45 Однако знание землевладельцу об использовании истцом его или ее последующего согласия или молчание относительно такого использования не является достаточным доказательством того, что землевладельцем было разрешенное использование, и, соответственно, это не может опровергнуть требование предписывающего использования.46

Estoppel. Суды могут установить, что сервитут был создан путем эстоппеля, если (1) обслуживающий владелец недвижимости разрешает другому использовать землю при обстоятельствах, при которых было разумно предвидеть, что пользователь существенно изменит свое положение, полагая, что разрешение будет не быть отозванным; (2) пользователь существенно изменил свою позицию, разумно полагаясь на это убеждение; и (3) несправедливости можно избежать только установив сервитут в пользу пользователя.47

Сервитут посредством эстоппеля является справедливым средством правовой защиты, признающим, что, когда землевладелец побуждает другого изменить свое положение, полагаясь на обещание сервитута, землевладелец лишается права впоследствии отрицать существование такого сервитута. Суды часто обнаруживают, что сервитут был создан путем эстоппеля, когда владелец собственности разрешает другому использовать часть собственности, но позже меняет свое мнение и пытается отрицать существование сервитута из-за отсутствия формального перевода.48 Обслуживающий владелец поместья не должен доказывать, что его или ее доверие было результатом обмана землевладельца; будет достаточно доказательства того, что заявитель полагался на него разумно в данных обстоятельствах. Было ли разумным полагаться истцом на обещания землевладельца, зависит от фактов и обстоятельств каждого дела, включая характер сделки и изощренность сторон49.

Судебное признание подразумеваемых послаблений

Как обсуждалось выше, истцам, добивающимся признания подразумеваемого сервитута, доступно несколько теорий.В отличие от явных сервитутов, подразумеваемый сервитут имеет юридическую силу только в том случае, если истец успешно докажет все необходимые элементы для запрашиваемого сервитута и, в результате, получит постановление суда или постановление, подтверждающее существование такого сервитута. Одним из способов, доступных истцам, является подача скрытого судебного иска в соответствии с CRCP 105 с требованием, чтобы суд определил право собственности на рассматриваемую собственность. Лицо, подавшее тихий иск о праве собственности, должно записать уведомление о lis pendens в реестре недвижимого имущества округа или округов, в которых находится какая-либо часть собственности.50 Уведомление должно содержать название суда, в котором рассматривается судебный иск, имена сторон такого иска и юридическое описание собственности51. Записывая lis pendens, истец направляет уведомление о незавершенном судебном разбирательстве любому лицу, которое может после этого приобрести долю в собственности.

Когда суд выносит постановление, подтверждающее наличие сервитута, истец должен, в зависимости от обстоятельств, получить от суда тихий указ о праве собственности или записать копию этого постановления в реестре собственности округа.Принимая во внимание время, расходы и неопределенность, связанные с ходатайством о признании в суде подразумеваемого сервитута, получение сервитута посредством прямого предоставления, как правило, предпочтительнее, если такой вариант доступен.

Объем сервировки

Объем допустимых видов использования в зоне сервитута может варьироваться в зависимости от того, как сервитут был создан. Независимо от того, был ли сервитут был создан посредством явного предоставления или подразумеваемого действиями сторон, объем сервитута определяет, что владелец сервитута может делать с зоной сервитута и внутри нее, и, наоборот, какие действия может предпринять обслуживающий владелец недвижимости, не нарушая о правах держателя сервитута.Права держателя сервитута ограничены характером и целью, для которых сервитут был установлен52. Как правило, владелец сервитута может использовать, поддерживать и улучшать сервитут любым способом, который разумно необходим для достижения цели, для которой сервитут был предоставлен. при условии, что такая деятельность не наносит необоснованного ущерба обслуживаемой недвижимости или необоснованно препятствует ее использованию и пользованию53. Аналогичным образом, если намерения сторон не требуют иного, владелец служебной недвижимости может также использовать имущество, обремененное сервитутом, любым способом, который не препятствовать необоснованно возможности держателя сервитута использовать сервитут по прямому назначению.54

Express Easements

Если сервитут явно предоставлен, документ, подтверждающий сервитут, может описывать цели, для которых сервитут может быть использован, а также виды использования в пределах зоны сервитута, которые специально не разрешены. В таких случаях объем и степень явно созданного сервитута ограничиваются описанием, приведенным в транспортном средстве. Однако в тех случаях, когда в письменной форме ничего не говорится о допустимом использовании сервитута, суды постановили, что сервитут может быть использован для любой цели, для которой сервитут может быть разумно направлен, при условии, что никакое использование сервитута не может налагать большее бремя на обслуживающего лица. имущество, чем то, которое было установлено, когда сервитут был впервые создан.55 Если использование необходимо за рамками предоставленного сервитута, доступны процедуры частного осуждения, 56 хотя этот законодательный механизм выходит за рамки данной статьи.

Если письменная передача нечетко или двусмысленно описывает объем предоставленного сервитута, суды будут интерпретировать документ таким же образом, как и любой другой акт или договор, чтобы должным образом реализовать намерение сторон57. Суды Колорадо приняли гибкий подход к инструменты интерпретации сервитутов в отличие от более жесткого подхода «четырех углов», который исторически использовался для толкования двусмысленно составленных контрактов.В деле Lazy Dog Ranch против Telluray Ranch Corp. Верховный суд штата Колорадо постановил, что изучение внешних доказательств может иметь значение для определения того, действительно ли документ о предоставлении сервитута является двусмысленным.58

Примеры внешних доказательств, которые могут оказаться полезными для определения намерений сторон, включают (1) местоположение и характер собственности, которая обременена сервитутом и получает выгоду; (2) использование этой собственности до и после создания сервитута; (3) характер окружающей местности; (4) наличие и контуры любого общего плана развития территории; и (5) вознаграждение, уплаченное за сервитут.59 Если после рассмотрения таких доказательств суд приходит к выводу, что передаточный документ не является двусмысленным, суд должен не принимать во внимание внешние доказательства, и простой язык документа должен иметь полную силу 60. что документ является двусмысленным, суд должен дополнительно изучить внешние доказательства, представленные сторонами, чтобы определить фактические намерения сторон в создании и предоставлении сервитута61.

Подразумеваемый сервитут должен быть достаточно широким, чтобы позволить использование, необходимое для полного пользования доминирующим имуществом.Например, объем и тип использования, разрешенного для сервитута, подразумеваемого необходимостью, варьируются в зависимости от необходимости, которая привела к сервиту.62 Однако объем сервитута в результате предыдущего использования обычно считается ограниченным использованием, которое первоначально породил сервитут.

Суды Колорадо обрисовали в общих чертах определенную линию расследования при определении надлежащего объема сервитута, приобретаемого по рецепту. В деле Wright v.Horse Creek Ranches , Верховный суд штата Колорадо принял подход, изложенный в Пересмотр (первый) собственности 63 §§ 477–479, которые содержат руководство для определения объема допустимых видов использования сервитута, приобретенного по рецепту64. В § 477 говорится, что «[т] объем сервитута, созданного по рецепту, определяется использованием, посредством которого он был создан». Чтобы определить, является ли конкретный тип использования допустимым в соответствии с предписывающим сервитутом, Wright Суд рассмотрел Restatement § 478, в котором говорится, что заявленное использование должно сравниваться с первоначальным использованием сервитута «в отношении (a ) их физический характер, (б) их цель, [и] (в) относительное бремя, возложенное ими на обслуживаемое многоквартирное здание.65 При рассмотрении вопроса о том, является ли последующее использование предписывающего сервитута расширением первоначального использования, суд Wright далее рассмотрел Restatement § 479, который предусматривает, что, помимо факторов, указанных выше, суды должны учитывать потребности, возникающие в результате нормальной эволюции использования доминирующего имущества, уравновешенные со степенью, в которой эти потребности увеличивают бремя, возложенное на обслуживаемое имущество.66 При взвешивании этих факторов суд Wright отказал в разрешении владельцу предписывающего сервитут, приобретенный для сельскохозяйственного использования, чтобы впоследствии использовать этот сервитут для новых жилых и рекреационных целей.67

Суды также использовали этот тест для проверки изменения степени использования предписывающего сервитута. В деле Clinger v. Hartshorn Апелляционный суд рассмотрел использование предписывающего сервитута, предоставленного владельцу компании по предоставлению услуг гидов и экипировки, которая со временем расширилась для обслуживания дополнительных клиентов68. В то же время Суд сосредоточил внимание на нагрузке на обслуживаемое имение в связи с дополнительным количеством людей, получающих доступ к сервитуту.Согласно Переформулировка § 478, «[любое] увеличение бремени на обслуживаемый многоквартирный дом сверх того, что вызвано неправильным использованием, в результате которого был создан сервитут, является неоправданным увеличением, если это такое увеличение, которое, как можно разумно предположить , спровоцировал бы прерывание неблагоприятного использования, если бы увеличение произошло в течение предписанного периода ». В деле Clinger , поскольку доказательства продемонстрировали лишь ограниченное увеличение использования сервитута поставщиком оборудования, Суд постановил, что возросшее бремя для обслуживающего имущества было недостаточно значительным, чтобы требовать ограничения сервитута.69

Прекращение сервировки

Подобно тому, как сервитуты могут создаваться различными способами, они также могут быть прекращены при различных обстоятельствах, которые в некоторых случаях зависят от того, как сервитут был создан в первую очередь. Например, сервитут может быть прекращен в соответствии с четко указанным положением в документе о предоставлении права. Стороны явно предоставленного сервитута могут свободно согласовывать сроки, конкретную дату или наступление определенного события, после которого сервитут прекращается; в противном случае сервитут будет считаться бессрочным.Однако любой сервитут может быть прекращен другими способами, как описано ниже.

Любой сервитут, связанный с землей, независимо от того, как этот сервитут был первоначально создан, может быть передан в письменной форме либо посредством письменного разрешения сервитута, либо посредством формального перевода. В любом случае письменное прекращение действия должно быть подписано держателем сервитута в качестве подтверждения того, что он или она отказываются от всех прав на сервитут.

Если владелец сервитута передает сервитут или отказывается от него, сервитут перестанет существовать в результате слияния доминирующего и обслуживающего владений в общую собственность. По определению сервитут требует, чтобы два земельных участка находились в отдельной собственности, причем один участок был обременен, а другой извлекался выгодами благодаря существованию и использованию сервитута. Когда обслуживающее и доминирующее поместья переходят в общую собственность, обслуживающее поместье больше не должно обременяться сервитутом, поэтому сервитут будет считаться прекращенным.70 Тем не менее, общая собственность должна быть абсолютной, без того, чтобы частичные владельцы или другие совместные интересы переходили в собственность того или иного имущества. Например, в деле Westpac Aspen Investments против Residences at Little Nell Development, LLC Апелляционный суд отказался признать, что сервитут был прекращен путем слияния, когда сервитут находился в совместной аренде, а обслуживаемая недвижимость принадлежала одному физическому лицу. .71 Суд пояснил, что сервитут не прекращается путем слияния правового титула, когда только один из владельцев в одностороннем порядке передает право сервитута, которое приносит пользу доминирующему имуществу.72 В противном случае владение аннулировало бы сервитут и, таким образом, лишило бы оставшегося совместного арендатора доступа к собственности.73 Чтобы продемонстрировать, что сервитут был аннулирован путем слияния, доминирующее и обслуживающее владения должны находиться в собственности «совершенно одинаково» 74.

В отличие от других типов подразумеваемых сервитутов, сервитуты по необходимости существуют только до тех пор, пока сохраняется необходимость. Поскольку сервитут по необходимости может подразумеваться только для устранения «практической невозможности» доступа к земельному участку, если необходимость в сервитуте устраняется изменившимися обстоятельствами, такими как строительство дороги или других средств доступа, сервитут будет прекратить.75

От сервитута можно отказаться, но его нельзя потерять из-за простого неиспользования. Скорее, сторона, утверждающая, что сервитут был отменен (обычно обслуживающий владелец недвижимости), должна продемонстрировать, что держатель сервитута предпринял позитивные действия, демонстрирующие его или ее намерение отказаться от сервитута.76 Этот порог трудно удовлетворить, учитывая, что суды постановили что действия, подтверждающие отказ от сервитута, должны быть подтверждены «четкими, недвусмысленными и решающими доказательствами».77 Соответственно, даже если сервитут никогда не использовался, держатель сервитута сохраняет право собственности на сервитут, если не будут предприняты дальнейшие действия для эффективного отказа от сервитута.78

Сервитут также может быть прекращен в результате неправомерного владения.79 Закон о неблагоприятном владении, CRS § 38-41-101 (1), применяется к «любым правам или интересам в отношении недвижимого имущества», которые включают как владения владения землей, так и права собственности на нее. такие как право собственности на недвижимость и неимущественные права на землю, такие как право собственности на сервитут.Так, в деле Matoush v. Lovingood Верховный суд Колорадо пришел к выводу, что этот статут не только разрешает приобретение сервитута в результате неправомерного использования, но также позволяет аннулировать сервитут таким же образом80. То есть сервитут может быть прекращен. быть прекращено, если обслуживающий владелец недвижимого имущества использует сервитут способом, который противоречит праву его использования, открытым или печально известным, а также непрерывным и непрерывным в течение установленного законом срока в 18 лет.81 Нет необходимости также доказывать, что сервитут был заброшен, чтобы успешно объявить, что сервитут был прекращен в результате неправомерного использования.82 Как обсуждалось выше, удовлетворение иска о прекращении сервитута путем отказа от сервитута зависит от поведения держателя сервитута. Однако в случае прекращения действия сервитута в результате неправомерного использования расследование фокусируется на использовании зоны сервитута противной стороной, а не на действиях держателя сервитута83.

Для удовлетворения требования «неправомерного использования» заявитель должен продемонстрировать, что использование им площади сервитута несовместимо или несовместимо с правом пользования держателем сервитута.Это расследование обязательно связано с конкретным фактом. Напомним, однако, что обслуживающий владелец недвижимого имущества обычно сохраняет за собой право использовать зону сервитута в соответствии с правами держателя сервитута. Таким образом, обслуживающий владелец недвижимого имущества может использовать зону сервитута, и такое использование не будет считаться неблагоприятным, если и до тех пор, пока владелец сервитута не потребует использования зоны сервитута, не потребует ее использовать, и ему будет отказано84. Будет инициирован установленный законом период неправомерного владения, и неправомерное использование должно продолжаться в течение всего 18-летнего периода, чтобы подтвердить заявление о том, что сервитут был прекращен в результате неправомерного использования.

По аналогичному сценарию сервитут также может быть прекращен путем эстоппеля. Если владелец сервитута узнает или соглашается с действиями, предпринятыми обслуживающим владельцем недвижимости для предотвращения доступа держателя сервитута к сервиту и его использования, и держатель сервитута не предпринимает никаких действий, совместимых с сохранением прав на сервитут, сервитут может быть прекращен. В таком случае держатель сервитута будет лишен права отрицать, что право сервитута было прекращено действиями обслуживающего владельца недвижимости.85

Например, в деле Romberg v. Slemon Ромберг владел сервитутом доступа к землям, принадлежащим Слемону и другим лицам. Соседние землевладельцы стремились превратить свою землю в запланированное подразделение и добивались освобождения от сервитута Ромберга. В обмен на отказ Ромберга от сервитута соседние землевладельцы согласились построить и проложить альтернативный подъезд к собственности Ромберга и обеспечить Ромбергу подземными коммуникациями. Хотя Ромберг отказалась подтвердить соглашение в письменной форме, она устно согласилась освободить сервитут, а соседние землевладельцы построили новую подъездную дорогу и проложили инженерные коммуникации.Когда позже Ромберг попытался скрыть право собственности на сервитут, суд постановил, что сервитут был прекращен. Суд первой инстанции постановил, и Апелляционный суд согласился, что Ромберг была лишена права отрицать прекращение ее права сервитута, поскольку соседние землевладельцы полагались на ее обязательство освободить сервитут в их ущерб.86

Заключение

Создание, использование и прекращение сервитутов — это темы, с которыми часто сталкиваются практикующие специалисты, не знакомые с вопросами недвижимости.Однако со временем и обучением юристы могут научиться правильно составлять новые сервитуты, интерпретировать существующие сервитуты, объяснять клиентам, может ли сервитут подразумеваться, и давать им соответствующие рекомендации. Многие вопросы, касающиеся сервитута, относительно просты, например, составление проекта прямого сервитута, когда стороны соглашаются с основными условиями. Однако другие вопросы, особенно связанные с толкованием и признанием подразумеваемого сервитута, могут быть чрезвычайно сложными. В таких случаях может быть благоразумным обратиться за опытом или пообщаться с адвокатом, который хорошо разбирается в разрешении таких споров.

Эйприл Д. Хендрикс, сотрудник Burns Figa & Will. Она специализируется в области водного права, права окружающей среды и природных ресурсов. Редактор-координатор: Кристофер Д. Брайан.

Изучите этот выпуск

Вопросы наставничества

Дж. Райанн Пейтон

Технологии в юридической практике

Эрик Джонсон

Уголок юридических исследований

Автор: Андреа Л.Гамильтон

Связанные темы

Примечания

2. Lazy Dog Ranch против Telluray Ranch Corp. , 965 P.2d 1229, 1234 (Colo. 1998) (внутренние цитаты опущены).

3. Идентификатор . См. Также Wright , 697 P.2d at 387.

4. Colorado Lawyer ранее опубликовал серию из двух частей, в которых обсуждались различные вопросы, касающиеся права сервитутов, Masters, «Обзор Закона штата Колорадо о сервитутах, часть 1», 22 Colo.Закон. 991 (май 1993 г.) и Часть 2, 22 Colo. Law. 1273 (июнь 1993 г.). Эта статья обновляет и расширяет концепции, обсуждаемые в этой серии.

5. Lazy Dog Ranch , 965 P.2d at 1234.

6. См., Например, , Roaring Fork Club, L.P. против St. Jude’s Co. , 36 P.3d 1229, 1231 (Colo. 2001).

7. CRS § 37-86-102.

8. Osborn & Caywood Ditch Co. v. Green , 673 P.2d 380, 383 (Colo.App. 1983) («[Т] владелец сервитута или доминирующего поместья может делать все, что разумно необходимо разрешить полное использование сервитута, включая осуществление прав входа и выхода для обслуживания, эксплуатации и ремонта.»).

9. См. Arrabelle at Vail Square Residential Condo. Ass’n, Inc. против Arrabelle at Vail Square LLC , 382 P.3d 1275, 1277 (Colo.App. 2016).

10. Левиц против семейного траста Порат , 36 P.3d 120, 122 (Colo.App. 2001).

11. ид.

12. WRWC, LLC против города Арвада , 107 P.3d 1002, 1004 (Colo.App. 2004).

13. Sinclair Transp. Co. против Сандберга , 350 P.3d 924, 931–32 (Colo.App. 2014).

14. Lazy Dog Ranch , 965 P.2d at 1238.

15. ид.

16. Bijou Irr. Расст. против Empire Club , 804 P.2d 175, 183 (Colo. 1991).

17. Город Стимбот-Спрингс против Джонсона , 252 P.3d 1142, 1146 (Colo.App. 2010). См. Также Пересмотр (третий) собственности: сервитуты § 1.3, cmt. 3 (Американский юридический институт 2020).

18. CRS §§ 38-30.5-101 et seq.

19. Карлсон против Болд Петролеум, Инк., 996 P.2d 751, 752 (Colo.App. 2000).

20. Gold Hill Dev. Co., L.P. против TSG Ski & Golf, LLC, 378 P.3d 816, 829 (Colo.App. 2015).

21. ид.

22. ид. См. Также Город Лейквуд против Армстронга , 419 P.3d 1005, 1009 (Colo.App. 2017).

23. ид. («[Любой крайний случай неясности может привести к выводу, что сервитут не был предоставлен»).

24. См., Например, Hornsilver Circle, Ltd.против Trope , 904 P.2d 1353, 1356 (Colo.App. 1995).

25. ид. См. Также Armstrong , 419 P.3d at 1010.

26. Вагнер против Фэйрламба , 379 P.2d 165, 167 (Colo. 1963).

27. Thompson v. Whinnery , 895 P.2d 537, 540 (Colo. 1995).

28. ид.

29. Битл против CAM-Colorado, LLC , 318 P.3d 65, 72 (Colo.App. 2012).

30. Wagner , 379 P.2d at 168.

31. LeSatz v. Deshotels , 757 P.2d 1090, 1092 (Colo.App. 1988) (отказ признать сервитут по необходимости, когда собственник мог построить мост через канал).

32. Лобато против Тейлора , 71 P.3d 938, 951 (Colo. 2002).

33. Идентификатор . на 951.

34. Proper v. Greager , 827 P.2d 591, 593 (Colo.App. 1992).

35. ид. , стр. 593–94.

36. LR Smith Invs., LLC против Батлера , 378 P.3d 743, 746 (Colo.App. 2014).

37. Lobato , 71 P.3d at 950 (ссылка на статут Колорадо о неблагоприятном владении в иске по созданию сервитута путем неправомерного владения).

38. CRS § 38–41–101 (3) — (4).

39. CRS § 38–41–101 (5) (а).

40. ид.

41. Траск против Нозиско , 134 P.3d 544, 550–51 (Colo.App. 2006).

42. ид.

43. LR Smith , 378 P.3d at 747.

44. ид.

45. Maralex Res., Inc. против Чемберлена, P.3d 399, 404 (Colo.App. 2014).

46. LR Smith , 378 P.3d at 747.

47. Lobato , 71 P.3d at 950–51.

48. ид. , 951.

49. ид.

50. CRS § 38-35-110.

51. ид.

52. Bijou Irr. Расст. , 804 P.2d 175; Story v.Bly , 217 P.3d 872, 878 (Colo.Приложение. 2008 г.).

53. Lazy Dog Ranch , 965 P.2d at 1238.

54. ид.

55. Westland Nursing Home, Inc. против Бенсона , 517 P.2d 862, 867 (Colo.App. 1974).

56. Colo. Const. Изобразительное искусство. II, § 14; CRS § 38-41-102.

57. Lazy Dog Ranch , 965 P.2d at 1235.

58. ид. at 1237 (со ссылкой на «Пересмотр (третий) собственности § 4.1 c. C.»).

59. ид.

60. ид. на 1236.

61. ид.

62. Wagner , 379 P.2d at 169.

63. Пересмотр (первый) собственности §§ 477–479 (Американский юридический институт, 1944 год).

64. Wright , 697 P.2d at 388.

65. ид. , 389.

66. ид.

67. ид. при 390.

68. Clinger v. Hartshorn , 89 P.3d 462, 467 (Colo.App. 2003).

69. ид. См. Также Hayes v. City of Loveland , 651 P.2d 466, 468 (Colo.App. 1982) (сервитуты могут учитывать изменения степени, а не вида).

70. Westpac Aspen Invs., LLC против Residences at Little Nell Dev., LLC , 284 P.3d 131 (Colo.App. 2011) (ссылка на Brush Creek Airport, LLC против Avion Park, LLC , 57 P.3d 738, 747 (Colo.App. 2002)).

71. ид. , 137.

72. ид.

73. Ид.

74. ид.

75. Bear Creek Dev. Корпорация против Фонда Джинеси. , 919 P.2d 948, 955 (Colo. 1996).

76. Аллен против Никерсона , 155 P.3d 595, 601 (Colo.App. 2006).

77. Clinger , 89 P.3d at 468.

78. Matoush v. Lovingood , 177 P.3d 1262, 1271 (Colo. 2008) («Когда сервитут создается, но никогда не используется, права собственности держателя сервитута остаются« титульными и бездействующими »»). (цитата опущена).

79. Ид. на 1269.

80. ид.

81. ид. на 1270.

82. Ид.

83. Ид.

84. ид. , 1271.

85. Romberg v. Slemon , 778 P.2d 315, 316 (Colo.App. 1989).

86. ид. , стр. 316–17.

Взаимные сервитуты обычно используются в коммерческих условиях, например, в торговых центрах или жилых комплексах с несколькими зданиями и арендаторами, для разграничения доступа и использования общих парковок и мест общего пользования, дорог и пешеходных дорожек общего пользования, а также допустимых местоположений указателей.

Бремя землевладельца: Кризис прав землевладельцев и обязательств Альберты за нефтяные и газовые скважины

Лицензия

Ниже приводится заявление об авторских правах SPPP.

Авторские права © <Имя автора> <год>. Это документ с открытым доступом, распространяемый в соответствии с условиями лицензии Creative Commons CC BY-NC 4.0, которая допускает некоммерческий обмен и распространение при условии указания автора и издателя в некоммерческих целях.

Авторские права на публикацию и лицензирование

Следующие рекомендации и информация, представленные в шести разделах, предназначены для авторов («Автор»), которым предлагается написать статью («Работа») для Школы государственной политики. Публикации («Издатель»). Права и обязанности, изложенные в Соглашении с авторами SPP, будут применяться только после того, как ваша статья будет принята к публикации. На этом этапе процесса публикации вам будет предложено загрузить форму и отправить подписанную копию по электронной почте на адрес spppublications @ ucalgary.ок. Ознакомьтесь с приведенной ниже информацией, чтобы убедиться в соответствии с политиками SPPP.

Раздел 1: Предоставление авторских прав

Принимая во внимание согласие Издателя на публикацию Работы в Школе публикаций государственной политики, Автор настоящим предоставляет Издателю следующее:

1.1 Безотзывное, бесплатное право публиковать, воспроизводить, публично демонстрировать, публично исполнять и распространять Работу на неограниченный срок по всему миру всеми средствами выражения любыми методами или средствами, известными в настоящее время или разработанными в будущем, включая электронный формат;

1.2 Безотзывное и бесплатное право на использование имени и изображения Автора в связи с Работой в опубликованной форме, а также в рекламных и рекламных материалах, связанных с Работой; и

1.3. Безотзывное и бесплатное право лицензировать других на выполнение любого или всего вышеперечисленного.

Раздел 2: Предыдущая публикация и публикация другими лицами

2.1 Автор соглашается не публиковать Работу и не разрешать какой-либо третьей стороне публиковать Работу в печатном или электронном виде до публикации Работы Издатель.